Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений.
По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.
Особенности договора. Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Существенными условиямиявляются условия о предмете аренды и размере арендной платы.
Предметом аренды является здание или сооружение.
Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.
Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.
Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).
От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соотв. здания.,
Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение. Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные мин. сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.
Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.
Право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.
Права арендодателя,которые получены в качестве разрешения на занятие соответствующей деятельностью (лицензии), передаче в таком случае не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иным нормативным актом. Арендодатель до передачи предприятия в аренду должен письменно уведомить об этом кредитора по обязательствам, входящим в состав предприятия. Кредитор,не известивший письменно арендодателя о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцевсо дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных
этим убытков. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственностьпо включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Арендатор вправебез согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Обязанности арендодателя:предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендатор обязан:в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт; при прекращении договора аренды предприятия подготовить и передать арендованный имущественный комплекс арендодателю.
При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.
Если земельный участок принадлежит на праве собственности арендодателю, в договоре аренды здания (сооружения) обычно предусматривается и передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено.
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.