Отказ от дарения. Отмена дарения.

При консенсуальном договоре дарения одаряемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

В этом был совершен в письменной форме, то отказ также должен быть совершен в письменной форме.

В случае государственной регистрации договора отказ также подлежит регистрации.

Когда договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

В свою очередь даритель в консенсуальном договоре может отказаться от исполнения договора дарения. Такое право даритель имеет, если после заключения договора его имущественного/семейного положения или состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни, по основаниям, которые дают ему право отменить дарение.

Одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, если даритель отказывается от исполнения договора по этим двум основаниям.

Отмена дарения возможна как консенсуального, так и реального договора:

1. если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения в случае умышленного лишения жизни дарителя право требовать отмены дарения в суде принадлежит его наследникам.
2. даритель вправе требовать отмены дарения в суде, если дар представляет собой большую неимущественную ценность для дарителя, а одаряемый так обращается с подаренной вещью, что создает возможность ее безвозвратной утраты.
3. заинтересованное лицо вправе требовать в суде отмены дарения, совершенного ИЧП/ЮЛ в нарушение положений закона о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельности в течении 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом.
4. в договоре дарения может быть обусловлено право дарения отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Получение одаряемым плоды и доходы от вещи остается у него.

Если же вещь была отчуждена 3 лицу, ее возврат невозможен.

Но при доказанной вине одаряемого в отчуждении/уничтожении вещи с целью избежать ее возврата возможен иск вследствие причинения вреда дарителю.

Если вещь возвращена дарителю по взаимному согласию, подобное соглашение следует рассмотреть как новый договор дарения.

Если от исполнения договора и отмена дарения невозможны в отношении подарков небольшой стоимости (до 3000 рублей)

-3-

Запрещение и ограничение дарения.

Дарение, кроме обычных подарков стоимостью свыше 3-х тыс. руб. не допускается:

1. от имени малолетних и граждан признанных недееспособными, их законными представителями;
2. работникам образовательных, медицинских организаций, организаций оказывающих социальные услуги и аналогичных организаций, гражданами, находящимися у них на лечении, воспитании, супругами или родственниками этих лиц;
3. лицам, замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим банка России в связи с их должностным положением/ в связи с исполнением ими должностных служебных обязанностей.
4. в отношениях между коммерческими организациями

основания дарения:

1. ЮЛ, которому принадлежит вещь на праве хозяйственного ведения/ оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника (не касается обычных подарков небольшой стоимости)

2. дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности допускается только по согласию всех собственников

3. другие ограничения, относящиеся к дарению права требования путем исполнения обязанностей за одаряемого или посредством перевода на себя долга, осуществляется с соблюдением соответствующих правил о переходе прав кредитора к другому лицу о переводе долга и исполнения обязательства 3 лицом.

4. доверенность на совершение дарения представителем, в котором не указан одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна

Общие положения договора ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) предает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать полученную ренту в виде определенной денежной чумы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

По этому договору разрешается установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты реальный, возмездный, односторонний.

Сущность ренты заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодических определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

Получателями ренты, как правило, выступают граждане. А постоянной ренты – также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону, а соответствует целям их деятельности.

Граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста, трудоспособности и состояния здоровья.

Не имеют права быть получателями ренты коммерческой организации.

Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации и некоммерческие организации.

Договор ренты – один из видов договоров по передаче имущества в собственность, что сближает его с договорами купли-продажи, мены, дарения. Но он является самостоятельным видом договора, имеющим существенные отличия. По договору ренты общий размер платежей положенных получателю ренты, является неопределенным, т.к. его невозможно заранее определить.

В этом случае каждая из сторон рискует получить фактически меньше. Чем сама предоставила.

Отношения сторон по договору ренты являются длящимися, а отношения по договору пожизненного содержания с иждивением носят еще доверительный характер.

От договора дарения рента отличается возмездностью передачи имущества.

Предметом договора ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, в отношении которого закон допускает совершение сделок, в т.ч. деньги.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем плательщику за плату или бесплатно.

В 1-ом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его собственности.

К отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяется правила о купли-продаже.

Но более типичным для абсолютного большинства рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно и получения взамен переданного имущества только рентных платежей.

В этом случае к отношениям применяются правила о договоре дарения.

Форма договора ренты – письменная, нотариально удостоверенная, а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Рента обременяет недвижимое имущество, которое передается под ее выплату. Это значит, что если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Кроме того бывший плательщик ренты, который передает недвижимое имущество в собственность другому лицу, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом/договором не установлена солидарная ответственность.

В случаях передачи под выплату ренты земельного участка/другой недвижимости закон предоставляет получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты право залога на эту недвижимость.

Право залога возникает не в силу соглашения сторон, а порождается автоматически самим фактом заключения договора.

При передаче под выплату ренты денежной суммы/иного движимого имущества существенным условием договора признается условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты предоставить обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Если плательщик ренты не выполнит названных обязанностей, а так же в случае утраты обеспечения/ухудшения его условий не по вине получателя ренты, последний имеет право на расторжение договора и возмещение возникших вследствие того убытков.

В случае несвоевременной выплаты рентных платежей плательщик ренты должен уплатить получению процентов, установленные ст. 395 ГК РФ.

Постоянная рента.

В качестве получателей могут выступать только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.

Плательщиками могут выступать граждане и любые ЮЛ, если это не запрещено их учредительными документами.

Предмет договора:

1. с одной стороны, имущество, которое передано под выплату ренты
2. сама рента

Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, поэтому постоянная рента является бессрочной.

Вследствие этого закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другими гражданами или некоммерческими организациями путем уступки требования, перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации ЮЛ.

Выплата постоянной ренты производится в деньгах в размере, определенном в договоре.

Договором может быть предусмотрена ее выплата путем предоставления вещей, выполнения работ/предоставление услуг, которые по стоимости соответствуют денежной сумме ренты.

Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом МРОТ.

Рента должна выплачиваться по окончанию каждого календарного квартала, если иное не установлено договором.

Несмотря на бессрочный характер обязанности по выплате ренты, это не означает, что она устанавливается навечно и ее нельзя прекратить.

В соответствии с законом ее плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей ее выплаты путем выкупа.

Условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным.

Отказ плательщика от выплаты ренты будет действительным при наличии следующих условий:

1. если он будет заявлен в письменной форме
2. не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором
3. обязательство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа ее получателем

Договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течении иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора.

Закон наделил не только плательщика ренты правом на односторонний отказ от ее выплаты и выкуп ее у получателя, но представил также получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком.

Такое право получателю ренты представлено в следующих случаях:

1. при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на год;
2. при направлении им своей обязанности по обеспечению выплаты ренты;
3. признании плательщика неплатежеспособным, либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, определенные договором;
4. когда недвижимость, переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами

В этих случаях выкуп ренты производится по цели, установленной договором.

Если условие о цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме ренты.

Когда такое условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена передаваемого имущества, который определяется исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичные товары.

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты.

В случае передачи имущества за плату плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий выплаты ренты.

Пожизненная рента.

В отличие от постоянной получателями пожизненной ренты могут быть только граждане.

Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо другого указанного им лица.

Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству, т.к. в случае смерти получателя обязательство прекращается.

Получатель ренты не вправе передавать право на получение ренты путем уступки права требования.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признается равными.

Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля переходит к пережившим его получателям.

Когда же умрет последний получатель, обязательство по выплате ренты прекращается.

Предметом договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из объекта.

Срок договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента определяется в договоре только кА денежная сумма.

Размер ее определяется договором и должен быть в расчете на месяц не менее 1 МРОТ.

Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

При существенном нарушении договора ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать:

1. выкупа ренты;
2. расторжения договора и возмещения убытков;
3. возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если оно отчуждено под выплату бесплатно с зачетом его стоимости в счет выкупной цены;

При пожизненной ренте договор может быть расторгнут без выкупа ренты.

Плательщик пожизненной ренты не имеет права на ее выкуп.

Случайная гибель/случайное повреждение имущества, которое передано под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате.

-4-

Пожизненное содержание с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты, граждан, передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им 3 лица (лиц).

К нему применяется правила о пожизненной ренте.

Договор возмездный, односторонний, реальный.

В отличие от постоянной ренты получателем пожизненного содержания может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности и состояния здоровья.

Предметом данного договора также в отличие от других видов ренты является только недвижимое имущество. На предмет ренты предоставляется право залога получателя ренты

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания может включать потребности получателя в жилище, питание и одежду, а также оказание других услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема не может быть менее 2 МРОТ.

В договоре может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплаты в течение всей жизни гражданина период платежей в деньгах.

Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты имеет право потребовать возврата недвижимого имущества, которое передано под выплату ренты или выплаты ему выкупной цены. Плательщик ренты вправе требовать компенсацию расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты.

Понятие и заключение договором аренды.

Договор аренды (имущественного найма) – это обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как ФЛ, так и ЮЛ.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, поэтому в качестве арендодателя может выступать только собственник имущества или уполномоченное им, законом или договором лицо.

Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти в лице ГосКомИмущества России.

В соответствии с постановление правительства от 27.11.2004 года «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», указанные полномочия переданы федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям.

В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих материальных свойств в процессе их использования, т.е. не потребляемые вещи.

В аренду не передаются имущественные права.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Требования об индивидуализации предмета договора аренды обусловлены тем, что по окончанию договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный соглашением сторон. Однако, для отдельных видов аренды, а также аренды некоторых видов имущества, законом могут устанавливаться максимальные сроки аренды.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий срок, установленный законом, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если в договоре, для которого установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечению предельного срока, договор в этом случае прекращается.

По общему правилу, срок аренды не является существенным условием. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же договор заключен на неопределенный срок, то каждая сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону.

В обычном договоре предупреждение должно быть сделано не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее чем за 3 месяца.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более 1 года. Во всех остальных случаях требуется письменная форма.

Права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя:

Основная обязанность арендодателя – своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующего условиям договора и назначением имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе потребовать:

1. либо принудительной передачи ему имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой передачи

2. расторжения договора и возмещения убытков

Если не переданы принадлежности и документы и без них арендатор не может пользоваться имуществом, то он вправе потребовать предоставления этих принадлежностей или документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков и кроме того, если отсутствие документов исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит. Если же при отсутствии документов использование имущества возможно в соответствии с договором, то арендатор не вправе требовать расторжения договора.

Арендатор обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договору и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

1. Указаны в договоре

2. были заранее известны арендодателю

3. должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора, так называемые явные недостатки

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки, включая скрытые, о которых он не знал во время заключения договора.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

2. непосредственно удержать сумму расходов на устранение недостатков с предварительным уведомлением об этом арендодателя;

3. потребовать досрочного расторжения договора;

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав 3-л лиц на это имущество. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о правах 3-х лиц на арендуемое имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

После передачи имущества арендатору арендодатель не вправе совершать действия, препятствующие пользованию имуществом согласно договору.

Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и против собственника.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества за свой счет.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендованного имущества, без которых оно не может использоваться по назначению.

Если арендодатель нарушает эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору:

1. сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы

2. потребовать существенного уменьшения арендной платы

3. потребовать расторжения договора или возмещения убытков

Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Обязанности арендатора:

1. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества

2. арендатор должен пользоваться имуществом лично. Если он хочет передать имущество 3-му лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды.

При передаче арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, сторон ответственной и обязанной перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными товарами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания технического состояния имущества, а для оплаты работ 3-х лиц, требующихся для его договорного использования, производить за свой счет текущий ремонт. Текущий ремонт в отличии от капитального не связан с заменой основных частей имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом. Производить капитальный ремонт, если это предусмотрено НПА или договором

Договор аренды возмездный, и соответственно арендатор обязан вносить арендную плату. Невозможность пользоваться вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодателя, дает арендатору право не вносить арендную плату.

Условия о размере арендной платы не относятся к числу существенных. Поэтому, если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом.

Существуют различные формы оплаты аренды:

§ твердые денежные суммы

§ доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования имущества

§ предоставление арендатором определенных услуг

§ передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду

§ возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др.

Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты имущества, то аренда должна вноситься в денежной форме.

Размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, установленные в договоре, но не чаще 1 раза в год.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования/состояние имущества значительно ухудшились.

Прекращение договора влечет обязанность арендатора вернуть арендодателю полученное имущество.

Если арендатор возвратил имущество несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи, несмотря на исчисление срока аренды.

Если договорная арендная плата ниже средних арендных ставок, сложившихся в период фактического пользования имуществом за рамками срока аренды, то арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками, как убытки.

Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат имущества. Убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. неустойка является штрафной.

Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы полученные в результате пользования.

Улучшение арендного имущества – такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования.

Последствия улучшения арендуемого имущества предопределяются характером улучшений, а именно их отделимостью от имущества.

Отделимые улучшения – собственность арендатора, по окончании аренды остается у него.

Улучшения не отделимые без вреда для арендуемого имущества – собственность арендодателя.

Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости

Стоимость неотделимых улучшений, производимых без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Согласие арендодателя может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения.

Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды.

Как отделимые, так и не отделимые улучшения, произведенные за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя, возмещению не подлежат.

В законе/договоре аренды может быть предусмотрено, что арендное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды/ до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены.

Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи.

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором.

Судьба произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений зависит от двух обстоятельств:

1) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;

2) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно (ст. 623 ГК РФ).

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам.

: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;