Понятие и элементы договора аренды

Понятие договора аренды. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду

Права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

требовать от арендатора арендную плату;

возврата предмета аренды после окончания срока договора;

досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Права и обязанности арендатора по договору аренды.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

производить текущий ремонт арендуемого имущества;

нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 1 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 612);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Ответственность по договору аренды.

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает за:

просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

Договор проката.

Прокат в гражданском праве традиционно рассматривается как разновидность договора аренды.Договор проката регулируется статьями 626 – 631 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Сторонами договора проката, как и при договоре аренды, являются арендодатель и арендатор.

По договору проката арендодателем выступает специальный субъект – лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

В то же время, во многих случаях хозяйствующий субъект может осуществлять предоставление имущества напрокат не в качестве основной деятельности, а в качестве сопутствующей услуги. Например, бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца. Арендодателем по договору проката может выступать и некоммерческая организация, создаваемая в форме фонда. По договору проката может быть предоставлено только движимое имущество, то есть объект недвижимости сдать в аренду по договору проката невозможно.

Договор проката заключается в письменной форме независимо от срока, на который он заключается. Основной его особенностью является то, что договор проката носит публичный характер. Максимальный срок по договору проката составляет один год.

В отличие от общих положений об аренде договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Арендатор имеет право в любое время отказаться от договора проката. О своем решении, об отказе арендатор должен известить арендодателя не менее чем за 10 дней. По сравнению с общими нормами, которые требуют предупредить сторону об отказе от договора аренды за один месяц, в отношении договора проката этот срок значительно сокращен.

В отличие от общих норм арендодатель не имеет права требовать прекращения договора проката. Напомним, при договоре аренды решение об отказе может приниматься любой из сторон договора.