Основные результаты расчета рыночной стоимости сравнением продаж

(здание, литер «х»)

Характеристики	Объект	Аналоги
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Адрес
Тип здания
Общая площадь, кв.м
Подъездные пути, стоянка
Коммуникации
Состояние объекта
Цена, руб.
Цена за 1 кв. м, руб.
	Последовательно проводимые корректировки
Передаваемые права	Право собственности
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скоррект. цена
Условия финансирования	Денежная оплата
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скоррект. цена
Условия продажи	Не продано
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скоррект. цена
Рыночные условия
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скоррект. цена
Базовая цена
Местоположение
Корректировка		0%	0%	0%	-0%
Состояние
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Площадь
Корректировка		0%	0%	0%	0%

Окончание табл. 6

Технологическое назначение
Корректировка		0 %	0%	0%	0%
Подъездные пути
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Коммуникации
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Охрана
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки
Вес
Взвешенная цена
Сумма взвешенных цен
Общий вес
Ставка стоимости, руб. за 1 кв.м.
Стоимость объекта оценки, руб.

Объяснения корректировок

Год выпуска. Ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравниваемого объекта на дату проведения оценки оцениваемого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение.

Например: в данном случае корректировка не вносилась, поскольку аналоги подобраны с одинаковым годом ввода в эксплуатацию.

Передаваемые права. Например: у всех анализируемых аналогов, как и объекта оценки, предметом продажи является право собственности объекта недвижимости, поэтому корректировки не вносились.

Характер использования. Например: характер использования аналогов подобных жилых домов не менялся, в связи с чем, корректировки не вносились.

Местоположение. Обыкновенно данная корректировка определяется по следующей формуле:

К = ( ( Р₁ / Р₂ ) – 1) 100%,

где К – корректирующий коэффициент, %;

Р₁, Р₂– коэффициенты градостроительной ценности, относящиеся соответственно к объекту оценки и аналогу;

Например: аналоги имеют местоположение в разных районах города. Учитывали удаленность объекта от центра города и инфраструктуру района местоположения.

Этаж расположения квартиры. Учитывали поправку на этаж местоположения квартиры.

Размер площади. Корректировка на размер площади объекта выполнена с учетом того, что стоимость 1 м² с ростом площади продаваемого объекта снижается нелинейно. Расчет корректировки выполняется по формуле:

R = ( 1 – (S _об / S _ан ) ^к ) 10,

где R – размер корректировки, %;

S _об,S _ан – общая площадь оцениваемого объекта и аналога соответственно, м² ;

К – коэффициент торможения цены, определенный на основе анализа рынка недвижимости и равный 0,1.

Благоустройство территории. В данном элементе сравнения учитывали благоустройство территории, наличие и состояние подъездных путей,автостоянки и т.д.

Вид из окон. Поправку вносили по субъективному мнению оценщика.

Транспортная магистраль как источник шума. Корректировку вносили по субъективному мнению оценщика.

Прочие поправки. Учитывали поправку на наличие телефона, санитарных приборов, покрытие полов, отделку стен и потолков, состояние подъезда, отличные от оцениваемого объекта.

Информация предоставлена "(источник, контактный телефон)".

Объекты-аналоги

Аналог № 1: наименование – помещение: расположено в Ростове-на-Дону, по ул. ххххххх; характеристики: здание ххххххххх, х этажное, отдельно стоящее, общая площадь, м² – ххх; в отличие от оцениваемого – в хххххххх состоянии, функциональное назначение не вполне соответствует объекту оценки, площадь значительно хххххх оцениваемой; расположено более ххххххх от основных магистралей города, и т.д.

Аналоги № 2, 3, 4: аналогичное подробное описание объектов-аналогов и их отличий от объекта оценки.

Приведенные расчеты позволяют сделать следующий вывод: стоимость недвижимого имущества, полученная методом прямого сравнительного анализа продаж, по мнению специалистов фирмы, составила: хххххххруб. 00 коп.

Анализируя рынок, делаем вывод, что при продаже аналогичных объектов делается скидка 10-15 % от запрашиваемой цены. С учетом скидки при продаже аналогичных объектов рыночная стоимость имущества, определенная сравнительным подходом,округленно составляет:ххххххх руб. 00 коп.

ТЕМА 5. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Общие положения метода капитализации дохода. Источники дохода. Классификация арендных доходов. Нормы дохода и нормы отдачи, показатели и методы их расчета. Ставка капитализации и её взаимосвязь с нормой дохода на капитал и нормой возврата на капитал. Метод прямой капитализации в определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Метод капитализации по норме отдачи в определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Виды доходов, используемые при оценке недвижимости доходным методом, источники их формирования. Прогнозирование будущих доходов и расходов. Особенности расчета доходов и расходов при оценке недвижимости. Расчет размеров резервирования и платежей по обслуживанию долга. Определение коэффициентов операционных расходов, покрытия долга, капитализация для собственного и заёмного капитала. Использование результатов анализа в оценке рыночной стоимости доходных объектов.

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При использовании данного метода анализируют возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежного потокаболее применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Процедура расчетов следующая:

- определить ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);

- определить возможные потери от простоя (не загруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);

- определить все расходы и вычесть их из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого эксплуатационного дохода;

- определить ставку капитализации;

- определить стоимость объекта в текущем состоянии.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

Для оценки рыночной арендной платы используются данные по аренде жилых и деловых помещений, сопоставимых с оцениваемыми. Объекты сравнения отбирают на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Объекты - аналоги выбирают по информации бюллетеней «Все квартиры города», «Квартиры Ростова», «Все для Вас», «Из рук в руки» и др. Анализ доступных источников информации о предложениях по аренде приводят в табл. 7.

Таблица7

Основные результаты расчета стоимости аренды

Сравниваемые характеристики	Объекты-аналоги
№1	№2	№3
Тип помещения
Местоположение
Площадь помещений общая, м2
Качество помещения
Арендная плата, руб./месяц за 1м2
Арендная плата, руб. за 1 м2 в год
Поправка на местоположение: Скоррект. арендная плата	0 % хххх	0 % хххх	0% ххх
Поправка на отдельный вход: Скоррект. арендная плата	0 % ххххх	0% хххх	0% хххх
Поправка на тип здания: Скоррект. арендная плата	0 % ххххх	0 % хххх	0% ххх
Поправка на общую площадь здания: Скоррект. арендная плата	0 % хххх	0 % хххх	0% хххх
Поправка на качество: Скоррект. арендная плата	0 % хххх	0 % хххх	0% хххх
Вес
Сумма взвешенных цен
Общий вес
Усредненная арендная плата, руб. за 1 м2 в год

Из анализа источников информации следует, что среднее значение арендной платы на дату оценки составляет ххх руб. за 1 м² в год.

Недоплаты арендаторами арендных платежей колеблются в пределах от 10 до 30 % от собираемой суммы в год. Кроме того, загрузка площадей арендаторами обычно обеспечивается на уровне 65 - 85% от всех площадей.

Операционные расходы по поддержанию в эксплуатационной пригодности зданий, аналогичных объекту оценки, обычно колеблются в пределах 15 - 35 %. Реконструированный отчет о доходах от аренды помещенийжилого домапредставляется в табл. 8

Таблица8