Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Основания прекращения дог-ра аренды: исполнение дог-ра; ликвидация юр-кого лица в случае, если оно явл-ся арендатором или арендодателем, смерть гражданина - участника дог-ра аренды не прекращает дог-ра: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении дог-ра; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущ-ва с нарушением условий дог-ра или назначения имущ-ва; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущ-ва; просрочка 2х сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущ-ва.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в суд: он должен предъявить копию док-та о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущ-ва с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущ-ва, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущ-ва для использования в силу обст-ств, за которые арендатор не отвечает.

Если иное не предусмотрено законом или дог-ром аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока дог-ра имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дог-р в срок, указанный в дог-ре аренды, а если в дог-ре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия дог-ра. При заключении дог-ра аренды на новый срок условия дог-ра м.б. изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении дог-ра на новый срок, но в течение года со дня истечения срока дог-ра с ним заключил дог-р аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному дог-ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог-р аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имущ-вом после истечения срока дог-ра при отсутствии возражений со стороны арендодателя, дог-р считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении дог-ра аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог-ром.

Если арендатор не возвратил арендованное имущ-во либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущ-ва дог-ром предусмотрена неустойка, убытки м.б. взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено дог-ром.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущ-ва явл-ся его собственностью, если иное не предусмотрено дог-ром аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущ-ва, не отделимые без вреда для имущ-ва, арендатор имеет право после прекращения дог-ра на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено дог-ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущ-ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущ-ва, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущ-ва, явл-ся собственностью арендодателя.

В законе или дог-ре аренды м.б. предусмотрено, что арендованное имущ-во переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дог-ром выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущ-ва не предусмотрено в дог-ре аренды, оно м.б. установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом м.б. установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущ-ва.

Договор проката.

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Особенностью договора проката является его публичный характер, т.е. он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката.

Предметом договора проката могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей. Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (ст. 630 ГК РФ).

В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года.

Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией.