Тема: «Социальный найм»

Мутная тема, в общем.

Социальный найм представляет собой некий, на сегодняшний день весьма ограниченный, вариант использования жилищных помещений.

Прежнее законодательство основывалось на положениях прежней конституции, где указывалось, что государство обязуется обеспечивать граждан жилым помещением.

В настоящей Конституции другие права. У нас не закреплён принцип того, что государство обязуется обеспечивать граждан жильём. Там сказано, что государство содействует гражданам в улучшении жилищных условий. Фраза достаточно расплывчатая, ибо содействовать можно и советом из серии «Хотите жильё – купите».

В ныне действующем ЖК РФ закреплены условия, конкретные требования к этим гражданам, при которых граждане имеют права требования на заключения такого договора.

По общему правилу для получения такого жилого помещения надо, чтобы граждане нуждались в улучшении жилищных условий, а также одновременно граждане должны относиться к категории малоимущих.

Для отдельных категорий лиц, которые установлены федеральными законами или законами субъектов РФ, для них необходимо выполнение одного критерия – нуждаемости. Идёт речь о прямо предусмотренных категориях субъектов: скажем, в ФЗ «О прокуратуре» есть.

Но мы будем говорить об общих случаях. А для него надо два условия – нуждаемость и малоимущими быть.

Нуждающимися с точки зрения ЖК могут быть следующие категории граждан:

1) Лица, которые жилья не имеют. Вообще. Это лица, которые не являются собственниками жилого помещения или членами семей собственников, не являются нанимателями жилого помещения… В общем, вообще нету.

2) Лица, которые проживают в жилых помещениях, непригодных для такового проживания, не отвечающих установленных требованиям.

3) Лица, которые проживают в квартирах, занятых несколькими семьями (коммунальные квартиры), если в составе семьи имеется некое лицо, страдающее тяжёлой формой хронического заболевания, при которых совместное проживание с ними невозможно (к примеру, открытые формы туберкулёза).

4) Лица, которые имеют обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы на человека. Есть разные нормы – нормы предоставления жилья, учётная норма. Учётная норма. В Воронежской области есть закон от 9 октября 2007 года №93-ОЗ «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма». В этом законе есть статья 3, которая определяет так называемую учётную норму для Воронежской области, и она составляет 11 (одиннадцать) квадратных метров общей площади на человека. Решением от 7 июля 2005 года городской Думы города Воронежа ранее была установлена та же самая учётная норма (а вот норма предоставления различаются). В этом законе Воронежской области определяются ещё дополнительно категории граждан, которые имеют право претендовать на получение жилья (перечень на две страницы, причём часть из них – это перечисление тех лиц, которые прямо предусмотрены специальными законами (несовершеннолетние узники концлагерей), + те граждане, которые становились в очередь на получение жилья из тех предыдущих тридцати, часть из которых упразднена). Закон этот областной просмотреть.

Иных категорий нет в ЖК РФ – это все. В предыдущих документах, ранее действовавших, с учётом документов субъектов – там выделялось порядка тридцати категорий нуждающихся.

Для получения такового жилья гражданин должен быть малоимущим.

В Воронежской области есть закон от 30 ноября 2005 года за номером 72-ОЗ «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма в Воронежской области».

Этот закон тоже нужно прочитать.

Решение о признании гражданина малоимущим принимается органами местного самоуправления на основании законов.

Два критерия: наличие находящегося в собственности имущества и размеры его доходов.

В областном законе описана сама методика, но конкретных показателей для оценки малоимущий ли человек не сказано. Есть то, кто принимает, что должен учитывать, а вот конкретных цифр – нет.

Есть такой документ, как Решение Воронежской городской думы от 20 мая 2009 года, в котором установлены некие пороговые значения стоимости имущества и доходов в целях признания граждан малоимущими. Здесь есть некая расчётная формула. Самое решение тоже небольшое – всего на две странички. По этой формуле и производится расчёт. Из этой формулы вытекает, что если у вас вообще за душей нет собственности, но есть 6933 рубля дохода – вы богатый человек. При определении стоимости имущества в первую очередь оценивается собственность на помещения, земель, транспортных средств, предметы антиквариата, искусства, ценные бумаги, суммы во вкладах в банках…

В общем, это очень редкие случаи.

Чтобы гражданин был малоимущим он должен получить решение муниципального органа о том, что он малоимущий.

Для того, чтобы граждане могли получить жилое помещение (подавляющая их масса находится в муниципальной собственности), то по месту жительства он обращается в орган местного самоуправления с документами, подтверждающие нуждаемость и то, что он малоимущий для постановки на учёт. А ещё должна быть справка, которая подтверждает, что он не ухудшал свои жилищные условия.

В ЖК есть норма, что если граждане в течение пяти лет до постановки на учёт намеренно ухудшили свои жилищные условия. Нужно получить для этого справку о сделках, заключённых с недвижимостью. НО!!! Мы не можем получить справку о сделках, только о правах на недвижимость. Но у нас также нет всероссийской базы… То есть, у нас что-то было и мы в течение пяти лет их продали – значит, ухудшили. Однако, наличие собственности в другом субъекте может и не стать известным в этом субъекте.

Если все органы представлены, то органы должны в 30 дней должны решение принять о постановке или не постановки на учёт. Не поставить на учёт они могут, если нет документов каких-то либо какие-то условия не выполнены.

Но есть не только очереди нуждающихся, но есть и граждане, которые имеют право на внеочередное предоставление жилья. А ещё раньше были и первоочередные очереди – теперь их нет. Внеочередные – когда жилое помещение стало непригодным в связи со стихийным бедствием.

А потом они стоят в очереди и ждут. Причём периодически они предоставляют документы о том, что основания не отпали.

Парадоксальная норма: могут на выбор предоставить вместо квартиры земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то гражданина снимают с учёта и… Он, по факту, может сразу после опять поставиться на учёт.

Орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении жилого помещения и на основании этого решения заключается договор социального найма.

По прежнему ЖК был ещё некий промежуточный этап – на основании решения о предоставлении жилого помещения ему выдавался ордер и на основании этого ордера он вселялся и потом уже он заключал договор. Сейчас этого ордера нет.

В ПП ВС «О применении жилищного кодекса» для оспаривания предоставления гражданину жилья были иски о признании ордера недействительным. Теперь же иски о признании недействительным решения органа местного самоуправления и также признании недействительным договором социального найма. ВС написал, что требования о признании этих решений недействительными подлежат разрешению исходя из аналогии закона применительно к правилам, установленным для недействительных сделок. То есть в том же порядке, что и недействительные сделки, хотя вообще-то это административное решение, тут сделкой и не пахнет. Но – по правилам сделки, поэтому те же правила, та же исковая давность 3 года…

Основания для признания решения недействительным: если представлены несоответствующие действительности сведения или были неправомерные действия должностных лиц (за взятку), или если очередь нарушена (тому, кто десятым стоял – дали, а тому, кто первым – нет).

Последствия недействительности: гражданин переселяется в ранее занимаемое помещение, а если невозможно – то ему предоставляется равноценное ранее занимаемому.

Договор социального найма.

Определение есть в ЖК РФ. По этому договору гражданину, признанному нуждающимся и малоимущим, предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального фонда социального использования для проживания в нём.

Консенсуальный, двусторонний, возмездный (возмездность есть, но её там мало) договор.

Предмет договора. Предметом должно быть жилое помещение. Оно на то и жилое, чтобы отвечать требованиям к жилым помещениям: санитарным требованиям, оно должно быть изолированным…

Насчёт изолированности. По общему правилу жилые помещения гражданам предоставляются в виде отдельной квартиры. В виде комнаты по общему правилу не предоставляются по причине того, чтобы не создавать заново коммунальные квартиры. Насчёт коммунальных квартир – в первую очередь пытаются заселить коммунальную квартиру тем лицам, которые уже проживают в данной коммунальной квартире. Есть дальше возможность собственником других комнат выкупить. И только если нет – то тогда заселяют. Идея такая, чтобы не создавать коммуналки.

ОЗ-93 Воронежской области речь идёт о помещениях жилищного фонда Воронежской области. Норма такая: на одного человека – 33 квадратных метра, на семью из двух человек – 42 метра, если три и больше – не менее 18 метров на каждого общей площадью.

Если говорить о муниципальном фонде, то решение Воронежской городской думы от 7 июля 2005 года в Воронеже норма предоставления от 14 до 18 метров в квадрате на каждого человека. Одиноко проживающим можно предоставить большей площадью, но не более чем в два раза.

Кроме того, требования к жилому помещению: оно должно находиться в черте города. Там, где стал на учёт – там и дадут.

Оно должно состоять из определённого числа комнат. Прошлый ЖК: не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет кроме супругов. Нынешний ЖК говорит то же самое, с тем лишь исключением, когда они согласились с этим. Если разнополые дети плюс родители – то, получается, трёхкомнатная квартира.

В прежнем ЖК было условие, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта. Но в нынешнем ЖК такого условия при предоставлении жилья нет. Но есть маленький момент: выселение граждан из жилых помещений, который возможно в трёх вариантах: с предоставлением другого благоустроенного жилья, просто другого жилья или без предоставления. Один из случаев для выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилья одно из условий – если жилое помещение не соответствует условиям, аварийное если.

В общем, критерий благоустроенности просто пропустили.

Благоустроенное помещение – это то помещение, которое отвечает среднему уровню характеристик в данном населённом пункте. Речь в первую очередь шла об обеспеченности коммунальными услугами. Если большая часть жилищных помещений имеет центральное отопление или канализацию, то нельзя предоставлять с печкой и колодцем вместо их.

ПП ВС в случаях, когда выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья. Благоустроенность = соответствие технических и санитарных требований. Но какая-то странная логика: ведь могут и неблагоустроенные помещения предоставлять, и что тогда получается – только переселили, и опять на учёт. Но тогда, если оно не отвечает этим требованиям – значит, вообще это помещение не жилое.

Требования к предоставляемому жилью. В прежних Пленумах ВС (их было целых два) разъясняли, что при предоставлении жилого помещения учитываться должны были заслуживающие внимания доводами и интересами граждан, которым предоставляется это жилище. Под такими доводами и интересами Пленум понимал, что если эти условия не дают ему пользоваться предоставляемым жильём (скажем, селить инвалида на четвёртый этаж в дом без лифта нельзя).

В нынешнем кодексе ни слова, ни полслова об этих доводах и интересах не говорится.

Требования к предмету: жилое помещения и все требования к нему как к жилому помещению.

Стороны этого договора.

Наймодателем выступают соответствующие уполномоченные органы от имени собственника (собственником является само муниципальное образование или субъект РФ).

Другая сторона – это граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении им жилья.

Наниматель в этом договоре фактически будет один. На учёт обычно ставится Пупкин и его семья, Пупкин будет нанимателем, но с ним будут проживать члены его семьи и будут иметь те же права и обязанности, что и наниматель. В пункте 24 ПП ВС перечнем названы все права и обязанности нанимателя и их семьи.

Если бывшие члены семьи, но проживающие в том же жилом помещении, то они сохраняют те же права, что и у членов семьи. Это при условии, что они проживают, а если выехал – обратно уже не въедешь. У них есть нюансы в ответственности: они несут самостоятельную ответственность перед наймодателем. Пока они члены семьи – у них солидарная ответственность, а если бывшие – то самостоятельная.

Кто относится к членам семьи.

Несколько групп выделяются в членах семьи:

1 группа. Супруг/супруга, дети и родители нанимателя, с ним проживающие. Если они живут вместе – если вместе не живут, то нет.

2 группа. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя и ведут с ним общее хозяйство.

ЖК говорит, что можно вселить супруга, дитя и родителя в уже полученное жилое помещение, то нужно получить согласие всех тех, кто живёт в этом жилого помещение уже. Если речь идёт о несовершеннолетнем ребёнке, то согласие не нужно – он и так вселяется.

Если же мы говорим о второй группе, то они должны были быть вселены в жилое помещение с согласия всех, кто уже проживает в этом жилом помещении и плюс нужно согласие наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение этих лиц, если норма площади нарушается (а первую неважно, всё равно можно). Плюс ещё нужно, чтобы мы вселяли этого человека как члена семьи. Ведь можно вселять и как временного жильца, и здесь тоже согласие наймодателя нужно. Прежний кодекс говорил, что не когда совместно проживают, а ведут общее хозяйство и совместно проживают, даже если на момент поселения вселялась временно – тогда член семьи (скажем, троюродную бабушку из деревни забрали на зиму, но так она и осталась).

ПП ВС говорит, что под ведением общего хозяйства в первую очередь понимается ведением общего бюджета, общие расходы, какие-то общие вещи…

Есть ещё и третий случай. По решению суда в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи и иные лица. Условия те же самые – тоже нужно, чтобы вели они общее хозяйство…

Лектор считает, что явно неудачные формулировки. Они плохо работают, и хотя, конечно же, социального найма почти нет, это не значит, что нужно плохо писать.

Форма письменная. Правительством даже утверждена типовая форма договора социального найма.

Цена. Устанавливается нормативно.

Срок. Договор бессрочные, без ограничения срока.

По элементам – всё.

Права и обязанности.

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, не разрушать, не портить, обеспечивать его сохранность, должен платить за пользование. Много чего не может – вселять без согласия. Но может вселять поднаниматели и временные жильцы (разница – за плату или бесплатно).

Наймодатель обязан обеспечить капитальный ремонт, коммунальных услуг…

Единственный способ приобретения в собственность такого жилого помещения – это приватизация. Но она, по сути, сейчас запрещена. Вся приватизация – это был перевод из социального найма в собственность.

Права и обязанности можно посмотреть в установленном Правительстве типовом договоре социального найма.

Изменение и прекращение договора социального найма.

Прекращение этого договора связано с выселением лица из этого жилого помещения.

Три варианта этого выселения:

1. С предоставлением другого благоустроенного жилья.

2. С предоставлением другого жилья.

3. Без предоставления жилья.

Второй случай. С предоставлением другого жилья. Если в течение шести месяцев подряд не вносят плату за жильё и коммунальные услуги. Именно подряд, три копейки каждые пять месяцев платим – уже всё хорошо. Но это санкция, поэтому нужно смотреть с позиции вины, то есть если он не мог платить – то нет, а если мог, но не платил – то да, выселяются.

По факту, пленум позволяет его в землянку выселить. По нормам для общежития будет предоставлена – 6 квадратных метров на человека.

Первый случай. Выселение в предоставлением другого благоустроенного жилья.

Основания для того закреплены в статьях 86, 87 ЖК РФ.

Если дом подлежит сносу, признан непригодным или это определённые последствия капитального ремонта (если помещение не сохранилось или существенное уменьшилось или увеличилось в результате данного капитального ремонта).

Во всех этих случаях вины нет. Это не санкция и не наказание, а попытка возместить.

Поэтому: в черте того же населённого пункта должно быть предоставлено жилое помещение, благоустроенное, а ещё Пленум говорит, что равнозначны должны быть жилое помещение предыдущее и предложенное и по качеству, и по количеству комнат.

Третий случай.

Выселение без предоставления жилья. Пленум говорит – это крайняя мера.

Основания: используют жилые помещения не по назначению (в ЖК РФ ничего не сказано насчёт постоянности или систематичности, но Пленум это уточнил). Статья 17: можно использовать для профессиональной деятельности.

Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Например, неоднократные и постоянные действия (систематически – это 3 и более раза) без соблюдения требований санитарной, пожарной безопасности. Кроме того, раньше была фраза – «нарушение правил социалистического общежития, если это делает невозможным совместное проживание». Сейчас такого нет. Но есть нарушение прав соседей. Прослушивание музыки, просмотре телевизора или игра на музыкальном инструменте в ночное время с нарушением громкости, производство ремонта в ночное время. Кроме того, хулиганские действия в отношении соседей (открывает дверь сосед – а ты караулишь его под дверью, дабы показать неприличный жест; каждое утро в 6:51 выходишь на балкон в халате, и говоришь «Здравствуй» с одновременным распахиванием халата…), если нарушают правила содержания домашних животных.

Ещё одно условие: бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская их разрушение. Расшифровка Пленума: систематически портишь. Если сидишь в кресле-качалке, качаешься и смотришь, как рушится капитальная стена, и не бросаешься спасать стенку, ничего, в общем, не делаешь – только качаешься – то это не считается, ибо капремонт обязан проводить наймодатель. А вот если ты как дятел сидишь и долбишь – это да.

Ещё условие: выселяются лица, лишённые родительских прав, если их совместное проживание с детьми становится невозможным. Если дети сданы в детдом, то не выселяют.

Коммерческий найм.

Регулируется ГК, кроме этих статей ничего нет, никаких законов.

Отношения, которые связаны с пользованием жилым фондом, не обязательно частным, за деньги.

Аренда жилого помещения не допускается, за исключением того случая, когда арендуется жилое помещение юридическое лицо, но это юридическое лицо также должно использовать для проживания в помещении – скажем, для своих работников.

Специфика договора.

Специфический предмет – жилое помещение, это отличие от аренда.

Во-вторых, специфичный субъектный состав. Одна сторона – наймодатель – собственник, причём любого фонда – частного, муниципального, государственного – главное, чтобы были фонды коммерческого использования.

Нанимателем может быть только гражданин. С юридическими лицами это будет аренда. Здесь также, как и в договоре социального найма, гражданин будет проживать не один, вероятнее всего. Здесь нет термина «члены семьи», а есть термин «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Они проживают там потому, что они указываются в договоре коммерческого найма как «лица, постоянно проживающие».

Можно вселить и после заключения договора – но для этого нужно получить согласие наймодателя – собственника или уполномоченные наймодателем. Исключение: несовершеннолетние дети и родители вселяются без обязательного согласия.

Зависит от наймодателя – хочет, селит, а хочет – нет. Но нужно соблюдать минимальный метраж на человека.

Договор срочный. Предельный срок договора – пять лет. Кодекс выделяет возможность заключения этого договора и на срок, естественно, меньше пяти лет. Особый случай – когда срок до года, так называемый «краткосрочный найм». Это важно для объёма прав и обязанностей – до года ли договор или свыше года и до пяти. Здесь отличается порядок расторжения договора.

Статья 683 ГК РФ – к краткосрочным договорам найма некоторый ряд статей не применяется.

Договор оформляется письменно, но не требует никакой регистрации и несоблюдение формы недействительности не влечёт. Статья 674, обычные правила несоблюдения формы.

Цена существенным условием не является.

Права и обязанности.

Обязанности нанимателя предусмотрены 678 статьёй ГК РФ. Они несложные, очевидные, и как у арендодателя – обеспечивать некую сохранность, вносить плату…

В краткосрочном найме нет права кого-то подселять, кроме уже указанных в договоре.

В договоре коммерческого найма можно вселять временных жильцов и поднанимателей.

Временные жильцы – 680 статья, поднанимателя – 685 статья ГК РФ.

Разница между этими понятиями: у них срок проживания несколько ограниченный, непостоянный. Временные жильцы – те, кто живёт бесплатно. Поднаниматели – те, кто за плату, субаренда, по факту.

Наниматель с согласия всех живущих там может подселить временных жильцов и поднанимателей. Если временных жильцов – надо известить, если поднанимателей – то согласие наймодателя.

При вселении временных жильцов наниматель, который должен их вселить, должен поставить в известность наймодателя, наймодатель может запретить, если не соблюдается нормоплощадь на одного человека.

Поднаниматель и временные жильцы мало чем отличаются, но у них разный срок проживания. Временные жильцы – не больше, чем полгода (6 месяцев), а поднаниматель – не больше, чем срок договора.

Право на подселение временных жильцов и поднанимателей отсутствует в краткосрочном договоре коммерческого найма (то есть договоре, заключённом на срок менее одного года).

Наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок. Статья 684 ГК РФ содержит этот порядок. Это право здесь похоже на то, что было в аренде. Смысл простой: за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить нанимателю либо остаться здесь же, либо уехать. Если же он этого не сделал, если он молчал а наниматель не против пожить дальше – тогда договор автоматически считается перезаключённым на тот же срок. Но это не совсем преимущественное право. А вот если его за три месяца до окончания уведомили об окончании договора, а потом в течение года наймодатель новый договор заключает, то наниматель может требовать перевода на себя обязанности нанимателя.

Здесь нет правила об аренде, тут не говорится, что может быть лишено преимущественное право, если он был недобросовестным нанимателем.

Ни продления, ни преимущественного права заключения в краткосрочном договоре нет.

Статья 687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращение этого договора.

Досрочное прекращение. Если наниматель хочет прекратить – с согласия всех постоянно проживающих граждан заявляет об этом за 3 месяца до прекращения договора. Наймодатель может требовать расторжения договора только по определённым основаниям, чем-то похожим на основания расторжения социального найма (невнесения платы в течение более 6 месяцев, если помещение стало непригодно для проживания, если он его использует не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, если разрушает – а ещё наниматель отвечает за все действия постоянно проживающих с ним).

Процедура расторжения. Если он что-то делает из перечисленного, то наймодатель должен предупредить нанимателя, что он себя плохо ведёт. А если мы пойдём в суд, то суд может дать ему срок до года для того, чтобы устранить нарушение – чтобы исправиться. Если не исправился – тогда можно выселить. Исполнение этого решения суда по решению суда может быть отложено на год.

Это процедура для расторжения долгосрочного договора.

Мы пропустим договор безвозмездного пользования. Он во многом пересекается с арендой. Обратить внимание – «договор ссуды» называется «договором безвозмездного пользования». Ссуда – это не займ, это другое, предметом, как и в аренде, являются индивидуально определённые не потребляемые вещи.

Подряд.

В 702 статье даётся понятие.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Подряд нужно отграничивать от трудовых договоров.

Трудовом договоре – только физические лица, в подряде – могут и юридические. Подряд – результат деятельности, трудовой – деятельность. Подряд – на время выполнения работ, трудовой – бессрочный по общему правилу. По трудовому работник обязан подчиняться трудовому распорядку, подряд – нет. Трудовой предполагает наличие минимальный социальных гарантий, подряда – нет. И ещё куча всяких.

Но только это не совсем разграничения, это скорее последствия. Тот же трудовой договор может заключаться на время выполнения работы. Каждый этот критерий должен рассматриваться в совокупности.

Для трудового права краеугольным камнем является «трудовая функция». То есть выполнение работ по определённой специальности, квалификации, должности.

Подряд нужно отграничивать от договора возмездного оказания услуг.

Разница в предмете. В подряде – работа, в оказании услуг – оказание услуг.

В услугах нет овеществлённого результата, он неотделим от исполнителя. Это всё – анализ на 128 статье ГК, общая часть. И работа, и услуга – это деятельность человека, которая имеет некий результат. Услуга, правда, может иметь результат. На самом деле, результат есть всегда.

К примеру, образовательные услуги лектора. Даже если нет результата, которого хотелось бы – всё же какой-то результат есть, скажем, мел он рукавом у кафедры вытер, горло у него охрипло, молекулы воздуха зашевелились…

В подряде всегда есть овеществлённый результат. Либо появляется новая вещь, либо изменяется предыдущая. Скажем, когда вспахиваем землю – это подряд, работа, так как мы видоизменяем вещь.

Когда мы пишем исковое заявление смысл нашей деятельности не в листе бумаге, а смысл – в создании некой информации. Так что адвокатские услуги. Парикмахерские услуги – тоже есть результат, а овеществлённости нет (нас интересует то, что на голове осталось, а не то, что на пол упало). Вещи обладают свойством дискретности, отделимости. Но мы-то не вещь… А так как результат – не то, что с нас состригли, а то, что осталось – поэтому услуга.

Неотделимость или отделимость.

Отделимость. Мы можем купить себе стул, а можем заказать. Если захотим – можем продать.

Скажем, долгими зимними вечерами водить пальцем по последней страничке газеты, выбрать объявление, позвонить – и скрасить себе вечер. И будет хорошо. Это услуга. Полкило этого купить невозможно. Массаж шейных позвонков… Погода промозглая, холодная – в общем, услуга приятная.

В неотделимости и неовеществлённости заключается в том, что полезный эффект от услуги мы не можем продать, отделить, купить в магазине полкило результата…

Законодатель сам иногда путает работы и услуги, называет одно другим.

Подряд нужно отличать от так называемых «давальческих» договоров.

Давальческий договор – это договор, по которому стороны договаривают, что одна сторона другой даёт. Что угодно, в общем-то, даёт.

Отграничить договор мены от подряда. Мы принесли зерно, мукомольный комбинат работу и получили взамен муку. Или из сахарной свеклы – сахар. Это мена – ибо мы можем поменять одну свеклу на один кусочек сахара. Но ведь подрядчик может выполнять работу из материалов заказчика.

Есть два подхода к разграничению этих вещей.

Акт, который предусматривает отношения купли-продажи в отношениях с иностранцами – Венская декларация. Там принцип количественного соотношения. Скажем, если из свеклы 10% сахара, и я отдал кило светлы и получил 100 грамм сахара – то это подряд. А если пропорция не соблюдена – то нет.

Ещё один критерий – работа как деятельность.

Если мы говорим: ты, с использованием такой-то технологии из этой свеклы в новолуние руками синелепеговских девственниц изготовь мне сахар. То это подряд. Подряд должно быть работой, деятельностью по заданию. Если работа не оговорена, то это – мена.

Высший Арбитражный Суд как-то высказался, что не исключается возможности смешанного договора, соединяющие черты и поставки, и подряда. В части выполнения работ – подряд, а в части доставки – поставка. Скажем, изготовить киоск и привести его.

Порядок передачи и приёмки товара серьёзно отличается, очень серьёзно отличаются права и обязанности. И когда у нас смешанный договор – очень сложная задача отграничить, понять, где закончился подряд и начала поставка. И это очень сложно – ибо обоими договорами охватывается действие по передаче товара.

Вопрос – если с недостатками вещь, то в подряде сразу нужно осмотреть, а в поставке – не должен. Так что непонятно. Этими договоры обычно пишутся как договоры поставки, но в части они – подряд, вот только в какой именно части? В общем, если вдруг придётся такой договор заключать – максимально подробно всё оговаривать.

Последний случай, от чего ещё подряд нужно отличать.

Есть такой вид договоров, как авторские договоры. Есть, в частности, такой вид, как авторский заказ – договор заказа. По заказу другой стороны лицо создаёт определённый определённую вещь, на которую у автора есть авторские права.

Основная грань в предмете. В подряде – какая-то работа и вещь, и всё. В авторском праве заказчику ещё и передаются исключительные права на результат творческой деятельности.

Если лектор расписал фресками стену аудитории – вы собственником, делайте с ней, что хотите. За исключением одного – воспроизводить произведение без разрешения автора нельзя в договоре подряда. А если авторский договор – то передаются исключительные права и он, собственник, может размножить хоть по всему корпусу.

С разграничением подряда от других договоров мы закончили.

В четверг, 25 ноября в 18:40 лекция по гражданскому праву.

Характеристика договора подряда: договор консенсуальный, возмездный, двусторонний (двусторонне обязывающий).

Существенные условия:

1. Предмет. Статья 703 ГК РФ. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей её результата заказчику.

Вопрос об овеществлённости предмета. Создание интернет-сайта. Результат неовеществленный.

2. Сроки начала и окончания работ. Вопрос – насколько эти условия нужны. В 90% случаев не указывают сроки начала работы. И начинаются пляски с бубном… Во-первых, уже после всего исполнения из-за не указания времени начала работ порой возникает: а договор-то незаключённый. Есть ещё распространённая практика: срок начала работы – сразу после выплаты аванса заказчиком. Вопрос с точки зрения теории срока. Выплата аванса – это не дата и не событие, которое неизбежно наступит. Поэтому Высший Арбитражный Суд написал, что нет никаких препятствий для заключения договора, предусматривающим определение срока моментом уплаты аванса.

На практике зачастую и сроки не указывают, и предмет какой-то расплывчатый. Поэтому суды зачастую пишут в решении: «договор подряда не заключён, но между сторонами сложились фактические подрядные отношения», на основании чего и применяются к их отношениям нормы о договоре подряда. Вопрос у лектора – что это вообще такое, «фактические подрядные отношения». В общем, катавасия ещё та.

С существенными условиями всё.

Стороны: заказчик и подрядчик, никаких особых требований к ней нету.

Форма: общее правило, нет никакого требования.

Цена договора: условие о цене по общему правилу несущественное, так что можно использовать сравнимые цены, обычно применяемые… Но это общее положение. Не для всех видов подряда.

Кодекс говорит, что цена в договоре подряда включает в себя две составляющие:

1) Компенсация издержек подрядчика.

2) Вознаграждение его.

Сама цена бывает двух видов: твёрдой и приблизительной.

На практике иногда бывает пишут «цена открытая», но что это знает – даже сами стороны объяснить не всегда могут.

По общему правилу, если иного не указано в договоре, считается, что цена является твёрдой.

Статья 709 ГК РФ. Разница между твёрдой и приблизительной цене. В ходе исполнения договора приблизительная цена может быть пересмотрена, подрядчик может требовать пересмотра цены (например, когда предполагается выполнение ещё каких-то работ, изначально не предусмотренных, без которых результат не будет достигнут). Но есть условие – он должен незамедлительно сообщить о них, когда он обнаружил эти дополнительные работы. Простой пример: положить паркет, значит сначала снять старый, потом пара мелочей – и новый паркет класть. Но в процессе оказывается, что там некачественная стяжка. Как только он это обнаружил – он должен уведомить заказчика.

Что же касается твёрдой цены, то её вообще нельзя, по идее, увеличить. Даже в случае увеличения работ, расходов… Даже если эта самая стяжка – делай всё, и получай столько, сколько было по договору, а не больше. Если нет – то ответственность за некачественную работу. Единственное исключение – если увеличился не объём работ, а значительно увеличились цены на услуги и материалы от третьих лиц, которые невозможно было предусмотреть в момент заключения договора.

Права и обязанности.

Обязанности подрядчика.

1. Подрядчик обязан выполнить работу своим иждивением. Это значит, что своими материалами, своими силами, на своём оборудовании… При этом он несёт ответственность за качество предоставляемого материала и отвечает он за качество материала по правилам об ответственности продавца за недостатки предоставленной вещи.

Но договором может быть предусмотрено, что работа будет выполняться из материалов заказчика. В этом случае: во-первых, подрядчик при получении материалов от заказчика должен эти материалы осмотреть, ощупать, как-нибудь проверить, и если материал плохой, то он сразу должен так и сказать: «Плохой материал». Если он этого не делает: не проверяет, не щупает, о недостатках не говорит, а выполняет работу из этого материала и работа некачественная, то подрядчик отвечает за недостатки. Он не отвечает только в том случае, если докажет, что эти недостатки им обнаружены быть не могли.

Если из материалов заказчика. Подрядчик обязан использовать материал, предоставленный ему, «экономно и расчётливо». Красиво написано, но норма пустая. Остатки материала он должен возвратить либо уменьшить цену за работу соответственно оставленному у себя материалу.