Лекция. Сравнительный подход

Методы анализа и внесения корректировок.

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Наибольшую трудность представляет процесс определения непосредственно самих величин поправок и корректировок сравниваемых ценообразующих факторов. На практике величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

1) прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

2) прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

3) корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости недвижимости;

4) определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

5) экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Метод соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе­нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало­гичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож­но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Виды корректировок

Процентные поправкивносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки,вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Лекция. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок всех видов собственности в рыночной экономике. Он базируется на доступной для оценщика рыночной информации и позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм применения этого метода заключается в следующем: подбирается несколько объектов, аналогичных оцениваемому объекту, которые уже имеет известную рыночную цену. После сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном или процентном выражении в известную стоимость подобранных аналогов, как бы приближая ее к стоимости объекта оценки, и, таким образом, определяется искомая стоимость нашего объекта оценки.

Рассмотрим три объекта: объект оценки О.о., подобранный Аналог 1, подобранный Аналог 2. Цена продажи подобранных аналогов, а также все их технические и экономические характеристики известны из анализа рыночных продаж, которые провел оценщик. Примем условное предположение, что подобранный Аналог 1 лучше по всем техническим и экономическим характеристика оцениваемого объекта, графически он изображен больше объекта оценки. Аналог 2, соответственно, хуже объекта оценки и изображен меньше объекта оценки.

Рис.1

Если вносим поправки (корректировки) в какой-то ценообразующий фактор объекта, который лучше (аналог 1), то вносимые поправки будут со знаком минус, убирая положительное отличие по этому фактору Аналога 1 от объекта оценки. Если вносим поправки (корректировки) в какой-то ценообразующий фактор объекта, который хуже (аналог 2), то вносимые поправки будут со знаком плюс, ликвидируя отрицательное отличие по этому фактору Аналога 2 от объекта оценки. Таким образом, цена обоих аналогов будет приближаться к стоимости (возможной цене) с разных сторон к оцениваемому объекту. В идеале окончательно откорректированные цены аналогов, если корректировки произведены правильно и объективно, должны совпасть или быть максимально близкими. Если они не совпадают, что практически никогда не случается, то мы получим некий ценовой интервал, в котором и будет помещаться возможная цена нашего объекта оценки

Сравнительный подход базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект оценки определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном сегменте рынка.

Корректировка цены аналога по ценообразующим факторам основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на которую может измениться общая цена объекта оценки на рынке при добавлении того или иного фактора стоимости. Например, вклад лифта в добавленную общую стоимость офиса может быть больше, меньше или равен затратам на его создание, принцип предельной продуктивности.

При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же технические и экономические характеристики, что и объект оценки.

Сравнительный подход наиболее эффективен и объективен в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные оценки. При ограниченном количестве данных подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об объектах-аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по ценообразующим характеристикам, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и производится соответствующая корректировка известной цены продажи аналога. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства с объектом оценки. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект оценки или отдельных, соответствующих единиц сравнения.

Сравнительный подход, помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости), может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко­эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо­димы для оценки стоимости объекта с использованием других подходов.

Основные этапы сравнительного подхода:

Для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом, как правило, используется следующая последо­вательность действий:

I. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло­жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае­мому объекту. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов оценки. Источниками информации могут служить: Данные риэлтерских фирм, регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты оценки по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. техническим и экономическим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами оценки, чтобы в дальнейшем выразить их в стоимостной или процентной форме.

II. Проверка точности и надежности собранной информации и со­ответствие ее рыночной конъюнктуре.

III. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами. Оценщик должен произвести выбор типичных для рынка оцениваемого объекта элементов сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице, посадочное место в ресторане, столовой или закусочной, койко-место в лечебном учреждении и т.д.) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом объектов оценки. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели, обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора­ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (элементы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с подобранными аналогами.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

1. Местоположение и окружение;

2. Целевое назначение, разрешенное использование;

3. Права иных лиц на оцениваемый объект и подобранные аналоги;

4. Физические характеристики (площадь, конструктивное исполнение, этажность, современность планировки, размер, качество строительных работ, состояние здания и др.);

5. Транспортная доступность;

6. Общая инфраструктура (наличие магазинов, кинотеатров, объектов другой социальной инфраструктуры и т.п.);

7. Наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры (централизованное отопление, канализация, электроэнергия, телефонизация, возможность подключения к интернету по оптоволоконным кабелям и т.д.).

8. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

9. Рыночные условия.

10. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

11. Вид использования (зонирование).

К характеристикам сделок с подобранными аналогами, в том числе, относятся:

1) условия финансирования сделок с аналогами (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с аналогами (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

3) обстоятельства совершения сделки с аналогами (был ли аналог представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу.

4) временные корректировки.

Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных. Необходимо учитывать изменение цен на недвижимость за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

IV. Сравнение подобранных сопоставимых объектов-аналогов с оце­ниваемым объектом с использованием выбранных ранее еди­ниц сравнения и внесение поправок (корректировок) в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

V. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало­гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта оценки устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу­чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо­образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо­жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо­дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро­ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото­рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото­рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.