II. Компетенция общего собрания

Норма ЖК РФ	Вопросы в компетенции общего собрания собственников помещений в МКД	Количество голосов собственников необходимых для принятия решения
п.3 ст. 36	Уменьшение общего имущества в МКД путем его реконструкции	единогласно
п.2 ст.40	Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества	единогласно
п.1) части 2 ст. 44	Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе его расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества, об использовании фонда капремонта	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п.1.1) части 2 ст. 44	Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п. 1.2) части 2 ст. 44	Принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п. 2) части 2 ст. 44	Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п.3) части 2 ст. 44	Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п. 3.1) части 2 ст. 44	Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п.3.2) части 2 ст.44	Принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п.3.3) части 2 ст.44	Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания!)	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п.3.4) части 2 ст.44	Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п.3.5) части 2 ст.44	Принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п. 4) части 2 ст. 44   п. 4.1) части 2 ст. 44	Выбор способа управления МКД;     Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п. 4.2) части 2 ст. 44   п. 4.3) части 2 ст. 44	Принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;   Принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не учтенных для совета в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД
п.1 ст.45	Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
п.1 ст. 46	Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в порядке, установленном Собранием
п. 4 ст.46	Решение о месте и адресе хранения протоколов и решений Собраний
п. 5 ст.135	Утверждение устава ТСЖ
п.1 ст.136	Создание ТСЖ
п.2 ст.136	При создании ТСЖ на нескольких МКД, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и коммуникации: а) создание ТСЖ б) утверждение его устава в) избрание правления ТСЖ г) наделение собственника помещений в одном из данных домов полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц д) избрание председателя правления ТСЖ
п.2 ст.141	Принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
п.7 ст.156	Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД
Ст. 189	Проведение капитального ремонта МКД Если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений (смотри часть 3 ст. 189 ЖК РФ) обязаны рассмотреть эти предложения и принять на Собрании решение в соответствии с частью 5 ст. 189 ЖК РФ. Решением Собрания о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) смета расходов на капитальный ремонт; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.	50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД, присутствующих на собрании
Ст. 164	При непосредственном управлении многоквартирным домом: а) заключение договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме б) выбор уполномоченного собственника, действующего в отношениях с третьими лицами
П.1 ст. 161.1	ОБЯЗАТЕЛЬНО! Выбор Совета МКД из числа собственников помещений в данном доме: а) определение количества членов Совета б) выбор председателя Совета в) решение о полномочиях совета (максимум полномочий, предусмотренных ЖК РФ или в рамках п. 5 ст. 161.1.) Совет многоквартирного дома является аналогом правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, но действует там, где жилищных объединений граждан в форме юридических лиц не создано.
П.1 ст.162	Утверждение условий договора управления с управляющей компанией при выборе управляющей организации
П.3 ст. 170 П.1 ст. 173     П.4 ст. 170 Ст. 175	Выбор или изменение способа формирования фонда капитального ремонта МКД: Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет; 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; 2) владелец специального счета; 3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета указанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Для того чтобы в полной мере распоряжаться земельным участком (сдать в аренду, продать (при сносе дома, изъятии для государственных или муниципальных нужд) его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

III. Подготовка к общему собранию

1.Составление реестра собственников

Список собственников может быть получен в управляющей компании, ТСЖ или ЖК, либо составлен инициаторами проведения общего собрания самостоятельно. Необходимую информацию о собственниках и их координатах можно получить путем запроса в рег. палату. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), о любом объекте недвижимости в течение пяти рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Это достаточно дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пробежаться по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме.

Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении Собрания, для проведения регистрации собственников, принявших участие в Собрании, а также для подведения итогов голосования.

Реестр может содержать следующую информацию:

- количество помещений в многоквартирном доме жилых и нежилых отдельно;

- общая площадь таких помещений;

- описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

- режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая) и площадь, принадлежащая каждому собственнику;

- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;

- паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);

- паспортные данные представителя, а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

- количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;

- почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).