Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности

1) По общему правилу доли сособственников считаются равными.

2) Исключение, если иной размер доли каждого сособственника определен

а) Законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК). Исчерпывающего перечня оснований возникновения закон не предусматривает.

б) Соглашением сторон, а если оно не достигнуто, то по решению суда (например, условиями договора простого товарищества).

в) Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения за свой счет при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Если такие улучшения могут быть отделены от общего имущества, участник приобретает право собственности на них.

Существует 2 вида долей:

1. идеальная доля - выражается в виде арифметической дроби или процентного соотношения.
2. реальная доля – определенная часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемая в пользование сособственнику.

НО!!!

Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Распределение доходов от использования имущества, плодов, продукции и расходов на содержание (уплата налогов, сборов и иные платежи; издержки на содержание и сохранение имущества) определяется соразмерно долям в праве собственности, если иное не установлено соглашением сособственников. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Распоряжение общей долевой собственностью также осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственностью также может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется.

Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При нарушении права преимущественной покупки других сособственников любой из них вправе в течение 3 месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

Продажа доли с публичных торгов допускается только с согласия остальных участников либо по решению суда при обращении взыскания кредитора на долю должника. При продаже своей доли продавец письменно уведомляет о своем намерении других участников с указанием цены и других условий договора. По истечении 10 дней для движимого имущества (1 месяца для недвижимого имущества), если все откажутся от покупки (никто не приобретет), продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник в течение 3 месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка данного права не допускается; доля в праве долевой собственности переходит в момент заключения договора, а не в момент передачи, как это предусмотрено для возникновения права собственности на вещь; любой участник вправе требовать выдела своей доли в натуре.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения (понятие, характеристика, стороны, содержание, форма, права и обязанности сторон).

Понятие.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Найм – только с гражданином, Аренда – только с ЮЛ.

Характеристика:

· возмездный,

· консенсуальный,

· двусторонне обязывающий.

· срочный

Содержание:

Существенное условие - предмет - жилое помещение, которое должно быть:

1. изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);
2. признано пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям:

- индивидуальный жилой дом;

- часть индивидуального жилого дома;

- квартира в многоквартирном жилом доме;

- часть квартиры;

- комната, предназначенная для проживания граждан.

Плата - устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы, по общему правилу, не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. Может быть изменена наймодателем не чаще 1 раз в год, одностороннее изменение не допускается, за искл. случаев снижения платы.

Срок (не существенное условие):

1. Краткосрочный – менее года,
2. Долгосрочный – 1-5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. У нанимателя – преимущественное право на заключение договора после 5 лет, но должен за 3 месяца обратиться с токай просьбой к наймодателю.

Наймодатель не позднее чем за 3 месяца должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Стороны:

1) собственник жилого помещения (наймодатель) (ЮЛ, ФЛ, любое публичное образование);

2) наниматель (гражданин или множество лиц). Множество лиц:

а) Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (имеют равное с нанимателем право по пользованию жилым помещением), которые могут стать сонанимателями, если заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности (согласия наймодателя не нужно). В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

б) Сонаниматели, если заключили договор с нанимателем о солидарной ответственности. В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Форма: заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Права и обязанности сторон:

1) Наймодатель:

а) обязан

i) передать ЖП свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания;

ii) осуществлять надлежащую эксплуатацию ЖП, обеспечивать предоставление ком. услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

iii) осуществлять капит. ремонт ЖП, если иное не предусмотрено законом;

б) вправе давать согласие:

i) на переустройство и реконструкцию ЖП нанимателем;

ii) на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;

iii) на вселение временных жильцов;

iv) на замену нанимателя по договору найма ЖП.

2) Наниматель:

а) Обязан

i) использовать ЖП только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надл. состоянии;

ii) своевр. вносить плату за ЖП, вносить самост. плату за ком. услуги, если иное не уст. договором;

iii) осущ. текущий ремонт ЖП, если иное не уст. договором;

б) имеет право

i) на преимущественное закл. договора на новый срок.

ii) с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответ-сть перед наймодателем несет наниматель.

Поднаем.

При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.