Последствия недействительности сделок. A) Отсутствие юридических последствий – недействительная сделка не влечет

3) Общие

a) Отсутствие юридических последствий – недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В порядке исключения суду предоставлена возможность прекращать действие сделки не с момента ее совершения, а на будущее время - с момента вынесения судом решения о признании сделки недействительной. Это касается только оспоримых сделок, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК).

b) Реституция - это возвращение (обратное возвращение) всего полученного по исполненной сделке.

i) Двусторонняя реституция - обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке. Данное последствие наступает, если одна или обе стороны полностью или частично исполнили сделку. При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) каждая из сторон обязана возместить другой стороне стоимость полученного в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК).

ii) Односторонняя реституция. В некоторых случаях, специально установленных законом, исполненное обратно получает только одна сторона, являющаяся добросовестной. Недобросовестной стороне ничего не возвращается: все то, что ею исполнено или подлежит исполнению, взыскивается в доход государства. Так, при совершении сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК) виновная сторона возвращает потерпевшему все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное потерпевшим от виновной стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного этой стороне, обращается в доход РФ. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 179 ГК).

c) Конфискация (ст. 169 ГК). В случае, если сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, то при наличии умысла у обеих сторон такой сделки в доход РФ взыскивается все полученное ими по сделке (если сделка исполнена обеими сторонами). В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Применение реституции в данном случае не допускается ни к одной из сторон сделки, поскольку обе действовали в целях, противных основам правопорядка или нравственности. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки применяется односторонняя реституция.

4) Дополнительные

a) Обязанность виновной стороны возместить реальный ущерб.Такая обязанность возникает у дееспособной стороны в сделках, совершенных недееспособными или не полностью дееспособными, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности (ограничении дееспособности) другой стороны. Данное правило применяется к сделкам граждан, признанных судом недееспособными вследствие психического расстройства, либо ограниченных судом в дееспособности, либо совершивших сделку в фактически недееспособном состоянии, к сделкам несовершеннолетних. Реальный ущерб также возмещается виновной стороной потерпевшему в сделках, предусмотренных ст. 179 ГК (совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, в кабальных сделках). Существенные особенности имеют нормы о возмещении реального ущерба в сделках, совершенных под влиянием заблуждения. Обязанность возместить ущерб ложится либо на заблуждавшуюся сторону, либо на ее контрагента в зависимости от того, имелась ли вина другой стороны сделки во введении потерпевшего в заблуждение (п. 2 ст. 178 ГК).

2. Договор аренды зданий и сооружений (понятие, характеристика, форма, стороны, содержание, права и обязанности сторон). Договор аренды предприятия (понятие, характеристика, стороны, содержание, форма, права и обязанности сторон).

Понятие.

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды зданий и сооружений - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Характеристика.

· консенсуальным,

· взаимным,

· возмездным.

Стороны

1) Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

2) Арендатор - любые субъекты ГП: ФЛ, ЮЛ, ППО.

Содержание

Существенные условия

Предмет аренды

а) Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно

б) Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

в) части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

Признаками зданий и сооружений являются:

a это объекты, созданные людьми, а не природой;

a они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

a это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

a это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

2) размер арендной платы -дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

Форма.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Права и обязанности.

1) Арендодатель

а) вправе.

i) Входить в арендуемое помещение, здание с целью осмотра используемого помещения.

б) обязан.

i) Предоставить по передаточному акту имущество арендатору и часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

ii) Своевременно производить перерасчет арендной платы, осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами.

iii) информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество до заключения договора арендодатель

2) Арендатор

а) вправе.

i) Сдавать арендуемое имущество в субаренду, передать него в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка.

ii) требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном.

iii) Требовать передачи права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования Здесь возможны 2 ситуации:

(1) когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка предусматривается передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено

(2) когда он не является таковым - к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

а) обязан.

i) Поддерживать здание или сооружение в надлежащем техническом состоянии.

ii) Осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить договор с балансодержателем договор по уборке бытовых и специальных доходов на территории, непосредственно прилегающей к зданию

iii) По окончании срока договора аренды или его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передача здания или сооружения.

iv) не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.