Аренда зданий и сооружений

Договор аренды здания, сооружения — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Форма договора — письменная. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Аренда предприятий.

Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

Предметом договора является имущественный комплекс, в состав которого входят:

права владения и пользования земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, запасами сырья, топлива, материала и иные оборотные средства;

имущественные права — права пользования землей, природными ресурсами, зданиями, сооружениями;

исключительные права — права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию;

уступка прав требования;

долги.

Не подлежат передаче по договору аренды права, полученные на основании специального разрешения (лицензии).

Договор совершается в письменной форме путем составления одного документа, подлежит обязательной государственной регистрации. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

16) Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

Форма договора — письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения.

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления. Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

17) По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Он направлен на создание овеществленного результата.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они выполняются лично подрядчиком. Однако при выполнении сложного комплекса работ, в особенности в сфере строительного подряда, применяется принцип генерального подряда (ст. 706 ГК).

Сроки в договоре подряда:

начальный срок выполнения работ;

промежуточный срок завершения отдельных этапов работы;

конечный срок выполнения работ.

Одним из условий договора подряда является цена работы (ст. 709 ГК РФ); при ее отсутствии в договоре она определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно уплачивается за аналогичную работу. Цена включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение.

Одним из способов определения цены является составление сметы. С момента ее подтверждения заказчиком она становится частью договора. Смета может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное, смета считается твердой).

Права заказчика во время выполнения работ:

проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика;

своевременно принять и оплатить работу;

отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению или выполняет работу настолько медленно, что срок выполнения будет очевидно нарушен;

назначать разумный срок для устранения существенных недостатков, которые выявились в ходе работы;

вправе в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику цену за выполненную работу и возместив убытки в пределах разницы между выплаченной ценой и ценой договора;

Заказчик обязан содействовать выполнению работы.

Обязательства подрядчика:

выполнить работу качественно и добросовестно в установленный срок;

приостановив работу до указаний заказчика, немедленно предупредить его: об обнаружении недостатков предоставленного заказчиком материала, оборудования, технической документации; о неблагоприятных последствиях выполнения его указаний; об иных обстоятельствах, которые влияют на годность и прочность результатов работы либо создают невозможность ее завершения в срок;

передать заказчику вместе с результатом работы информацию по эксплуатации и использованию предмета договора подряда;

18) Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Особенности договора строительного подряда:

1) предметом данного договора являются строительство или реконструкция объекта, а также монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом;

2) на стороне подрядчика (субподрядчиков), как правило, выступают профессиональные участники гражданского оборота (строительные организации, индивидуальные предприниматели). Строительство зданий и сооружений подлежит лицензированию;

3) заказчиком по данному договору может быть любое лицо в пределах своей правосубъектности;

4) Для заключения и исполнения договора строительного подряда по общему правилу необходимо наличие: а) земельного участка, б) утвержденной проектной документации, в) разрешения на строительство;