Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование
Экономическими методами управления рынком недвижимости являются:
•система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
• регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);
• выпуск и обращение жилищных сертификатов;
• предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
• реализация государственных целевых программ;
• амортизационная политика;
• внешнеэкономическая деятельность.
В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования рынка недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:
• программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,
• порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),
• порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,
• методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,
• методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,
• финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.
Государственное экономическое программирование является высшей формой управления рынком недвижимости, реализующей многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.
Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, развития малых и средних городов РФ (1997— 2005 гг.), федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г. и др.
Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является программа жилищной реформы "Жилье". Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:
• создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;
• преодоление сокращения объемов жилищного строительства;
• изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии воз-ведения;
• поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
• демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;
• комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.
54. Компетенции Правительства РФ и предприятий в регулировании рынка недвижимости. Основные законодательные акты в области регулирования рынка недвижимости в России
В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года, N 52-ФЗ
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 191-ФЗ
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, N 137-ФЗ
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 189-ФЗ
5. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года, N 73-ФЗ
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 года, N 201-ФЗ
7. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года, N 118-ФЗ
8. Федеральный закон от 22 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
9. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года, N 93-ФЗ
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
13. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, N 135-ФЗ
15. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года, N 214-ФЗ
16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от16 июля 1998 года, N 102-ФЗ
17. Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г.;
18. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г.;
19. Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 3 июля 1991 г.;
20. Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" от 23 июля 1997 г..
21. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации» от 6 октября 2003 года, N 131-ФЗ;
22. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
23. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;
24. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
25. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»
26. Федеральный закон от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ «О государственной охране»
27. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»
28. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»
29. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном земельном контроле» от 15 ноября 2006 года, N 689
30. Постановление Правительства Российской Федерации «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы» от 17 сентября 2001 года, N 675
31. Постановление Правительства Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд».
32. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 года, N 316
56. Механизмы государственного регулирования. Формы участия негосударственных структур
Законодательная власть
Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов.
Исполнительная власть
Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др.
Судебная власть
Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций. Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов.
Формы участия негосударственных структур
Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов.
Разделение и взаимодействие государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.