Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской Городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

• установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

• установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;

• введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

• установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности города Москвы;

• установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

• установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

42. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: оценочная деятельность, субъекты оценочной деятельности (оценщики), объекты оценки

оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

субъекты оценочной деятельности (оценщики) – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ № 135. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

43. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: случаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным. Основания для проведения оценки объекта оценки

Законом также оговорены случаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным, а именно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

•в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

•в качестве предмета залога;

•при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

•при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

•при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

•при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

O при национализации имущества;

o при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

o при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

o при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

o при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Закон определяет основания для проведения оценки объекта оценки – договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

47. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: случаи и условия обеспечения имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности

1. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

2.Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

3. В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

•заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;

•формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

45. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: права и обязанности оценщика, независимость оценщика

Закон устанавливает права оценщика. Оценщик имеет право:

• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

• требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением ин-формации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Закон определяет обязанности оценщика. Оценщик обязан:

• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

• соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных норматив-ных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, а также сведения о любых изменениях этой информации;

• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Закон дает определение независимости оценщика. Он устанавливает, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

• оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

24. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения (это главный принцип);

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1) Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2) Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Основные этапы:

1) изучение рынка;

2) сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу и недавно проданных ОА;

3) Выбор единиц и элементов сравнения; сравнение данных об ОО и ОА;

4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от ОО;

5) установление стоимости ОО.

Сходные субъекты выделяются по платёжеспособности, возможностям финансирования и инвестиционной мотивации.

Типичными для данного сегмента условиями являются:

- срок экспозиции;

- независимость субъектов сделки;

- инвестиционная мотивация.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга или дочерней компании;

имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;

сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

занимается продажей имущества умерших лиц.

Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов и степенью износа здания.

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

- Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- Статистически обоснован;

- Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Недостатки сравнительного подхода:

a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

б) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.