Основные принципы новой жилищной политики

Законом «Об основах федеральной жилищной политики» оп­ределены основные принципы реализации конституционного пра­ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социаль­но-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жи­лищной сфере.

Основными целями новой жилищной политики являются: обес­печение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание усло­вий для привлечения внебюджетных источников финансирова­ния (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных пред­принимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринима­телей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; произ­водство строительных материалов, изделий и предметов домоус­тройства.

В чем состоят основные причины и цели проведения жилищ­ной реформы? На рубеже 80—90-х гг. в стране произошли суще­ственные политические и правовые изменения — был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остать­ся в стороне от происходящих кардинальных преобразований.

Существовавшая ранее распределительная система удовлетво­рения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых ре­зультатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-эко­номических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индиви­дуальному жилищному строительству, предоставлением гражда­нам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья.

В середине 80-х гг. государством была поставлена задача обеспе­чить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивиду­альным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченности жилой площадью; благоустрой­ства частного фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилищно­го фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очеред­ников на улучшение жилищных условий на начало 1990 г. в СССР состояло 14,3 млн семей и одиноких граждан (или 23% всех го­родских семей, в том числе в России — 25%), из них более 10 лет ожидали получения квартир более 1,5 млн семей (12% всех оче­редников), 4,6% проживали в коммунальных квартирах, 5% — в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн человек снимали жилье у других граждан.

В 90-х гг. в Российской Федерации наблюдалась тенденция к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн м² общей площади в 1987 г. до 37,9 млн м² в 1992 г. Если в России в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн семей, в 1991 г. — 1,1 млн семей, то в 1992 г. число таких семей составило менее 1 млн и в первую очередь в связи с большим снижением масштабов жилищного строительства.

На начало 1992 г. в России 17% населения проживало в усло­виях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м² (в то время как

действующим законодательством норма жилой площади установ­лена в размере 12 м² на человека). Почти 6 млн человек прожи­вали в коммунальных квартирах, около 7 млн — в общежитиях, 1,6 млн — в ветхом и аварийном жилье. Всего в очереди на улуч­шение жилищных условий стояло 11 млн семей. Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким — 16,5 м² общей площади на человека (например, в Дании — 50 м², в Гер­мании — 42 м², в Болгарии — 22,2 м², в Польше — 17,5 м²).

В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жи­лищной проблемы и провести кардинальную жилищную рефор­му. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями — от преимущественного распре­деления жилья, построенного за счет государственных капиталь­ных вложений, к преимущественному его строительству (приоб­ретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для со­циально слабо защищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме со­ставляет 80-90%.

Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отноше­ний государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и пре­доставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объе­мы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных кате­горий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи со стороны государства.

Однако нельзя жилищную реформу сводить только к пробле­ме обеспечения граждан жильем. Наряду с этим основными це­лями реформы являются:

— изменение условий и порядка оплаты жилья и коммуналь­ных услуг. В ближайшие годы предполагается реализовать зало­женный в Жилищном кодексе РФ принцип — размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммуналь­ные услуги;

принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они не утратили своей акту­альности и сегодня.

В 1997 г. Указом Президента РФ «О реформе жилищно-ком­мунального хозяйства» одобрена «Концепция реформы жилищ­но-коммунального хозяйства», которой определены основные на­правления преобразований в этой отрасли.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2,7 млрд м² общей площади, из них муниципальный фонд — при­мерно 30%, государственный фонд — около 10%, остальной фонд — частный. При этом износ этих фондов достиг 40%. Жилищный фонд стремительно ветшает, снижаются надежность и устойчи­вость инженерных систем. Более 290 млн м² (11% всего жилищно­го фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и пе­реоборудовании коммунальных квартир, 250 млн м² (9%) — в ре­конструкции. Из года в год увеличивается аварийный и ветхий фонд (с износом более 60%), который подлежит сносу. Только за последние 5 лет по ветхости из жилищного фонда выбыло около 40 млн м² общей площади жилья. При ежегодном нормативе 4—5% капитально ремонтируется лишь около 1% государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются только отдельные конструктивные элементы зданий.

Как отмечено в Концепции, единственным способом преодо­ления кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обес­печения социальной защиты малообеспеченных семей и эконо­мического стимулирования качества обслуживания. Другими сло­вами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расхо­дов у населения, т.е. переход на оплату населением в полном объе­ме жилищно-коммунальных услуг, который должен завершить­ся в 2008 г. Однако это изменение не нашло отражения в подза­конных актах.

Таким образом, приоритетными направлениями реформы жи­лищно-коммунального хозяйства были определены:

— совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, диф­ференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;

— совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение существующей сис­темы льгот, усиление адресной направленности средств, выделя­емых на социальную защиту населения;

— совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отно­шения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, вы­бор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственни­кам жилья — создание товариществ собственников жилья;

изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы госу­дарственных минимальных социальных стандартов. Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масш­табы приватизации государственного и муниципального жилищ­ных фондов.