Пм 04 организация видов работ при эксплуатации и реконструкции строительных объектов

ТАГАНРОГСКИЙ ФИЛИАЛ

ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

«ДОНСКОЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

ОПОРНЫЙ КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

ПМ 04 ОРГАНИЗАЦИЯ ВИДОВ РАБОТ ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕКОНСТРУКЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

МДК 04.01 ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ

Строительство и эксплуатация зданий и сооружений

Таганрог

Г.

ББК.38.7-08

Рассмотрено методическим советом филиала колледжа и рекомендовано к изданию в качестве конспекта лекций по ПМ 04 Организация видов работ при эксплуатации и реконструкции строительных объектов МДК 04.01 Эксплуатация зданий для студентов специальностей: 270802 Строительство и эксплуатация зданий и сооружений, протоколом методического совета Таганрогского Филиала ГБОУ СПО РО «ДСК» № 5 от 12.01.2015г.

Одобрен на соответствие требованиям ФГОС к уровню подготовки по специальности 270802 протоколом цикловой комиссии филиала колледжа «Специальных дисциплин», протокол № 5 от 10.12.2014г. Председатель цикловой комиссии С.А.Чернышева.

	УТВЕРЖДАЮ
	Зав. отделом по УР
		/	Неронов С.В./
	Регистрационный номер №

Рецензенты:

Преподаватель высшей категории Таганрогского филиала ГБОУ СПО РО «ДСК»	Аладьина Г.В.
Генеральный директор ЗАО «СТРОЙЛЕСДЕТАЛЬ»	Потемкин В.А.

С.А.Чернышева

Опорный конспект лекций ПМ 04 Организация видов работ при эксплуатации и реконструкции строительных объектов МДК 04.01 Эксплуатация зданий для студентов специальности 270802 Строительство и эксплуатация зданий и сооружений дневного и заочного отделения.

Таганрогский филиал ГБОУ СПО РО «ДСК» 2015

стр.

Пояснительная записка

Опорный конспект лекций разработан в соответствии с рабочей программой профессионального модуля ПМ04 Организация видов работ при эксплуатации зданий и сооружений МДК 04.01 Эксплуатация зданий и в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования базового уровня по специальности 270802.

Целью методической разработки является формирование у студентов следующих профессиональных компетенций:

ПК4.1 Диагностика технического состояния конструктивных элементов эксплуатируемых зданий.

ПК4.2 Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений

ПК4.3 Выполнение мероприятий по технической эксплуатации

Формирование профессиональных и общих компетенций по профессиональному модулю происходят на теоретических занятиях путем усвоения студентами знаний в области организации технической эксплуатации обслуживании гражданских зданий и сооружений, а также мероприятия по оценке технического состояния эксплуатируемых зданий и сооружений. В процессе обучения студенты ознакомятся с современными методами контроля за состояние и эксплуатационными свойствами материалов и конструкций.

Данный конспект поможет комплексно освоить материал ПМ04 Организация видов работ при эксплуатации зданий и сооружений МДК 04.01 Эксплуатация зданий.

Методическая разработка может быть использована как на занятиях, так и для самостоятельной работы студентов дневного и заочного отделений.

СОДЕРЖАНИЕ

Тема: Жилищная политика, новые формы собственности. 6

Тема: Типовые структуры эксплуатационных организаций. 9

Тема: Аварийные и диспетчерские службы в системе технической эксплуатации зданий. 13

Тема: Организация работ по технической эксплуатации зданий. 15

Тема: Параметры, характеризующие техническое состояние здания. 18

Тема: Нормативный срок службы зданий, сооружений и их конструктивных элементов. 20

Тема: Эксплуатационные требования к конструктивными элементами зданий. 24

Тема: Группа капитальности жилых зданий. 26

Тема: Группа капитальности общественных и промышленных зданий. 30

Тема: Зависимость износа инженерных систем и конструкций зданий от уровня их эксплуатации. 33

Тема: Способы повышения надежности конструкции. 38

Тема: Определение морального и физического износа. 40

Тема: Правила безопасности при проведение обследования жилых зданий. 43

Тема: Автоматические устройства для управления эксплуатацией зданий. 47

Тема: Положение о проведении планово-предупредительных ремонтов. 51

Тема: Оценка технического состояния конструктивных элементов здания и здания в целом. 54

Тема: Виды и задачи осмотров объектов. 56

Тема: Общие сведения о диагностики поврежденных строительных конструкций и порядок установления причин их появления. 59

Тема: Порядок назначения здания на капитальный ремонт. 69

Тема: Нормативная документация по технической эксплуатации зданий. 72

Тема: Планирование текущего ремонта. 76

Тема: Техническое обследование зданий для проектирования их капитального ремонта и реконструкции. 79

Тема: Порядок приемки в эксплуатацию капитально отремонтированных зданий. 83

Тема: Порядок приемки в эксплуатацию модернизированных зданий. 86

Тема: Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений. 90

Тема: Методика оценки эксплуатационных характеристик. 92

Тема: Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их задачи и содержание. 95

Тема: Способы контроля качества строительных материалов, изделий и конструкций. 97

Тема: Использование геодезических приборов и инструментов при освидетельствовании и испытаниях конструкций. 100

Тема: Определение параметров надежности строительных конструкций. 102

Тема: Определение микроклимата зданий и сооружений. 106

Тема: Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований. 110

Тема: Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик фундаментов. 113

Тема: Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик подвальных помещений. 116

Тема: Предварительное обследование и натуральные испытания. Составление программы обследования. 119

Тема: Методика оценки технического состояния стен. 122

Тема: Методика оценки технического состояния конструкций перекрытия. 134

Тема: Методика оценки технического состояния полов. 137

Тема: Методика оценки технического состояния перегородок. 140

Тема: Методика оценки технического состояния крыш.. 142

Тема: Методика оценки технического состояния лестниц. 145

Тема: Методика оценки технического состояния конструкций окон, дверей, световых фонарей. 148

Тема: Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик фасада здания. 151

Тема: Коррозия материала конструкций. 154

Тема: Разрушение и гниение деревянных конструкций. 157

Тема: Методы защиты деревянных конструкций. 159

Тема: Инженерное оборудование зданий. Новые методы энергосбережения здания. 162

Тема: Общие сведения о технической эксплуатации и обслуживании инженерного оборудования. 166

Тема: Методика оценки, состояния инженерного оборудования систем водоснабжения. 169

Тема: Мероприятия по защите систем водоснабжения и увеличению их эксплуатационной надежности 172

Тема: Основные неисправности в системах водопровода. 176

Тема: Сроки проведения текущего и капитального ремонтов систем водоснабжения. 179

Тема: Эксплуатационные установки и приборы учета в системе водоснабжения. 181

Тема: Методика оценки технического состояния системы газоснабжения. 185

Тема: Методика оценки технического состояния системы вентиляции. 188

Тема: Основные неисправности в системах вентиляции. 190

Тема: Методика оценки технического состояния систем водоотведения. 192

Тема: Сроки проведения текущего и капитального ремонтов систем водоотведения. 198

Тема: Методика оценки технического состояния системы мусороудаления. 200

Тема: Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем отопления. 203

Тема: Методика оценки технического состояния систем отопления. 208

Тема: Основные неисправности отопительных систем, методы их обнаружения. 212

Тема: Сроки проведения текущего и капитального ремонтов систем отопления. 215

Тема: Подготовка зданий к зимнему и весенне- летнему периодам эксплуатации. 218

Тема: Составление графиков и актов подготовки зданий к эксплуатации в зимний и весенне-летний периоды. 221

Тема: Обследования состояния качества среды обитания. 224

Тема: Искусственное и естественное освещение помещений. 226

Тема: Цели и задачи технического учета и технической инвентаризации. 229

Тема: Правила и порядок технической инвентаризации зданий, строений, сооружений. 231

Виды собственности

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом по­мещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с при­надлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принад­лежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации много­квартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Различаются следующие виды собственности:

1.Государственная собственность. Объектами учета государственной собственности, расположенными как на территории Российской Федерации, так и за рубежом, являются:

а) земельные участки, находящиеся в федеральной собственности;

б) участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы), находящиеся в федеральной собственности;

в) федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйствен­ного ведения за государственным унитарным предприятием.

г) находящиеся в федеральной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ;

муниципальная собственность — имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

общая собственность — имущество, находящееся в собственно­сти двух или нескольких лиц.

Общая собственность возникает при поступлении в собствен­ность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона;

частная собственность — приобретение гражданами права соб­ственности на движимое или недвижимое имущество. Владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собствен­ники осуществляют по своему усмотрению.

Частная собственность на недвижимость или ее часть, не ограничивается по количеству, размерам и сто­имости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных административных органах.

Оценка недвижимости.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность, направленную на установление в оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Субъектами оценочной деятельности признаются, юридические и физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой — потребители их услуг (заказчики). Деятельность оценщиков подлежит обязательному лицензированию.

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор должен содержать:

— основание заключения договора;

— вид объекта оценки;

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтере­сованных лиц в деятельность оценщика, что может повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта.

Виды структур.

Выделяется четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

— непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

— линейная структура;

— функциональная структура;

— линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба и др.)

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура управления. При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.

Линейная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разно­сторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой общие для нескольких подразделений функции пе­редаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий — пример функционального структурного построения ремонтно-эксплуатационных подразделений (служб).

Наибольшее распространение получила смешанная линейно-функциональная структура ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой отдельные системы и конструкции эксплуатируются специализированными организациями по договорам с низовыми ремонтно-эксплуатационными подразделениями — линейными звеньями.

Линейные подразделения выполняют некоторые ремонтно-эксплуатационные работы собственными силами и отвечают за конечный результат деятельности ремонтно-эксплуатационных подразделений, они контролируют и координируют работу всех функциональных звеньев специализированных служб.

Эксплуатация жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности находится под контролем органов местного самоуправления.

Система управления.

Для организации технической эксплуатации зданий создаются соответствующие органы управления. Низовым органом управления является жилищно-эксплуатационная контора (домоуправление, дирекция по эксплуатации зданий, ремонтно-эксплуатационное управление и др.).

Жилищный фонд, принадлежащий местным органам самоуправления, находится в подчинении их жилищных органов. Жилищным фондом предприятий, организаций и учреждений, а также министерств и ведомств (ведомственный жилищный фонд), управляют соответствующие органы этих организаций.

Задача ремонтно-эксплуатационных организаций — обеспечение технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации зданий, а также другими нормативными документами.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник.

В штате жилищно-эксплуатационной организации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируемой жилой и приравненной к ней площади): главный (старший) инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты, товаровед-кладовщик, секретарь-машинистка, курьер-уборщица. Должность техника в штате жилищно-эксплуатационной организации вводится при эксплуатации более 7,5 тыс. м² приведенной площади.

В жилищно-эксплуатационных организациях, эксплуатирующих более 15 тыс. м² жилой площади, должность техника предусматривается на каждые 15—25 тыс. м² приведенной площади.

Начальник жилищно-эксплуатационной службы организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, координирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очистку и уборку территорий домовладений (если эти работы выполняются подрядным способом), экономично и рентабельно ведет хозяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, лично организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер жилищно-эксплуатационной организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполне­нием мероприятий по безопасным методам эксплуатации жилищного фонда, участвует в работе комиссий по приемке домов в эксплуатацию (законченных строительством и после ремонта). Организует техническое обучение, повышение квалификации инженерно-технических работников и рабочих, обеспечивает повышение производительности труда путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Старший инженер подчиняется главному инженеру жилищно-эксплуатационной организации и руководит работами по текущему ремонту жилищного фонда микрорайона. В ведении старшего инженера находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Он контролирует также ход работ и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает своевременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и контролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, закрепленный за группой домов, обслуживаемых техником. Он контролирует организацию и качество текущего и капитального ремонта в закрепленных за ним домах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий домовладений, а также зеленых насаждений.

В штатах жилищно-эксплуатационных организаций предусматриваются также должности младшего обслуживающего персонала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских систем), уборщицы, дворники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства жилых домов.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализированной организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является участок мастера (производителя работ), который закрепляется за конкретными эксплуатационными организациями и оперативно подчиняется их руководителям. Участок производителя работ объединяет 3 - 4 участка мастера.

В зависимости от технологических процессов эксплуатационные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий гражданских зданий отличаются. В зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксплуатационного персонала является обеспечение пожарной безопасности.

Обязанности ОДС

ОДС должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать сроки и качество их выполнения.

ОДС создают в жилых микрорайонах для контроля за работой инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. В задачу ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:

— лифтов;

— систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);

— систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;

— систем газоснабжения;

— электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

— кодовых запирающих устройств в жилых домах. Система диспетчеризации обеспечивает:

— контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

— громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организациями по обслуживанию жилищного фонда, объектами др угого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.);

— установку и средства автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;

— включение сигнализации при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно.

Функции ОДС

Для обеспечения работы в ОДС должны быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.

Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения.

Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляются с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.

Руководитель ОДС (старший диспетчер):

—проводит ежесуточный осмотр диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фотовыключателей;

—проводит еженедельную профилактику аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;

—передает заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи;

—анализирует характер поступающих заявок и причины их неисполнения;

—ежемесячно оценивает работу обслуживающей организации по выполнению заявочного ремонта.

Аварийно-ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

Аварийная служба осуществляет:

—срочную ликвидацию засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;

—устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;

—ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения, находящихся в собственности жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;

— содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использование ее по назначению.

В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивает своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организационно-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др).

Требования предъявляемые к зданиям.

Каждое здание должно удовлетворять эксплуатационным требованиям, техническим, экономическим. Функционально здание должно отвечать своему назначению, соответствовать заданным санитарно-гигиеническим, экономическим и другим условиям эксплуатации в течение нормативного срока службы. Для создания заданных эксплуатационных свойств необходимы правильный учет природно-климатических условий, соответствующая ориентация зданий, расчет инженерных систем. Для помещений театров, концертных залов необходимы акустические характеристики, для некоторых промышленных зданий необходимо учитывать динамическое воздействие.

Долговечность здания обеспечивается применением для несущих конструкций морозо-, влаго-, биокоррозийной устойчивых материалов или соответствующей защите нестойких материалов.

Противопожарные требования, предъявляемые зданиям, устанавливают степень огнестойкости самого здания, которая определяется группой возгораемости и пределом огнестойкости его основных конструкций в зависимости от функционального назначения здания, пожарной опасности производства.

Экономичность здания характеризуется объемом капитальных затрат на строительство и сумму эксплуатационных затрат за нормативный срок службы

2.Классификация эксплуатационных требований

Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.

Общие требованияпредъявляются ко всем зданиям, специальные –к определенной группе зданий, отличающихся назначением или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах технических условиях на проектирование зданий.

Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование.

Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и конструктивного решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем.

При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований:

• конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, быть доступными для регулировки и наладки в процессе эксплуатации;

• конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы;

• документов;

• соблюдение санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Основными конструктивными элементами, по которым определяется срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции подвергаются замене.

В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных.

3.Параметрами эксплуатационных качеств(ПЭК)

Эксплуатационные качества в зданиях разного назначения оцениваются по-разному; различными эксплуатационными характеристиками обладают и конструкции из разных материалов. Например, оптимальная величина влажности материала стен, утеплителя покрытий: для кирпича – менее 4%, для керамзита и керамзитобетона—менее10%.

Температура внутренней поверхности стен зданий должна быть согласована с температурой воздуха в помещении отличаться от нее не более чем на 6°С, а лучше на 1-3°С, иначе на поверхности стен будет осаждаться конденсат.

Гигиенисты установили допустимое снижение температуры воздуха в жилых помещениях: зимой в умеренном климате при влажности воздуха в помещениях 30 - 45% и температуре его20 - 21°С допустимо снижении ее до 19°С; это позволяет более точно определить минимальную толщину наружной стены, чтобы на ней не осаждался конденсат

Систематическое изучение работы конструкций зданий, их эксплуатации позволяют совершенствовать нормы их проектирования, научно обосновать значения параметров определенных эксплуатационных качеств.

Под параметрами эксплуатационных качеств (ПЭК) зданий следует понимать научно обоснованные характеристики (одну или несколько) конструктивного элемента. По их значениям рабочие и государственная комиссии принимают в эксплуатацию здания, замеряя фактические значения параметров, которые персоналу эксплуатационной службы надлежит поддерживать на заданном уровне своими методами и средствами.

Эксплуатационную пригодность каждого здания определяют две группы ПЭК:

1-я группа - параметры, характеризующие физико-техническое состояние, долговечность: показатели прочности и допустимой деформативности, раскрытия трещин, герметичности, теплозащиты и т.п.;

2-я группа - параметры, характеризующие моральную долговечность: показатели соответствия здания современному назначению по площади, высоте, объему, инженерному оборудованию, архитектурным критериям и т.п.

Такая система является научно обоснованной базой строительства зданий потому, что результаты работы на каждом из трех основных этапов (проектирование, возведение и эксплуатация) проверяются значениями ПЭК: при проектировании – сопоставлением с нормами и расчетами по утвержденным методикам; при возведении – с проектом и ПЭК, зафиксированными в нем; при эксплуатации – сопоставлением фактических значений ПЭК, замеренных приборами, с проектными. Эти параметры будут разными для зданий различного назначения.

Понятие морального износа

Долговечность- это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и моральный износ (старение).

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существует понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

Соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности. В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Виды морального износа

Моральный износ (старение) зданий и сооружении различают двух форм: Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М₁) и второй (М₂).

Моральный износ зданий первой формы М₁ — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М₁ = (1-φ)•Ссm = П₁•Ссm

где М₁ абсолютная величина обесценивания в рублях.

П₁ - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

φ - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений.

Моральный износ зданий второй формы М₂ — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём

М₂ = П₂•С=Км

где С - первоначальная стоимость сооружения в рублях.

П₂ - показатель второй формы морального износа сооружения

Км - капитальные вложересу:ния в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

Устранение морального износа второй формы необходимо проведение капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технол