Понятие и форма договора аренды

По дог аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34. Дог-р аренды - двустороннеобязы­вающий, консенсуальный, возмездный.

В дог-е аренды д/б указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в дог-е условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответств-ующий дог-р не считается заключенным. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собствен-ю. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям дог-а аренды и назначению им-ва. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.),

Сторонами дог явл арендодатель и арендатор, которыми м/б как физ, так и юр лица. В качестве юр лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие орган-и, а также РФ, ее субъекты и муниципальные образования. в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором м/б любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого им-ва в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятел-ю или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Дог-ры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года. Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат, аренда транспортных средств, аренда предприятий). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, д/б заключен в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендная плата и последствия нарушения сроков её внесения.

По дог аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ГК предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного им-ва; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Арендная плата м/б установлена за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом м/б предусмотрены иные мин-ые сроки пересмотра размера арендной платы).

Дог-р аренды может содержать правила как о том, что арендная плата явл-ся твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в односто­роннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит дос­рочному расторжению. Если же подобных правил дог-м не предусмотрено, арендная плата м/б изменена только по соглаш. сторон.

Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные дог-м, или состояние имущества существенно ухудшились. в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленный договором: 1 раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д.

Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Договор субаренды.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. В том случае, когда арен­дованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой.

Дог субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соот­ветствующей части будет недействительным. Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор.

Субаренда следует судьбе аренды. Если дог аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными яв­ляются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Досрочное прекращение дог аренды влечет прекраще­ние заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним до­говора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращ-го дог аренды.

Субарендатору, при досрочном прекращении договора субаренды, дано право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды.

39.Срок в договоре найма жилого помещения. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (для коммерч.найма). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Правоотношения вытекающие из договора соц найма носят бессрочный характер.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение дог-ра найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.