Опред-е износа объекта недв-ти м-дом расчета срока жизни
Физ. износ, эффект. возраст и срок эк. жизни находятся в опред. соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100-(ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100 (1);
где: И(%) - износ в %;
ЭВ – эффект. возраст, опред. экспертом на основе технич. состояния Эл-тов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физ. жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физ. жизни.
При этом физ. износ может рассч-ся как для отдельных эл-тов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оц-щики могут исп-ть также упрощенную формулу, учитыв. взаимосвязь между хронологическим возрастом и физ. жизнью здания:
И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 (2);
где: И(%) - износ в %;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы (2) также актуально при расчете %-ных поправок на износ в сравниваемых объектах (м-д сравнит. продаж), когда оц-щику не представляется возможным произвести осмотр выбр. аналогов для опред-я показателей, использ. в расчетной формуле (1).
Рассчитанный т. о. % износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выр-е (обесценение):
О= ВС *(И/100);
где: И - износ в %; ВС – восстан. ст-ть.
Физ. износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике эл-ты сооруж-я, имеющие устранимый и неустранимый физ. износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).
Выбор м-дов оценки и опр-е итоговой в-ны ст-ти бизнеса
6 этапов:
1. д.б. четко определены треб-я, предъявл. к заданию по оценке:
- цель
- необх-мо обосн-ть исп-е стандарт. ст-ти (цель-инвестиции-ИС-ДДП)
- д.б. определен V доступной инфо.
2. провод-ся анализ как отрасл. ф-ров, так и ф-ров на ур-не компании.
3. необх-мо опр-ть, исп-ть ли м-ды, основ. На анализе А или м-ды, основ. на анализе доходов. 1-ю гр. м-дов цедлесообразно исп-ть, когда дох. п/п не поддаются точному прогнозу и когда п/п облад-т значительными НМА и финанс. Активами. 2-ю гр. ф-ров целесообразно исп-ть, когда тек. и буд. дох. п/п м.б. быть достоверно опр-ны.
4. оц-щик опр-т достаточность и кач-во инфо по сопоставимым компаниям. Если они есть – рассчит-ся мультипликаторы и исп-ся м-ды сравн. подхода. Если их нет-сравнит. подход не исп-ся.
5 оц-щик д. опр-ть динамику буд. доходов и сравнить ее с тек. доходами. Если буд. доходы будут существенно отлич-ся от тек. – то исп-ся м-д ДДТ, если нет – то м-д капитализации.
6. Если исп-ся м-ды, основ. на анализе А и п/п действующее, исп-ся м-д накопления А; в сл. ликвидации – м-д ликвидац. ст-ти.
Кроме того при выборе м-да обяз-но учит-ся преим-ва и недостатки кажд. из них.
В рез-те примен-я разл. м-дов оц-щик получает разл. в-ны ст-ти. Итог. в-на опр-ся как среднеарифм. или средневзвеш. в-на.
Оценка ст-ти контрольных и неконтрольных пакетов акций
На 1 взгляд кажется, что ст-сть контр. пакета акций соотв-его п/п д.б. равна Vпак = (Vрын.п/п * N пакет) / N акц., где N акц = число выпущ. акций п/п «минус» выкупл. и неразмещ. акций на рынке, N пак – кол-во акций в предлаг. или приобр. пакете.
Однако в завис-сти от степени контроля над п/п, а также ликв-сти/неликв-сти приобрет. пакета величина Vпак. д.б. откорр-на на скидки или премии в зав-сти от указ-ых ф-ров:
|
М-ды дох. подхода позволяют рассчитать ст-сть КПА, т.к.: 1. выражают Цу, к-ую инв-р заплатил бы за влад-е п/п; 2. расчет Ден.Потока базир-ся на контроля за реш-ями админ-ии относ-но хоз-ой д-ти п/п.
При использ-ии м-дов затр. подхода получаем ст-сть КПА, т.к. только владелец КПА м. опред-ть политику в области А-вов (приобр-ть, использ-ть, продавать, ликвидировать их).
При расчете по м-ду сделок получают вел-ну ст-сти на ур-не влад-я КПА, т.к. этот м-д основан на ан-зе Ц со сделками с КПА-ий сходных Со.
М-д рын. кап-ла опред-ет ст-сть влад-я НПА, т.к. при этом м-де исп-ся инфо о котировках акций на фондовых рынках.
Премия за контроль предст-ет собой стоим-ое выраж-е преим-ва, связ-ого с влад-ем КПА. Она отражает дополн. возм-сти контроля над п/п.