Платы по воле одной из сторон

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. Арендатор, не получивший уведомления о новом размере арендной платы, считается надлежащим образом исполнившим обязанности, если внес плату в прежнем размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что после получения уведомления об изменении размера арендной платы арендатор обязан вносить ее в новом размере, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о согласовании порядка и момента изменения арендной платы по воле одной стороны см. п. 7.2.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если порядок одностороннего изменения размера арендной платы договором не определен

В этом случае условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке будет считаться несогласованным и сторона не сможет по своей воле изменить размер платы. Пересмотр размера арендных платежей будет возможен по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 614 ГК РФ

Стороны могут установить в договоре условия, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы, поскольку до их наступления сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату (см. Риск арендодателя 7.3.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

- по истечении определенного промежутка времени;

- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

- в связи с общим ростом цен (инфляцией);

- ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ.

Подробнее о согласовании данных условий см. п. 7.3 "Условия изменения размера арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ

РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Статья 614 ГК РФ

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

До недавнего времени применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Суды также давали ей разное толкование.

Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год - в будущем.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется. Соответственно, есть основания полагать, что после 21 марта 2013 г. (дата опубликования на официальном сайте ВАС РФ изменений и дополнений к указанному Постановлению Пленума ВАС РФ, начиная с которой оно подлежит применению) суды будут придерживаться позиции, согласно которой размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон чаще одного раза в год.