Формирование массивов внешней информации

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: - общая; - специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенден-ций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация опи-сательного характера. Она не участвует в конкретных расчетах, но используется для обоснования принимаемых оценочных решений.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, ис-пользуемых для расчётов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макро-экономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1) Экономические показатели:

- темпы экономического роста;

- уровень инфляции;

- индекс деловой активности;

- инвестиционный климат в стране;

- уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

- изменение ставок процента и курса национальной валюты;

- уровень доходов населения

- тенденции экономического развития;

- организация кредитования недвижимости.

2) Политические и социальные факторы:

- Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

- доверие правительству;

- приближение выборов и прогнозируемость их результатов

- программы капитального строительства;

- законодательная и налоговая политика государства;

- демографический фактор.

Основные источники внешней информации:

1) Программы правительства и различные прогнозы;

2) Данные государственных организаций (например, Госкомстат);

3) Исследования международных финансовых организаций (МВФ, ВБ);

4) Аналитические обзоры информационных агентств (Росбизнесконсалтинг, АК&М, Финмаркет);

5) Электронные информационно-поисковые системы;

6) Периодическая электронная печать.

24. Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода.Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения (это главный принцип);

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1) Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2) Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Основные этапы:

1) изучение рынка;

2) сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу и недавно проданных ОА;

3) Выбор единиц и элементов сравнения; сравнение данных об ОО и ОА;

4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от ОО;

5) установление стоимости ОО.

Сходные субъекты выделяются по платёжеспособности, возможностям финансирования и инвестиционной мотивации.

Типичными для данного сегмента условиями являются:

- срок экспозиции;

- независимость субъектов сделки;

- инвестиционная мотивация.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга или дочерней компании;

имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;

сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

занимается продажей имущества умерших лиц.

Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов и степенью износа здания.

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

- Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- Статистически обоснован;

- Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Недостатки сравнительного подхода:

a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

б) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.