Анализ состояния и тенденций развития отрасли жилищного строительства г.Санкт-Петербурга

Объем возводимого многоквартирного жилья по итогам 2016 г. продемонстрировал небольшую отрицательную динамику. Основная причина - несколько больший, нежели в 2015 г., ввод многоквартирного жилья при сопоставимой с прошлым годом активностью девелоперов в части закладки новых проектов.

По итогам 4 квартала 2016 г. в г. Санкт-Петербург в совокупности возводилось 7 760 913 кв. м многоквартирного жилья (квартир и апартаментов - 165 694 ед.). В сравнении с 2015 г. отметилось сокращение объема МЖС на 5,4%.

Некоторое снижение предложения не является следствием негативных тенденций на рынке, поскольку основной показатель - объем новых проектов - отрицательной динамики в минувший год не показал. В 2016 г. состоялся выход около 2,5 млн. кв. м многоквартирного жилья (57 тыс. ед. квартир и апартаментов). Совокупная площадь новых проектов в сравнении с 2015 г. увеличилась незначительно (на 1,4%). Однако по числу квартир и апартаментов положительная динамика более существенная - прирост 11%. Данный факт связан с сохраняющейся тенденцией наращивания доли компактных квартир и апартаментов.

В структуре предложения возводимых новостроек в г. Санкт-Петербург преобладают квартиры (свыше 95%). На долю апартаментов приходится менее 5%. В последний год объем новых проектов с апартаментами составил 137,8 тыс. кв. м, в 2015 г. - 123,6 тыс. кв. м. Несмотря на обозначенный позитивный тренд, на конец 2016 г. апартаментная недвижимость на исследуемом рынке развита слабо. Для сравнения, по итогам 2016 г. в г. Москва на апартаменты приходилось 15% от совокупного МЖС.

Средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках, вышедших на первичный рынок МЖС г. Санкт-Петербург в 2016 г., оказалась ниже аналогичного показателя за 2015 г. - 43,6 кв. м против 47,9 кв. м. Это стало результатом 2 факторов. Во-первых, в структуре новых проектов 2016 г. преобладали объекты массовых сегментов (основа предложения), в которых студии и 1-комн. квартиры занимали достаточно большую часть - порядка 70% (40 тыс. ед.). Как правило, площади данных типов уступают среднему значению на рынке. Во-вторых, вышедшие в минувший год наиболее ликвидные квартиры (студии и 1-комн. варианты) имели компактную площадь. Подтверждением чего является тот факт, что при сопоставимой площади объема новых проектов в 2015-2016 гг., число заложенных в 2016 г. квартир и апартаментов оказалось выше. Высокая доля компактных вариантов предопределила снижение средней площади на рынке в целом - с 49,1 кв. м (конец 2015 г.) до 46,8 кв. м (2016 г.).

По итогам 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в г. Санкт-Петербург увеличилась. Предпосылкой положительной динамики цен стал возросший уровень спроса. Наибольший прирост стоимости 1 кв. м отметился в сегментах эконом- и комфорт-, интерес к которым со стороны потенциальных покупателей по-прежнему максимален.

На конец 2016 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербург составила 115 204 руб.,что выше уровня по итогам 2015 г. на 3%. Основной прирост стоимости 1 кв. м был отмечен во втором полугодии 2016 г. Как в 3Q2016, так в 4Q2016 повышение цен было зафиксировано более, чем в 1/2 новостроек. В отметившихся ростом объектах МЖС стоимость квартир увеличилась на 5 500-5 800 руб./кв. м. Подобный прирост для исследуемого рынка оценивается как средний.

Учитывая удельную цену на 12.2016, а также средний уровень заработной платы работников организаций в г. Санкт-Петербург (11.2016 - 48 591 руб.) накопление средств на покупку квартиры/апартамента потребует 17,8 лет (для эконом-класса - 12,2 лет, комфорт-класса - 15,9 лет). Доступность жилья основной части предложения рынка - массовых сегментов - находится на приемлемом уровне.

За прошедший 2016 г. прирост количества сделок на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербург превысил 10%. Однако динамика площади реализованного жилья, из-за роста компактности квартир в новых проектах, была более сдержанной.

По итогам 2016 г. на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербург было заключено около 48,7 тыс. сделок, что на 13,3% выше уровня 2015 г.

В расчете на 1 000 чел. постоянного населения г. Санкт-Петербург по итогам 2016 г. пришлось 9,3 сделок. Покупательская активность на исследуемом рынке оценивается как средняя.

Прирост общей площади реализованных квартир и апартаментов в новостройках по итогам 2016 г. оказался менее ярко выраженным. Как отмечалось ранее, вышедшие на рассматриваемый рынок в 2016 г. жилые комплексы отличались очень компактными планировками и высокими долями малокомнатных (в первую очередь, студий и 1-комн.) квартир в своей квартирограмме. Такое предложение в текущих рыночных условиях пользуется максимальным спросом и неизбежно оказывает понижающее влияние на емкость рынка в кв. м.

На конец 2016 г. объем остатков в объектах МЖС г. Санкт-Петербург составил 82 тыс. квартир и апартаментов. При уровне сделок, соответствующего итогам 2016 г., на реализацию свободных вариантов от застройщиков потребуется 1,7 лет (при условии отсутствия выхода новых проектов). Текущая рыночная ситуация в г. Санкт-Петербург близка к равновесному состоянию. Однако баланс еще не достигнут (нормативная величина, характерная для баланса, - около 2,0 лет).

Основная часть сделок сосредоточена в объектах МЖС эконом– и комфорт– классов - 43,3% и 47,7% соответственно. В 2016 г. отметилось некоторое изменение в структуре спроса, а именно, прирост в пользу объектов сегмента комфорт-. Связано это с тем, что многоквартирные дома комфорт-класса заняли порядка 1/2 от вышедших в 2016 г. новых объектов. Появление большего нового пула квартир с привлекательной, ввиду начала строительства, удельной ценой способствовало наращиванию сделок в сегменте комфорт-. На новостройки качественных классов пришлось менее 10% от совокупного числа продаж (бизнес- - 7,8%, элитный - 1,2%).

В разрезе сегментов недостаток предложения отметился в эконом-классе (реализация текущего объема остатков займет 1,2 года). Наиболее доступный сегмент по-прежнему востребован среди покупателей. Для остальных классов дефицит не характерен. Так, в комфорт-классе ситуация близка к балансу, реализация свободных сейчас вариантов займет около 2 лет. В качественных сегментах продажа текущего объема остатков потребует порядка 2,5 лет.

Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Санкт-Петербург оценивается как достаточно высокая и останется таковой в перспективе.

Текущее состояние первичного рынка МЖС г. Санкт-Петербург отмечено такими тенденциями, как:

§ В последние годы активность застройщиков в отношении закладки новостроек остается фактически неизменной - около 2,5 млн. кв. м совокупной жилой площади за год. В данном отношение 2016 г. исключением не стал;

§ Объем возводимого многоквартирного жилья по итогам 2016 г. снизился - следствие высокой активности девелоперов по сдаче жилых и апартаментных комплексов. Несмотря на это, его текущее значение по-прежнему оценивается как достаточно высокое (около 1,5 кв. м в расчете на 1 чел. постоянного населения);

§ Основой рынка, как и ранее, являются квартиры, которые занимают свыше 95% в общем объеме предложения. Однако апартаментная недвижимость с каждым годом укрепляет свои позиции. Только за 2016 г. общая площадь апартаментов в возводимых комплексах возросла в 1,4 раза;

§ На текущий момент, как и на конец 2015 г., преобладающими на рассматриваемом рынке являются эконом- и комфорт- классы. На них в совокупности по состоянию на конец 2016 г. приходится почти 85% от общего объема предложения;

§ Важное структурное изменение - рост компактности квартир, который позволяет местным игрокам, при отсутствии каких-либо корректировок цен, понижать бюджеты продажи квартир и апартаментов в своих проектах;

§ В 2016 г. имела место положительная динамика удельной стоимости 1 кв. м во всех сегментах. При этом максимальным прирост показателя оказался в эконом- и комфорт- сегментах - 4,1% и 4,2% соответственно;

§ Доступность жилья по итогам прошлого года осталась практически неизменной - увеличение доли малогабаритных (в первую очередь, студий и 1-комн.) квартир и апартаментов и повышение компактности планировок жилых объектов всех типов позволили компенсировать произошедший рост цен на рынке;

§ Количество сделок по итогам 2016 г. возросло на 13,3%. Однако это стало возможным в большей степени за счет отмеченного ранее роста компактности квартир. Если говорить о динамике реализованного жилья в кв. м, то она является более сдержанной;

§ Наиболее доступный сегмент - эконом - остается дефицитным. На реализацию квартир в остатке понадобится немногим более года, в то время как нормативное значение показателя приближено к 2 годам.

В перспективе рассматриваемый рынок продолжит развиваться в этом же направлении:

§ Объем новых проектов в перспективе станет постепенно возрастать, главным основанием для чего является текущий дефицит предложения (в первую очередь, в сегменте эконом-);

§ Среднерыночные цены в новостройках г. Санкт-Петербург наиболее вероятно продолжат расти. Однако активной положительной динамики цен ожидать не стоит. Их текущее значение оценивается как высокое. При этом платежеспособность потенциальных покупателей жилья остается сниженной, что предопределяет неизбежную конкуренцию на рассматриваемом рынке в части цен. В такой ситуации наиболее вероятной является фиксация или положительная коррекция цен, не превышающая 2,5-3,0% в год;

§ Количество сделок на рассматриваемом рынке продолжит увеличиваться. Однако ежегодный прирост не превысит 5%. Главными факторами-ограничителями в данном отношении выступают высокие цены и дефицит доступного предложения. Если говорить о площади реализованного жилья, то, как и в 2016 г., в ближайшие годы ее динамика будет менее выраженной - следствие текущего и прогнозируемого в перспективе роста компактности квартир.