Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сто­рона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (на­нимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помеще­ния не нужны какие-либо административные предпосылки: доста­точно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отве­чающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нор­мам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования реги­стрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченны­ми на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймо-датель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жи­лого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием исполь­зования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно про­живать и другие граждане, которые обязательно должны быть ука­заны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимате­лем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми поме­щениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желаю­щие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сона­ниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обяза­тельстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, кото­рому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяй­ственного ведения либо оперативного управления, а с другой сторо­ны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут соли­дарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязаннос­тей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми поме­щениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями дол­жен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жиль­цы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещени­ем не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех посто­янно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользу­ются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю сле­дует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определен­ный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекраща­ется. Если же срок проживания временных жильцов не был огово­рен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жиль­цов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жиль­цов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор под­найма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права поль­зования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользо­вание помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требова­ний законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключе­ние договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требо­вать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по дого­вору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нани­мателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отка­зался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГКРФ).

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия дру­гих граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторг­нуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальней­шего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы сосе­дей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использова­ние помещения не для проживания (организация производства, со­здание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье исполь­зуется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые дейст­вия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д. Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократны­ми, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, по­стоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое по­мещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все прожи­вающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в су­дебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или дру­гими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по про­сьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок

не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстанов­ления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.