Независимость от колебаний рыночной конъюнктуры

Недвижимость, приносящая денежный поток, не подвержена ежедневным колебаниям рыночных цен. Как правило, речь идет о долгосрочной игре. Спад на рынке недвижимости может быть вам даже на руку: ведь это самое лучшее время для покупки недвижимости.

Налоговые льготы

Амортизация: определенная доля стоимости недвижимости ежегодно вычитается из налогооблагаемой базы как расход.

Есть определенные налоговые кредиты для малоимущих, а также когда речь идет о восстановлении исторических зданий и в некоторых других случаях. Эти кредиты вычитаются из начисленного налога.

В некоторых странах есть возможность отсрочить уплату налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, если эта прибыль реинвестируется в другую недвижимость.

Нет необходимости спешить

Обычно у вас есть достаточно времени, чтобы навести справки, прицениться, проанализировать числовые параметры и принять оптимальное инвестиционное решение.

Доступность

Если вы можете купить себе жилье, значит, можете приобрести и недвижимость для сдачи внаем.

Семейное дело

Привлекайте детей к управлению инвестиционной недвижимостью. Учитесь вместе!

Инвестирование в недвижимость: недостатки

Временной лаг

Процедуры, связанные с приобретением, оформлением и сдачей внаем недвижимости, требуют времени.

Неликвидность

Ликвидными называют активы, которые легко и быстро можно превратить в наличные деньги. С недвижимостью так не получится. Если вам нужно срочно купить или продать недвижимость, то большие затраты времени на все связанные с этим процессы из достоинства могут превратиться в недостаток.

Трудно

Из всех четырех основных категорий активов недвижимость по трудности работы с ней занимает второе место после бизнеса. Временами приходится потратить немало нервов, общаясь с жильцами-неплательщиками, или поломать голову над тем, как сдать пустующие квартиры.

Занимает много времени

Чтобы найти хороший вариант, нужно время. И управление сдаваемой внаем недвижимостью требует ежедневного внимания.

Глава 28

Как превратить проблемы в прибыли

История Лесли Брайс

В плане управления недвижимостью Лесли – самая толковая женщина из всех, кого я знаю. Что в ней такого особенного? Под ее ежедневным управлением находятся тысячи домов и квартир. Не сомневаюсь, что все эти квартиры она видела своими глазами или хотя бы что-то знает о них. Лесли – женщина добродушная и доброжелательная, но стоит вам припоздниться с арендной платой – и вы узнаете ее совсем с другой стороны.

Эффективное управление недвижимостью требует опыта – опыт ничем не заменишь. И истории, которые я слышала от владельцев и менеджеров сдаваемой в аренду недвижимости, увлекательнее любого телесериала.

Лесли пришла мне на помощь со своей командой, когда у меня не заладился менеджмент многоквартирного дома, и сумела превратить большой пассив в еще больший актив.

Ким Кийосаки

Ким рассказывает о еще одной своей ошибке… точнее уроке

Вот уже 17 лет нам с Робертом принадлежит 18-квартирный жилой дом в престижном районе Скотсдейла. Как я уже объясняла выше, купленную недвижимость я предпочитаю держать, а не перепродавать. Я постоянно осуществляю общий надзор над менеджментом на местах и веду учет доходов, расходов и, конечно же, денежного потока.

И вот несколько лет назад мы занялись полной перестройкой нашей компании, занимающейся финансовым образованием клиентов, так что все свое внимание я сосредоточила на этих вопросах, а управление недвижимостью отошло на второй план. При этом я предполагала, что, поскольку столь долгое время все шло хорошо, какое-то время недвижимость сможет обойтись без моего участия. «Что может случиться?» – уговаривала я себя. Тем более что управдом там оставался прежний. Чтобы быть в курсе событий, я попросила Терезу, свою помощницу, поддерживать регулярную связь с управдомом, мастером по дому, нашим делопроизводителем и со мной. Терезе никогда не приходилось заниматься управлением недвижимостью, поэтому винить ее в том, что случилось дальше, я никак не могу. Это я поступила глупо.

Было ли с вами так, что вы чувствуете: что-то не так, но не можете сказать, что именно? Интуиция что-то говорит вам, но фактов и доказательств в поддержку этого смутного ощущения у вас нет. Каждый месяц я получала отчет о доходах и расходах, а также отчет о движении денежных средств по этой недвижимости. И я заметила, что расходы на ремонт постоянно возрастают. Я поинтересовалась причинами этого и получила ответ, что большинство квартир нуждается в обновлении и менеджер и мастер постепенно занимаются каждой квартирой. Ремонт так ремонт, но меня сводило с ума то обстоятельство, что денежный поток от этой недвижимости постепенно сошел на нет, а затем и вовсе стал отрицательной величиной. Иными словами, недвижимость приносила убытки, которые каждый месяц необходимо было компенсировать. Это шло вразрез с моим первым правилом инвестирования. И мириться с этим я уже не могла.

В течение нескольких месяцев я надеялась, что ситуация улучшится, но все безрезультатно. Наконец я обратилась к Кену, нашему инвестиционному партнеру и владельцу очень крупной и успешной компании, специализирующейся на управлении недвижимостью. В нашем доме 18 квартир, и для Кена это слишком мелкий масштаб, но он согласился взять его под свое крыло. Тогда-то я и познакомилась с Лесли. Она взялась за дело со всей страстью. Это была именно та работа, которая ей нравилась.

Оказалось, что управдом – женщина, которая управляла нашим домом с тех самых пор, как он перешел в нашу собственность, – была уже в годах и не успевала справляться со своими обязанностями, поэтому многое перепоручала своему сыну Питу, взяв его на должность мастера по дому. Надо отметить, что до этого Пит был безработным.

Как выяснилось, все работы, которые ее сын выполнял по дому, он оценивал по завышенным тарифам. Но это были еще мелочи. Когда кто-нибудь из жильцов съезжал, Пит не спешил найти нового жильца. Он использовал пустующую квартиру как склад. Что он там хранил, спросите вы? Посудомоечные машины, микроволновки, ковровые покрытия, инструменты – все это приобреталось за наш счет в целях ремонта и оборудования квартир. Однако он и не думал использовать их по назначению, присваивая эти вещи для собственного дома либо перепродавая их за наличные. Немудрено, что денежный поток иссяк.

Такова цена плохого управления недвижимостью. Стоит хоть немного недоглядеть, как доходы начинают падать, а расходы – расти, что негативно сказывается на денежном потоке.

Та же история в изложении Лесли

В 2008 году Ким обратилась к нам с Кеном Макэлроем, чтобы мы взяли под свое управление 18-квартирный жилой комплекс Loloma Vista Apartments, расположенный в самом сердце Скотсдейла. Она приобрела этот дом в 1995 году и наняла управляющего. Спустя некоторое время ее стало беспокоить, что недвижимость не только не приносит ожидаемый доход, но и требует дополнительных затрат, чтобы оставаться на плаву. Много квартир пустовало, хотя рыночная ситуация вроде бы не располагала к этому, и расходы на содержание, казалось, вышли из-под контроля. Обычно мы занимаемся более крупными зданиями, но согласились помочь Роберту и Ким, потому что они наши друзья.

Мы узнали, что управлением занималась женщина, проработавшая там много лет. В ее обязанности входило сдавать квартиры жильцам, собирать арендную плату и поддерживать дом в надлежащем состоянии. Много лет эта формула успешно работала, и недвижимость приносила прибыль. Однако начиная с какого-то момента денежный поток пошел на убыль и совсем иссяк. Тогда Ким обратилась к нам.

Мы начали с финансового анализа и в первую очередь попросили Ким представить нам все финансовые отчеты. По результатам анализа мы выявили несколько направлений, требовавших дальнейшей проработки, и на основе этого составили план атаки. Вот что мы обнаружили:

Наибольшую проблему представляли доходы. Они упали на 36 процентов, и это было связано прежде всего с тем, что треть квартир регулярно пустовала.

Операционные расходы тоже вызывали сомнение. Оплата труда менеджера и мастера, коммунальные услуги и расходы на содержание не просто съедали всю прибыль; они были так велики, что компенсировать их арендной платой было невозможно даже при 100-процентной загруженности квартир. Чтобы выйти хотя бы на безубыточный уровень, нужно было получать арендную плату с 27 квартир – при том, что их было только восемнадцать. Возможно ли такое? Нет, если вы не прячете в рукаве лишние девять квартир!

Расходы на капитальный ремонт были астрономически велики. Разобравшись в счетах, мы обнаружили высокий уровень затрат на замену полов, ковровых покрытий и бытовой техники.

Мы также сравнили положение дел в Loloma Vista с ситуацией в аналогичных жилых комплексах в радиусе двух миль и выяснили, что в среднем доля пустующих квартир в тех комплексах составляет менее 10 процентов, тогда как в Loloma Vista – целых 33 процента, причем арендная плата для аналогичных квартир примерно такая же.

Вооруженные неопровержимыми финансово-экономическими фактами, мы прибыли на место и приступили к инспекции. На первый взгляд все выглядело очень хорошо. Чистота, порядок, голубая вода в бассейне (всегда хороший знак).

Мы сразу сосредоточили внимание на самой главной проблеме – пустующих квартирах. Обойдя все квартиры, мы убедились в том, что шесть из восемнадцати были не заселены. Четыре из этих шести оказались непригодными для сдачи внаем из-за того, что были превращены в склады и требовали существенного ремонта. Другие две находились в состоянии ремонта: перестилались полы, заменялась сантехника, устанавливались гранитные барные стойки, новая бытовая техника. Стоимость такого ремонта зашкаливала за 7 тысяч долларов в расчете на одну квартиру!

Таким образом, ответы на вопросы «Почему так много пустующих квартир?» и «Почему так высоки затраты на капитальный ремонт?» были получены. Повышенные затраты на ремонт никак нельзя было назвать оправданными с точки зрения потенциала роста, потому что повысить арендную плату такой дорогой ремонт все равно не позволял (ввиду сильной конкуренции), а значит, данные капиталовложения не приносили никакой отдачи.

Далее наша инспекция сосредоточилась на следующем приоритетном вопросе – операционных расходах. Мы прежде всего хотели выяснить, почему расходы на оплату труда непропорционально высоки для недвижимости столь скромных размеров. Выяснилось, что управдом наняла своего сына на место мастера по текущему обслуживанию дома. Для 18-квартирного дома такой штат обслуживающего персонала является излишним. Мы обнаружили также, что инструменты, материалы для покрытия, электрические приборы, сантехническое оборудование и другие предметы, приобретенные для осуществления ремонта, складировались непосредственно в пустующих квартирах.

Мы обнаружили значительные проблемы с водопроводом, а постоянная утечка воды влечет за собой рост расходов на коммунальные услуги. Более того, в одной из пустующих квартир, превращенной в склад, утечка воды из трубы происходила в стене, и ее никак нельзя было устранить. Нам объяснили, что каждый раз, когда эту проблему пытались решать, утечка возобновлялась в другом месте. Поэтому квартиру просто заперли и перестали использовать по назначению – и это в течение нескольких лет!

Взяв управление данным активом на себя, мы сменили менеджера и приняли все меры к тому, чтобы сделать пустующие квартиры пригодными для сдачи внаем – без чрезмерных расходов на ремонт. Когда нам удалось заселить эти квартиры, доход вырос на 30 процентов. Доходную часть еще больше удалось увеличить за счет введения дополнительной платы за пользование коммунальными услугами, бытовой техникой и содержание домашних животных. Такое увеличение доходов вкупе с сокращением расходов позволило увеличить денежный поток на 350 процентов. Мы продолжаем управлять этим активом по сей день.

А теперь вы вправе задать вопрос: «Как такое могло случиться с домом, который принадлежит самой Ким Кийосаки?» Ответ: это может случиться с каждым. Если недвижимость из года в год приносит устойчивую прибыль и с ней ничего не случается, это не дает оснований расслабляться и пускать дело на самотек. Ким хватило мужества задаться вопросом, почему ситуация изменилась к худшему, и она поступила очень мудро, обратившись к тем, кто разбирается в управлении недвижимостью лучше, чем она сама.