Прекращение договора аренды
Применительно к аренде законодатель устанавливает целый ряд специальных предписаний.
Истечение срока – прекращает аренду (исключение – п.2 ст.621 ГК РФ – когда нет возражения арендодателя). В п.2 ст.617 – специальное регулирование относительно смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества. Общее правило – ст.418 ГК РФ – смерть прекращает обязательство, если обязательство не связано с личностью стороны. П.2 ст.617 - права и обязанности при смерти переходят к наследнику, если законом или договором не установлено иное.
Досрочное расторжение договора – прекращает аренду. При этом неясно почему, законодатель применительно к аренде устанавливает юрисдикционное досрочное расторжение договора (ст.619 и ст.620 ГК РФ). Ст.619 устанавливает основание и механизм досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а ст.620 делает то же самое, но для арендатора.
Ст.619, устанавливая основания для расторжения договора арендодателем, исходит из следующей логики: там 4 поименованных основания + те, которые договором предусмотрены. Причем еще есть правила п.2 ст.450, которые тоже применяются. Но там нарушение должно быть существенным, и арендодатель должен это доказать. П.28 Инф. письма N66 подтверждает это. П.26 Инф. письма N66 – установленные договором основания для одностороннего отказа могут и не зависеть от допущенного арендатором нарушения.
С точки зрения механизма расторжения договора по инициативе арендодателя, нужно обратить внимание на последний абзац ст.619 ГК РФ: до того, как арендодатель обратится в суд, он должен письменно уведомить арендатора о необходимости устранения нарушения. Это, однако, не отменяет общий порядок ст.452 ГК РФ – для всякого требования об изменении или расторжении договора должен быть соблюден претензионный порядок – предложить расторгнуть договор добровольно. П.29 Инф. письма N66 ВАС прямо указывает, что предупреждение, наличие которого обязательно в силу 619-ой, не отменяет правил 452-ой. Но ВАС говорит, что эти два волеизъявления могут быть воплощены в едином документе, но они могут быть воплощены и порядок, установленный законом, будет считаться соблюденным, когда из документа следует, что там эти два волеизъявления выражены.
И только после всего этого можно идти в суд с иском о расторжении договора. 5.05.1997 года ВАСом было принято Инф. Письмо N14. И в п.8 этого письма была предложена следующая сентенция (которая до сих пор является мэйнстримом) – удовлетворение требования о расторжении договора возможно только в том случае, если нарушение не устранено к моменту вынесения судебного решения. Механизм сложный. Поэтому можно односторонний отказ в договоре предусмотреть (ст.310 ГК РФ). ВАС в Инф. письме 66 – сказал, что стороны могут предусмотреть условия об одностороннем отказе только в случае, если деятельность связана с предпринимательской деятельностью.
В ст.620 – 4 основания + закон + договор (это по требованию арендатора расторжение договора). По 450-ой можно пойти. Все так же, по сути. Там предупреждения контрагента нет, но общее правило 452-ой о претензионном порядке сохраняет силу. Ну и дальше всё так же.
Отдельные разновидности договора аренды.
ПРОКАТ.
Параграф 2 Главы 34.
Легальное определение – п.1 ст.626: По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Главная специфическая особенность проката – субъектный состав.
Исходя из легального определения, мы видим, что здесь в качестве арендодателя выступает предприниматель-профессионал. Деятельность по сдаче имущества в прокат – постоянная предпринимательская деятельность для арендодателя.
Поскольку одна из сторон – это предприниматель-профессионал, то очевидно, что он более сильная сторона. Задача законодателя состоит в том, чтобы нивелировать правовыми средствами экономическое неравенство между субъектами.
Что касается фигуры арендатора, то само легальное определение никаких указаний на требование к соответствующему лицу п.1 ст.626 не содержит. Однако п.2 ст.626 косвенно, через цель использование, говорит нам о субъекте-арендаторе. Цель – потребительская, если иное не вытекает из договора. То есть цель может быть любой, хотя по общему правилу она – потребительская. Соответственно, арендатором может быть любой субъект ГП. Причем, как субъект, приобретающий имущество для потребительских целей, так и субъект, приобретающий имущество для иных, в том числе и предпринимательских, целей.
Фигура арендатора индифферентна для законодателя. Но одновременно мы осознаем, что одним из возможных арендаторов может быть лицо, приобретающий имущество для потребительских целей. Такое лицо – гражданин-потребитель. И тогда возникает дополнительное экономическое неравенство. Здесь ситуация складывается так, что профессионалу-предпринимателю противостоит не просто непрофессионал, но еще и гражданин. Для целей выравнивания уже вот этого неравенства, то по отношению к отношениям предприниматель-гражданин будет применяться законодательство о защите прав потребителей.
Если у нас арендатор – коммерческая организация, использующая имущество для предпринимательских целей или для любых иных целей, и арендодатель – предприниматель-профессионал, то это будет прокат и будут применяться нормы параграфа 1 и 2 главы 34. Если же у нас арендодатель тот же, а арендатор – гражданин-потребитель, приобретающий товар для потребительских целей, то это всё равно прокат, и тут применяется не только параграф 2 главы 34, но и законодательство о защите прав потребителей. Хотя в ГК нет ссылки в параграфе 2 главы 34 на ЗПП, но есть ст.9 вводного закона и там написано, что в тех случаях, когда одна из сторон договора – это гражданин-потребитель, тогда применяется и законодательство о защите прав потребителей.
При этом возникает вопрос о соотношении, об иерархии источников. ГК будет иметь бОльшую силу, чем ЗПП, потому что ст.9 Вводного закона («ГК, а также ЗПП»), да еще и ст.3 ГК РФ. А еще есть Пленум ВС РФ N7 – ЗПП играет подчиненную роль по отношению к соответствующим правилам ГК.
Однако из легального определения уже следует, что субъектный состав – это не единственная существенная черта проката. Законодатель еще указывает на специфику предмета в договоре проката. Для того чтобы договор квалифицировался как прокат, предметом должны выступать только движимые вещи. Такой подход с одной стороны имеет право на существование и оправдывается некой исторической традицией. Впервые прокат появился в дореволюционном законодательстве, и там квалифицирующей особенностью как раз была специфика предмета. ГК 1964 года подтвердил этот тезис. И сегодняшняя ст.626 ГК РФ отражает историческую особенность законодательства. С другой стороны, такой подход вызывает определенные сложности с точки зрения системности регулирования. Если сегодня главная побудительная причина создания проката – это выровнять положение сторон договора, то почему законодатель не хочет выравнивать положение сторон договора в случае аренды «недвижимых» вещей? Какая разница, какой предмет, неравенство же все равно существует. Отсюда, такое ограниченное воззрение на прокат вызывает вопросы.
При всем при этом, нельзя пренебрегать нормами, которые установлены для проката.
Определенной спецификой обладает применительно к прокату и вопрос, связанный с порядком заключения соответствующего договора. Тут нужно посмотреть на п.3 ст.626 ГК РФ, где законодатель объявляет прокат ПУБЛИЧНЫМ ДОГОВОРОМ. Причем публичный объявлен всякий договор проката и из характеристики данного договора как публичного вытекает обязанность заключить договор с любым и каждым на заранее объявленных одинаковых для всех условиях.
С точки зрения особенностей порядка заключения договора, нужно посмотреть на предписания п.2 ст.626, которые устанавливают требования к форме. Договор проката, во всяком случае, должен совершаться в письменной форме, вне зависимости от срока и от субъектного состава.
Это правило, конечно, определенным образом видоизменяет общие положения об аренде, которые содержатся в ст.609 ГК РФ. Однако параграф 2 не устанавливает особых последствий несоблюдения формы сделки. Отсюда, письменная форма не выступает конститутивным элементом и на действительность совершенного договора никакого влияния не оказывает. Мы должны воспринять общие правила 9-ой главы, и несоблюдение письменной формы всего лишь ограничит нас в средствах доказывания (нельзя на свидетельские показания ссылаться).
Еще одно проявление данной черты (особенностей порядка заключения договора) состоит в перечне существенных условий. Здесь вопрос неоднозначный, и он может вызывать дискуссии. Очевидно, что, как и во всяком договоре, в прокате существенным условием является предмет. Кроме того, есть устойчивая позиция, согласно которой цена (арендная плата) – это тоже существенное условие. В частности, этот вывод вытекает из п.1 ст.630 ГК РФ. Помимо ст.630 ГК РФ, можно привести еще и системность законодательства. В розничной к-п – цена – это существенное условие, а значит и в прокате – тоже. В одном сегменте проката, где арендатор – это гражданин-потребитель, цена – это точно существенное условие (ст.10 ЗПП).
Но нет такой нормы, где говорится, что цена – это существенное условие.
Следующая особенность проката – предоставление дополнительных прав арендатора и возложение дополнительных обязанностей на арендодателя.
Одно из ключевых прав арендатора – это п.3 ст.627 ГК РФ – возможность арендатора в любое время отказаться от договора. Это правило разительно изменяет общую конструкцию, характерную для аренды. В параграфе 1 законодатель настаивает юрисдикционное прекращение (требовать расторжения договора), а в параграфе 2 – право на односторонний отказ. Причем право на односторонний отказ не связано с какими-либо условиями. Арендатор может отказаться от договора по собственному усмотрению и причину, по которой он отказывается, сообщать абсолютно не должен. Однако, воспринимая предоставленное законом право арендатора на односторонний отказ, мы должны понимать, что речь идет о льготе, о дополнительной гарантии. Отсюда, арендатор в любом случае не лишается тех мер защиты, которые предоставлены ему общими правилами параграфа 1. Соответственно, он всегда может прибегнуть к судебному расторжению договора, например, по причине некачественности товара. И иногда так даже правильнее, потому что таким образом он может потребовать соответствующих компенсаций со стороны арендодателя. Например, моральный вред установить можно только в суде.
С точки зрения дополнительных обязанностей арендодателя как наиболее сильной стороны в прокате, то здесь, во-первых, надо посмотреть на предписания ст.631 ГК РФ, где п.1 изменяет общее распределение вопроса о ремонте. Ст.631 (являясь императивной) говорит, что и текущий ремонт, и ремонт капитальный лежат на арендодателе. В этой же связи нужно посмотреть на предписания п.1 ст.629 ГК РФ, которые устанавливают особую правовую регламентацию, связанную с использованием арендатором такого способа защиты как безвозмездное устранение недостатков. Здесь нормативно установлен срок на удовлетворение соответствующего требования. Ключевая роль проката – предоставление дополнительных гарантий арендатору. Может ли при обнаружении недостатков воспользоваться иным способом, например, потребовать компенсации за собственный ремонт? Да, может. Ст.612 не отменяется предписаниями п.1 ст.629 ГК РФ.
Но только к требованию о БЕЗВОЗМЕЗДНОМ устранении недостатков АРЕНДОДАТЕЛЕМ применяются правила о 10-дневном сроке, оговоренном в п.1 ст.629 ГК РФ.
Если мы посмотрим на правила параграфа 2 главы 34, то увидим, что, да, главная цель – выравнивание экономического неравенства, однако параллельно законодатель реализует и еще одну цель, цель, состоящую в обеспечении права предпринимателя-профессионала на осуществление предпринимательской деятельности. Отсюда, предписание п.1 ст.630 говорит, что арендная плата – только в денежной сумме, хотя общие правила об аренде не говорили об этом.
А еще п.1 ст.627 – предельный срок проката – это до 1 года. Однако, мы должны отдавать себе отчет в том, что срок при этом не становится существенным условием проката. Если в договоре срок не указан, то договор будет действительным. При этом срок будет НЕОПРЕДЕЛЕННЫМ, но он прекратится через год. То есть стороны могут в течение года заявить о прекращении проката с применением общих правил параграфа 1.
Если договор заключен на срок, больший предельного, то срок будет считаться равным предельному, т.е. годичному сроку.
П.2 ст.627 устанавливает неприменимость к договору проката правил о возобновлении договора и правил о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Почему? Потому что прокат – это публичный договор и там нужно равенство условий, а преимущественное право нарушало бы такое правило, и еще тогда бы нарушалось право предпринимателя на предпринимательскую деятельность.
Именно в этой связи п.2 ст.631 ГК РФ в императивной форме устанавливает запрет на распоряжение арендуемым имуществом арендатором. Общее правило – распоряжаться можно с согласия арендодателя. Здесь же без всяких изъятий закреплен запрет на распоряжение и согласие арендодателя не даст арендатору права распоряжаться вещью.
Наконец, в этой же связи, п.3 ст.630 ГК РФ говорит об упрощенном порядке взыскания задолженности по арендной плате на основе исполнительной надписи нотариуса, которая позволяет уже применять исполнительное производство по взысканию задолженности. Эта норма сложна в применении, потому что закон об исполнительном производстве не предусматривал такое основание для исполнительного производства, как исполнительная надпись нотариуса.
Определение КС от 6.07.2001 N150-О: КС обращает внимание на то, что перечень исполнительных документов в законе об исполнительном производстве не является исчерпывающим, поскольку в этом законе написано «и иные документы, предусмотренные законом». Отсюда, п.3 ст.630 ГК РФ вполне действенна и применима.