Роль улиц, площадей, пешеходных улиц

Неоднородность материально-пространственной среды исторически сложившихся районов городов (их различия по времени, планировке, плотности застройки, структурной организации и пр.) обуславливает необходимость применения индивидуального подхода к реконструкции, который нашел широкое распространение в современной градостроительной практике.

При этом могут быть выделены три основных направления реконструкции, целесообразность применения которых обусловлена местными ситуационными условиями и, в первую очередь, историко-архитектурной ценностью и капитальностью сложившейся застройки: сохранение сложившейся планировки и застройки; частичное сохранение сложившейся застройки и радикальная реконструкция.

В общем виде эти направления можно охарактеризовать так:

Сохранение сложившейся застройки города — это комплекс мер по научной реставрации и реконструкции застройки, обладающей историко-культурной или средовой ценностью, по поддержанию сохраняемой застройки, находящейся в хорошем и удовлетворительном физическом состоянии, по капитальному ремонту и технической модернизации сохраняемого жилищного фонда города и внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, а также по обеспечению нормативных требований комплексного благоустройства территорий жилых образований.

Частичное сохранение сложившейся застройки — наличие отдельных исторически ценных зданий, неоднородная по капитальности рядовая застройка. Реконструкция здесь должна вестись в «щадящем» режиме, допуская выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматривая реконструкцию и модернизацию существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), функционально-планировочную организацию территории жилых образований, комплексное благоустройство; техническую модернизацию внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, обеспечение нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки.

Радикальная реконструкция - районы малоценной, преимущественно экстенсивной застройки. Таковой считается реконструкция со сносом существующей застройки более 50 %. Здесь допускается полный снос застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений. Радикальная реконструкция применима также к городским территориям, ранее занятым промышленными, коммунально-складскими и иными объектами, выводимыми из города.

В зависимости от принятого направления реконструкции, а также от местоположения территории реконструируемого района (центр города, окраина, среднее положение, расположение при магистральных улицах) проявляются основные композиционные подходы к объемно-планировочной структуре городского пространства.

К числу основных архитектурно-художественных задач разработки и реализации проектов реконструкции относятся поддержание историко-культурной ценности и средового многообразия жилой застройки города; повышение эстетической выразительности индивидуальности архитектурно-пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта, в том числе пространственной соразмерности жилой среды человеку.

Рассмотрим основные композиционные приемы при реконструкции различных территорий города. Пожалуй, наиболее сложной является реконструкция исторических городов и кварталов, где в каждом отдельном случае проектирование реконструктивных преобразований должно вестись по принципу сохранения планировочных традиций старого города исходя из градостроительных особенностей и историко-архитектурной значимости участка. Главная цель реконструкции в исторических городах — сохранение исторического силуэтного и объемно-пространственного облика городского исторического образования, для которого характерны не только уникальные памятники архитектуры и ансамбли, но и периметр обстройки улиц, неразрывно и гармонично связанной с рельефом и планировкой города.

В Федеральной целевой программе «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов» проводится анализ сложившейся архитектурно-градостроительной ситуации в исторических городах страны и выделяются четыре основные группы в зависимости от процентного соотношения территории исторической застройки и общей территории поселения (рис. 1.18).

Д. г. Воронеж:

Рис. 1.18. Схемы соотношения территории исторической застройки

и общей территории исторических городов на примере Воронежской области

К первой группе относятся города, в которых исторические территории занимают основную часть застроенных городских земель (50 % и более). Практически все городские функции в таких городах осуществляются в системе исторической застройки или в непосредственном контакте с ней. Такие города составляют около 30 % исторических городов, в основном это малые города и поселки городского типа с численностью населения до 10-12 тыс. человек. В отношении городов этой группы речь может идти о комплексном сохранении исторического облика и исторической застройки.

Ко второй группе относятся города, в которых исторические территории занимают около 30—50 % застроенных городских земель. На них сосредоточена значительная часть жилищного фонда и расположены практически все учреждения общегородского административно-делового, общественно-культурного и торгового центра. В эту группу входят около 60 %—50 % средних исторических городов и 10% крупных исторических городов. Города этой группы нуждаются в совершенствовании (наиболее ценные — в восстановлении) общего архитектурного облика и возрождении исторических центров.

К третьей группе относятся города, исторические территории в которых занимают 15—30 % застроенных городских земель. В группу этих поселений входят средние и часть крупных городов, а также ряд малых городов. На протяжении длительного времени такие города существовали в своих исторических границах, фиксирующих небольшое по площади поселение с регулярным планом, а основное развитие они получили во второй половине XX века на новых территориях. Общий облик значительной части этих городов достаточно сильно изменен и требует сохранения архитектуры исторического центра, его полного или фрагментарного возрождения.

К четвертой группе относятся города, в которых исторические территории занимают не более 5—15 % застроенных городских земель. К этой группе в основном относятся крупные и крупнейшие города, а также часть средних городов (всего около 20 % от общего числа исторических поселений). Исторические центры этих городов, как правило, сохранили свою целостность только в более или менее значительных фрагментах. В ряде случаев речь может идти лишь о сохранении и реставрации отдельных ансамблей и памятников.

В исторических городах можно выделить следующие городские территории, которые могут являться объектами реконструкции:

- городские кварталы исторического центра с плотной капитальной периметральной застройкой XVIII — нач. XX в.;

- городские кварталы исторического центра с малоэтажной частной застройкой Х1Х-сер. XX в.;

- центральные исторические площади, центральные улицы;

- исторические городские парки, скверы, бульвары и окружающая их застройка;

- комплексы зданий различного назначения (больницы, учебные учреждения, промышленные заведения, военные городки и пр.), занимающие один или несколько кварталов, образующие целостные ансамбли.

Согласно действующему российскому законодательству об объектах культурного наследия, в исторических поселениях охране подлежат все исторические градоформирующие и художественные объекты: планировка, застройка, объемно-пространственная структура и композиция, природный ландшафт, археологический и историко-культурный слой, соотношения между городскими пространствами, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и вид зданий и сооружений, их масштаб, стиль, материал, цвет, декоративные элементы, функциональное зонирование и иные характеристики, являющиеся предметом охраны данного исторического города (поселения).

Законодательство определяет и порядок действий в историческом городе:

1.Составление на основе историко-архитектурных и археологических исследований историко-архитектурных опорных планов территорий в целом и отдельных участков с обозначением всех памятников культуры и объектов культурного наследия с указанием их историко-культурных характеристик;

2.Установление границ зон охраны памятников культуры, установление ограничений использования земель в пределах зон охраны памятников;

3.Разработка и утверждение градостроительных регламентов в пределах особо охраняемых историко-культурных территорий. Градостроительные регламенты особо охраняемых историко-культурных территорий содержат ограничения, касающиеся разрешенного использования и предельных параметров изменения объектов недвижимости, связанные с необходимыми мерами по охране памятников культуры. К таким ограничениям относятся: снос зданий и сооружений; размеры и пропорции зданий и сооружений, использование определенных строительных материалов, цветовое решение; размещение автостоянок, вывесок, рекламы; характер озеленения улиц; иные ограничения, необходимые для сохранения исторической среды города.

Таким образом, реконструктивным мероприятиям в историческом городе должны предше­ствовать научные исследования по определению историко-архитектурной ценности каждого объекта, включая здания, хозяйственные постройки, ограды, малые архитектурные формы, подпорные стенки, озеленение (рис. 1.19). Только после составления историко-опорного плана исторической части города, на который наносятся все ценные элементы города, можно определить степень реконструктивного вмешательства в историческую среду.

Рис. 1.19. Историко-архитектурный опорный план г. Воронежа

К числу основных задач разработки и реализации проектов реконструкции в историческом городе относятся:

- восстановление и совершенствование архитектурного наследия исторических городов разной величины, типа и профиля;

- комплексная реконструкция и возрождение исторических центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия, имеющих непосредственную функциональную взаимосвязь с современной инфраструктурой поселения;

- создание наилучших условий жизни в исторических частях городов, поддержание и развитие социального обслуживания, образования, деятельности религиозных конфессий, туризма;

- улучшение условий для экономической деятельности в исторических городах с целью восстановления и развития традиционных производств, народных художественных промыслов и ремесел, торговых ярмарок, выставок.

Своеобразие облика исторических городов определяется наличием в каждом из них таких характерных черт, как выразительность общего силуэта и панорамы города, необычная топография, особая живописность городских улиц и ландшафта, самобытность памятников древнего зодчества, местные художественные и строительные традиции. Утрата значительной части исторических градоформирующих доминант и вторжение резко диссонирующих объектов в историческую городскую среду является сложной проблемой многих исторических городов. Естественное окружение исторических городов составляют природный ландшафт и старинные сельские поселения, располагающиеся в соответствии с системой традиционного расселения вдоль рек и древних направлений дорог. Проектами реконструкции необходимо предусматривать гармонизацию силуэта и панорамы городов, восстановление градоформирующих доминант, снятие или снижение воздействия диссонансов, достижение композиционного единства города во взаимосвязи исторических и новых районов, органичное сочетание городской среды с природным окружением (рис. 1.20, 1.21).

Рис.1.20. Динамика изменения силуэта исторической части г. Воронежа

Рис. 1.21. Варианты восстановления утраченной

доминанты на главной площади г. Острогожска

а) Восстановление храма;

б-в) Строительство общественных зданий

В состав потенциального комплекса мероприятий по реконструкции исторических центров городов должны входить: сохранение и восстановление древнего ядра в городах, имеющих дорегулярную планировочную основу; возрождение, реконструкция застройки главных площадей, улиц, набережных в границах исторического регулярного плана; разработка и реализация проектов комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки, повышающих плотность жилищного и общественного фонда и сохраняющих особенности архитектуры исторических зданий; реконструкция с изменением функционального применения исторических производственных построек (заводов, мануфактур и др.), ныне утративших свое назначение.

В ряде исторических городов возможно сохранение и реставрация лишь отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия. Это обусловлено тем, что данные города претерпели необратимые изменения в годы Великой Отечественной войны, во время общего пренебрежительного отношения к историко-культурному наследию, а также в период развития массового индустриального строительства, существенно затронувшего и исторические территории. В подобных случаях речь может идти лишь о бережном отношении к сохранившимся памятникам архитектуры и фрагментам исторической застройки. В состав комплекса мероприятий по сохранению и реставрации отдельных ансамблей и объектов архитектурно-градостроительного наследия могут входить ремонт, консервация, реставрация наиболее значимых памятников архитектуры и градостроительства с приведением характера их современного функционального использования в соответствие с историко-культурным значением.

Новые условия развития архитектуры определяют специфику задач взаимоотношения территорий исторической застройки и районов массового строительства в исторических городах. В данном случае необходимо предусматривать: повышение уровня благоустройства районов современной массовой застройки, создание композиционных и визуальных связей новых районов с исторической частью города; преобразование застройки современных кварталов, находящихся в визуальном контакте с историческим центром, в целях снижения диссонансов; упорядочение использования промышленных территорий, коммунально-складских зон и других территорий нежилого характера, изменение функционального назначения высвобождающихся производственных территорий и сооружений; инженерная подготовка и рекультивация территорий в целях использования их под новое жилищное, коммунально-хозяйственное и производственное строительство.

В целом, при реконструкции, для сохранения своеобразия архитектурно-художественного облика центральных исторических городских районов важно преемственно развивать композиционные приемы, характерные для исторического архитектурного ландшафта: панорамное решение групп ансамблей; анфиладное построение площадей и их глубинное развитие; чередование ансамблей и рядовой нейтральной застройки вдоль главных планировочных направлений; контраст открытых и замкнутых пространств; сочетание приемов регулярной планировки и живописной природной ситуации; контрастное противопоставление горизон­тальной силуэтной линии застройки архитектурным доминантам, расположенным на больших расстояниях друг от друга; замыкание перспектив улиц выразительными сооружениями и постановка их на хорошо обозримых участках города.

Для сохранения общей архитектурно-исторической ситуации, для обеспечения исторически обусловленного органичного и последовательного развития города в первую очередь необходимо учитывать существующую планировочную и архитектурную ситуацию. Большое значение при этом имеет объемно-пространственная организация застройки, она должна опираться на анализ элементов исторической композиции (уличных перспектив, системы высотных акцентов, характер рядовой застройки, этажность). Необходимы также учет местных особенностей (рельеф, форма участка, характер архитектуры зданий) и обеспечение масштабного соответствия сложившейся застройки в общей композиции и деталях (форма крыш, пропорция оконных проемов, постановка на участке).

Реконструктивные мероприятия должны быть направлены на закрепление традиционных приемов, предусматривающих максимальное сохранение периметра исторической застройки при обоснованном преобразовании внутридворовых пространств, для сохранения квартала как основной планировочной единицы городского организма. Однако при разработке проектов реконструкции исторических кварталов, основанных на принципах домовладений, рекомендуется сохранять исторически ценные хозяйственные постройки, организующие внутренние дворы, придавая им новые функции: офисные, торговые, небольшие производственные здания.

Бережное отношение к периметру кварталов представляется одной из исходных позиций любого мероприятия, связанного с обновлением исторического жилого фонда. Отсутствие здания по фронту застройки квартала или необходимость его сноса обусловливают в большинстве случаев целесообразность осуществления нового строительства. Постановка нового здания должна быть подчинена общей идее градостроительного замысла реконструктивного преобразования. Наиболее ответственными при этом являются угловые участки квартала.

Реконструкционные работы, вызванные естественным увяданием и обветшанием застройки, а также несоответствием современным инженерно-технологическим требованиям, немыслимы без возведения новых зданий в историческом окружении, что, в свою очередь, требует правильного выбора архитектурно-проектных решений. Новое строительство должно осуществляться по индивидуальным проектам, учитывающим и продолжающим традиции существующей застройки, также необходима разработка специальных типов жилых домов для строительства в исторически сложившихся районах городов.

При решении общей композиции застройки с включением в нее вновь возводимых зданий необходим, как уже говорилось, предварительный анализ элементов исторической композиции. Для организации новой застройки должны быть регламентированы этажность в целях сохранения сложившегося масштабного соотношения и рекомендованы степень преобразования внутриквартальных пространств. Наиболее убедительными оказываются исторические примеры, прошедшие вековые апробации. Строители разных периодов стремились к «вписыванию» своих построек в сложившееся архитектурное окружение, хотя не исключались и новые акценты, решенные в основном за счет пластики фасадов и скульптурно-декоративных средств или высотного уровня застройки, но с сохранением существующих доминант (рис.1.22).

Рис. 1.22. Фрагмент исторической застройки XIX в

в г. Бутурлиновка: главный дом, флигель и лавка

Для достижения пространственной взаимосвязи различных по объемам старых и новых зданий может быть использован тот же принцип, который применялся при соподчиненной взаимосвязи соборов и колоколен. Согласно этому принципу, возле больших массивных сооружений целесообразно располагать более легкие и ажурные или же мелкообъемные. При возведении новых зданий в ряду исторической застройки рекомендуется добиваться пластической проработки их фасадов, по степени детализации корреспондирующихся с окружением. Желательно избегать постановки рядом двух зданий современной архитектуры.

Особое внимание должно быть уделено комплексной реконструкции центральных площадей исторического ядра города. При этом, помимо пространства собственно площади, необходимо предусматривать комплексную реконструкцию кварталов, прилегающих к площади, с тем, чтобы восстановить исторический ансамбль или оптимально организовать сложившуюся застройку. В большинстве исторических городов в центре главной площади размещался храм или несколько храмов, своими массами и вертикалями организуя все прилегающее городское пространство. В случаях утраты этих доминант рекомендовано их восстановление, либо строительство общественного здания выразительной архитектуры, способного принять на себя роль организующей пространственной доминанты. Во многих исторических поселениях, на месте снесенных в сер. XX века главных храмовых комплексов были устроены городские парки, которые к настоящему времени превратились в довлеющие объемные массы городского пространства, визуально расчленяющие историческую площадь на локальные участки улиц. Подобное озеленение в историческом городе недопустимо, необходимо проводить комплексную реконструкцию этих парков с санированием озеленения и благоустройством в целях визуального раскрытия пространства всей площади. При реконструкции площадей исторического города, в целях развития и расширения многообразия городской среды следует сохранять и воссоздавать положительные качества реконструируемой среды: ориентацию зданий относительно площади, масштабное соотношение открытых и застроенных пространств, озеленение, благоустройство. Особенно важно добиться того, чтобы зрительно воспринималась во всей целостности архитектурно-пространственная среда реконструируемой части города.

Если почти любая улица старого города может служить примером единообразия пропорциональных взаимоотношений исторических строений, то одновременная реконструкция ее создает удобные условия для того, чтобы выяснить не только возможности постановки новых зданий в данной архитектурно-градостроительной ситуации, но и определить объемы и силуэты новых зданий, их габариты, подобрать гармонирующие с обликом застройки архитектурно-эстетические параметры, установить наиболее рациональные функции возводимых сооружений.

Единовременная реконструкция исторической улицы целесообразна с историко-градостроительных и архитектурно-эстетических позиций, поскольку гарантирует восстановление единого исторического облика улицы даже при разнохарактерной и разнопериодной застройке. При такой комплексной реконструкции принимается более обоснованное решение об освобождении архитектурно-пространственной композиции среды от сооружений, искажающих эстетическое восприятие, пристроек, крылец, одиночных невыразительных объемов, дымовых труб, металлических каркасов.

Почти во все архитектурные эпохи при решении фасадов уличной застройки важное значение придавалось закономерности в построении этажей зданий. Цокольные и первые этажи формировались из крупных и более тяжелых членений — руст, крупная раскреповка углов, крупная обработка низа фасадов с большими членениями. При переходе к архитектуре верхних этажей степень насыщения крупными элементами постепенно ослабевала. В архитектурное решение верхних частей зданий включались декоративные изображения — розетки, медальоны, орнаменты. Закономерности, применяемые в каждом отдельном доме, выстраивались в архитектурный типологический ряд по всей исторической улице, создавая таким образом закономерность построения всей исторической среды. Одним из главных условий постановки новых зданий всегда являлось их объемно-пространственное соотношение с историческим окружением. Стремление «привязывать» многими параметрами к соседним домам любую новостройку прошло через все стилевые эпохи и времена не случайно: положительные ассоциации всегда вызывали только те сооружения, которые удачно гармонировали со средой. В данном случае успех объясняется соблюдением непреложных законов зодчества - пропорциональность соотношения объемов, соразмерность высот зданий, общий характер силуэта и согласование архитектурной выразительности фасадов. Как известно, наиболее положительно воспринимаемые пропорциональные соотношения объектов в городе 1:3, 1:4, 1:5. Ритм исторической застройки желательно сохранять уравновешенным, спокойным. Однако не следует исключать новые акценты, если они выразительнее и совершеннее орга­низуют силуэт застройки.

Одним из принципов реконструкции исторических улиц является сохранение их фасадности. В частности, не рекомендуется делать разрывы в застройке вблизи перекрестка улиц, и это объяснимо: при подходе к углу пешеход сразу воспринимает два пространства — улицу, по которой идет, и другую, глубинную, перспективу. Поэтому если вблизи угла раскрывается внутреннее пространство квартала, то нарушается характерная для улиц большинства русских регулярных городов строгая ограниченность и целостность пространства самой улицы. В тех случаях, когда отсутствует угловое здание, надо или строить здесь новое, или найти приемы оформления угла квартала средствами озеленения и благоустройства, с тем чтобы выявлять его как первичный элемент планировки.

Анализ застройки, образующей фасад исторической улицы, указывает на определенную закономерность: высота этажа колебалась лишь в незначительных пределах. Особенностью исторических улиц следует считать обязательные пропорциональные соотношения ширины улицы и высоты застройки. Фактор пропорциональности издавна играл важную роль в построении уличных схем, делая жилую среду удобной, соразмерной, выразительной. Как правило, направление, протяженность, ориентация и завершенность улицы вертикальным объемом — параметры не случайные, это главные составляющие единого архитектурно-градостроительного замысла. Поскольку этот принцип лежал в основе построения исторической улицы, то и в современных условиях заданные пропорции улиц, силуэтность, пропорцио­нальность и завершенность застройки должны полностью сохраняться в первоначальной архитектурно-исторической структуре градообразования.

В перспективе улиц четко воспринимается силуэт застройки с характерным для большинства из них перепадом этажности домов, когда активно «работают» брандмауэры, а также верхние торцы зданий. Наблюдения показывают, что разность в высоте зданий более двух-трех этажей приводит к разрушению композиционной направленности улиц, вносит элемент «беспокойства» в строгую перспективу улицы. Поэтому при 4-, 5-, 6-этажной застройке следует сохранять только те малоэтажные здания, которые имеют историко-архитектурную, мемориальную ценность. Однако, как правило, надстройку зданий не следует все же рассматривать как эффективный прием реконструкции. Наиболее правильно, с точки зрения сохранения исторической среды, чтобы при размещении объектов нового строительства они не превы­шали по высоте сложившуюся застройку и не были больше шести-семи этажей. Особенно нежелательно включение в кулису застройки домов большой протяженности, в 4—5 раз больше обычных, что вносит диссонанс в установившийся масштаб уличного пространства.

При всем многообразии возможных решений, прежде всего необходимо находить правильный архитектурный модуль, правильное соотношение в членении фасадов. И это особенно сложная задача, поскольку новые жилые дома, как правило, имеют широкий шаг проемов и простенков, а высоту этажей меньшую, чем в старых домах. В то же время характерной особенностью старых зданий является узкий шаг простенков и проемов, вертикальные пропорции окон, что зачастую дополнительно подчеркивается ордерной системой решения фасадов. В случае «вкрапления» нового здания в рядовую застройку возникают большие сложности, связанные с поисками его архитектурно-художественного облика, гармонирующего с исторической средой. Общие рекомендации о согласовании его этажности и основных членений с соседствующими домами открывают путь для творческих поисков новой выразительной пластики современной архитектуры, развивающей лучшие традиции города. Здесь уместно напомнить, что обязательным условием включения новых объектов остаются сохранение высоты зданий и силуэта всей застройки улиц, неизменность объемно-пространственной композиции сложившейся среды. Основной критерий - это тактичность включения новой архитектуры в сложившееся окружение, ее контекстуальная подчиненность. Новое правомочно рядом со старым, когда не подражает стилям прошлых эпох, а достойно, не экстравагантно представляет свое время и берет на себя такую функцию, которую по технологической специфике не способно взять существующее старое здание.

Таким образом, при реконструкции исторических центров необходимо обеспечение преемственности исторических градостроительных традиций. Введение новых объектов в исторически сложившуюся городскую среду должно следовать традициям и соответствовать окружающему архитектурному контексту. Необходимо усиление градоформирующей роли исторических центров городов за счет дальнейшего совершенствования общегородских функций центра и восстановления утраченных общегородских доминант.

Композиционные приемы при реконструкция кварталов застройки XX века зависят от местоположения реконструируемых территорий в структуре города: в его центральной части (многофункциональный общественный городской центр), при магистральных улицах, в составе периферийных жилых районов (застройка первых массовых серий) и т.д.

Задачами реконструкции таких кварталов и частей города являются:

- формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;

- повышение эффективности использования городских территорий;

- реконструкция, реновация и модернизация существующих градостроительных образований;

- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;

- уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;

- обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;

- обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.

Принадлежность к центральному планировочному району определяет функциональную и архитектурно-планировочную организацию застройки. Кварталы центрального планировочного района имеют, как правило, сложный функциональный состав. По соотношению жилых и нежилых территорий различаются кварталы преимущественно жилые, смешанного назначения и преимущественно нежилые. Смешанное функциональное зонирование должно сохраняться и после реконструкции. В кварталах центральной части города должно быть обеспечено интенсивное использование территории, так как условная цена участков, расположенных в центре, значительно превышает условную цену участков других районов города. Интенсификация и разуплотнение среды — это составные части единой градостроительной политики, направленной на эффективное использование старой жилой застройки. Поэтому наряду с дальнейшим совершенствованием традиционной методики обновления старых кварталов - разуплотнением - необходимо разрабатывать приемы обновления старой жилой застройки в зоне интенсификации общегородских функций.

Одним из таких приемов является уплотнение застройки, при которой за счет внутри-квартальных пространств с частичным или полным использованием территорий дворов, прилегающих к улице, расширяются магазины и другие общественные объекты, располо­женные в первых этажах. Расширение обслуживающих учреждений в переуплотненной многоэтажной застройке должно проводиться за счет использования непригодных для жилья помещений первых этажей и части внутридворовых пространств. Центральные функции должны распространяться в глубь квартала, создавая дополнительные связи между элементами центра — пассажи, переходы. Это достигается путем перекрытия дворов-колодцев с размеще­нием в нижнем уровне общественных объектов: торговых залов, хозяйственных и разгрузочных помещений магазинов, зрительных и спортивных залов, ресторанов, гаражей-стоянок, пешеходных проходов, торговых пассажей. На крышах этих вновь организованных дворовых пространств могут быть расположены озелененные зоны отдыха и детские площадки. Пространственное зонирование, т. е. включение элементов территории в помещения, способствует интенсификации использования территории, исключает надобность в выполнении нормативных требований по взаимному размещению и удалению элементов жилой зоны друг от друга и от окон жилых и общественных зданий (рис 1.23., 1.24).

Рис. 1.24. Схема планировки дворов:

а) до реконструкции;

б) после реконструкции

Многофункциональность, свойственная центральным районам, может получить спе­цифическое пространственное воплощение. Зонирование по вертикали, характерное для многоэтажных современных центров (внизу - общественные этажи, наверху - жилые), можно сочетать с разделением функций по горизонтали — общественные учреждения размещать по наружному периметру квартальной застройки, а жилые — вокруг внутреннего двора. В помещениях, непригодных для жилья (подвальных, цокольных и первых этажей), рекомендуется размещать хозяйственные и подсобные элементы жилой среды с искусственным светом и принудительной вентиляцией. Это помещения для чистки одежды, мастерские, кладовые, мусоросборники, трансформаторные подстанции при возможности подъезда транспорта и организации средств пожаротушения, гаражи при устройстве несгораемых перекрытий и звукоизоляции вышерасположенных квартир и т. д.

Центральные планировочные районы большинства исторически сложившихся городов сформированы периметральной экстенсивной застройкой средней этажности с различной степенью функционального использования. Такой характер застройки позволяет при проведении реконструктивных преобразований осуществить уплотнение кварталов, развить функции, характерные для центра, увеличить количество жилой площади за счет нового строительства внутри квартала и по периметру (надстроек, пристроек, встроек, планировочного объединения рядом стоящих корпусов).