Сервитуты: понятие, виды, особенности защиты
Под сервитутом (от лат. servitus – служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены ст. 216 ГК к числу ограниченных вещных прав. Содержание сервитутов раскрывается в ст. 274–277 гл. 17 ГК, из чего, на первый взгляд, может быть сделан вывод, будто гражданское законодательство признает лишь земельные сервитуты. Это, однако, не так. В законах о собственности (как общесоюзном, так и республиканском), а также в Основах гражданского законодательства 1991 г. содержалось общее указание на то, что в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом, собственник обязан допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами (см. п. 3 ст. 1 Закона СССР о собственности; п. 8 ст. 2 Закона РСФСР о собственности, п. 4 ст. 45 Основ гражданского законодательства). Хотя в первой части ГК такое установление прямо не закреплено, оно, вне всякого сомнения, может быть выведено как из общих начал и смысла гражданского законодательства, так и из положений, относящихся к праву собственности. А это означает, что сервитуты могут быть приурочены не только к земельному участку или иной недвижимости, но и к лицу. Иными словами, сервитуты могут быть не только земельными, но и личными. И надо сказать, что наше законодательство знает целый ряд личных сервитутов, хотя и не называет их собственным именем. Так, наследственное право предусматривает такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в чужом доме (habitatio), который может быть установлен в силу завещательного отказа (легата).
В связи с признанием права частной собственности на землю и вовлечением ее в гражданский оборот система сервитутов будет становиться все более разветвленной. Уже и сейчас на почве отношений соседства возникает немало споров, которые могут квалифицироваться как споры об определении содержания и границ тех или иных сервитутов. Вот только один пример. Окна садового дома находятся в непосредственной близости от границы, разделяющей два соседних земельных участка. Собственники участка, на который выходят окна соседнего дома, нарастили забор, дабы не быть под постоянным присмотром своих соседей. Однако последние против этого возражают, ссылаясь на то, что повышение высоты забора приведет к затемнению окон и будет препятствовать проникновению солнечных лучей на расположенную под окнами часть участка, на которой высажены ягодные кусты, а это неблагоприятно скажется на их росте. Спор в данном случае сводится к определению содержания и границ сервитута света и вида, который существовал еще в римском праве.
Что же касается положений нынешнего гражданского законодатсльства о сервитутах, то они таковы. Собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка (соседних участков) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут, – служащим.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В то же время обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения – судом. Сервитут подлежит регистрациив порядке, установленном для регистрации прав на недвижимости (СМ.СТ.131 ГК).
Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому господствующий участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование. В указанных случаях одно право на чужую вещь (сервитут) наслаивается на другое (на право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельным участком).
Собственник участка, обремененного сервитутом, т. е. служащего участка, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Пункт 1 ст. 275 ГК в соответствии с п. Зет. 216 ГК закрепляет в отношении сервитута право следования, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к Другому лицу. Но если иное не установлено законом, договором или Не вытекает из существа отношений сторон, сервитут сохраняется и тогда, когда к другому лицу переходит право на господствующий участок. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли.продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, д обеспечения использования которого сервитут установлен. И в этом смысле сервитут носит акцессорный, т. е. придаточный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен. Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственника служащего участка может быть прекращен (например, была проложена дорога, вследствие чего отпала необходимость прохода и проезда через этот участок). Равным образом собственник вправе требовать прекращения сервитута, если в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться по своему назначению. Если соглашение о прекращении сервитута не достигнуто, возникший спор разрешается судом.
Наконец, ст. 277 ГК предусматривает обременение сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такие обременения налагаются применительно к правилам, установленным ст. 274–276 ГК для земельных сервитутов. Иногда их называют публичными. Так, на здании и сооружении может быть установлена памятная или мемориальная доска, радиоточка для оповещения населения об экстремальных ситуациях, установлены дорожные или опознавательные знаки и т. д.