Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений на основе договора управления и договора комиссии (агентского договора по типу комиссии)

В некоторых случаях для минимизации рисков управляющей организации (неплатежи собственников, неправильная тарифная политика в отношении управляющей организации) применяют посредническую схему договорных отношений. Между собственниками помещений многоквартирного дома и УК заключается два договора: договор управления и договор комиссии (агентский договор по типу комиссии).

На основе договора управления управляющая компания с привлечением сторонних организаций выполняет работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также выполняет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Также в договоре управления указывается, что управляющая компания осуществляет посредническую деятельность по предоставлению коммунальных услуг (по договору комиссии).

Договор комиссии заключается управляющей компанией с каждым собственником помещения. В соответствии с ним УК обязуется заключить договор купли-продажи коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями от своего имени, но за счет собственников помещений. Собственники помещений должны обеспечить УК средствами для своевременного выполнения обязательств перед поставщиками.

Таким образом, УК заключает с поставщиками и подрядчиками договоры для исполнения своих обязательств по управлению домом:

• по жилищным услугам от своего имени и за свой счет. При выполнении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений с привлечением различных организаций (не своими силами) УК использует договоры подряда;
• по коммунальным услугам от своего имени, но за счет собственников помещений УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры купли-продажи коммунальных ресурсов, являясь при этом потребителем. Передача ресурсов собственникам осуществляется по договору управления и договору комиссии.

При несвоевременной оплате гражданами коммунальных услуг складывается нехарактерная для договора комиссии ситуация: УК исполняет обязательства по оплате не за счет собственников, как предполагалось условиями договора, а за счет собственных средств. В этом случае УК в определенной степени "кредитует" собственников помещений. Поскольку происходит отвлечение денежных средств УК, возможно включение в договор комиссии условий договора займа (например, условий о том, что в случае несвоевременного внесения собственником помещения платежа в счет договора комиссии УК передает поставщику собственные денежные средства в счет исполнения обязательств собственника, а последний обязуется возвратить УК внесенные за него денежные средства с учетом процентов в размере ставки банковского процента на день возврата суммы долга).

Счета за все услуги в каждом конкретном доме предъявляются поставщиками управляющей компании, которая в свою очередь начисляет платежи гражданам. Обязательства по оплате ЖКУ у жителей возникают перед УК, а та - обязана оплатить 100% полученных на дом услуг.

Формирование платы за содержание и ремонт общего имущества будет зависеть от набора услуг, согласованных общим собранием собственников помещений. Проведение энергосберегающих мероприятий, а также всех мероприятий по улучшению условий проживания граждан должно быть также утверждено на общем собрании.

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения:

• имущество, принятое в управление, учитывается на забалансовом счете;
• платежи населения за коммунальные услуги отражаются на субсчетах счета 76;
• налогообложению подлежит сумма средств, поступивших за услуги по управлению и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также доход от предоставления займов.

На рис. 5.3. представлена модель договора управления, раскрывающая основные аспекты взаимоотношений управляющей компании с собственниками помещений.

Положительным моментом применения данной схемы взаимоотношений является то, что УК действует за счет средств собственников помещений, следовательно, она не обязана авансировать их (если это специально не предусмотрено договором комиссии, то это противоречит посреднической природе договора - УК выполняет обязательства именно ЗА СЧЕТ собственников помещений).

Основной недостаток - обязанной по договору поставки ресурсов становится именно УК, что ставит ее перед определенным риском того, что ресурсоснабжающая организация может обратиться в суд с требованием о взыскании с нее возникшей задолженности. Поэтому при заключении договоров купли-продажи коммунальных ресурсов следует добиваться указания на то, что УК исполняет свои обязательства по оплате за поставленные ресурсы за счет средств, собранных с собственников помещения жилого дома.

Реализация данной схемы будет наиболее предпочтительной при установке общедомового прибора учёта тепловой энергии, в данном случае будет реализована необходимость представительства собственников всего дома при выставлении единого счёта за потребленную энергию на весь дом по показаниям прибора учёта.

Рис.5.3. Модель договора управления с договором комиссии

По договору комиссии (агентскому договору по типу комиссии) собственники перечисляют УК следующие платежи:

• Средства для оплаты за поставленные коммунальные услуги
• Комиссионное вознаграждение управляющей компании за заключение от своего имени и за счет собственников помещений договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также участие в расчетах с ними (включается в плату за услуги по управлению на основе договора управления).

Начисление и сбор платы за предоставленные коммунальные услуги осуществляет управляющая компания.

Контроль качества коммунальных услуг осуществляет управляющая компания. Заявки и жалобы по качеству предоставляемых услуг поступают в управляющую компанию.

В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества управляющая компания обязана составить акты недопоставки и осуществить перерасчет платежей граждан.

При реализации такого варианта еще одним моментом является то, что по договору комиссии на коммунальные услуги собственники помещений поручают управляющей компании принять наличные денежные средства в оплату коммунальных ресурсов, предоставленных ресурсоснабжающими предприятиями. Т.е. в данном случае управляющая компания формально не будет являться исполнителем коммунальных услуг. Исходя из этого, с учетом положений ФЗ РФ от 27.07.2006 №140-ФЗ, прием управляющей компанией наличных денежных средств от собственников помещений в оплату коммунальных ресурсов, предоставленных ресурсоснабжающими предприятиями (исполнителями), должен осуществляться путем заключения агентского договора (по типу комиссии) с кредитной организацией (банком). В данном случае управляющая организация по договору с кредитной организацией (банком) осуществляет сбор платежей населения за коммунальные ресурсы в целях осуществления банком операций по переводу денежных средств от населения без открытия банковских счетов на банковский счет ресурсоснабжающей организации (по договору возмездного оказания услуг между банком и ресурсоснабжающей организацией). Основаниями для сбора управляющей организацией денежных средств с собственников помещений являются договоры комиссии, заключенные УК с собственниками, и договоры купли-продажи коммунальных ресурсов с элементами комиссии (агентирования), заключенные УК с поставщиками.

Взаимодействие УК с ТСЖ

Взаимоотношения управляющей компании с ТСЖ строятся на основе договора управления. ТСЖ может делегировать УК различный объем управленческих функций. В частности, возможны следующие варианты:

1. ТСЖ делегирует все свои полномочия по управлению домом, оставляя за собой только начисление и сбор платежей (например, через РИЦ) и контроль качества услуг управления, оказываемых управляющей компанией
2. ТСЖ делегирует свои полномочия по управлению общим имуществом дома (в части только содержания и ремонта общего имущества дома, оставляя предоставление коммунальных услуг за собой или не предоставляя их вовсе).

В остальных случаях, например, когда ТСЖ привлекает УК для предоставления исключительно коммунальных услуг, это не является в чистом виде выполнением функции управления, поскольку УК будет, скорее всего, действовать как профессиональный посредник во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями. Собственно функция управления домом будет оставаться в ТСЖ.

Схематически взаимодействие ТСЖ и УК по управлению многоквартирным домом выглядит следующим образом (рис. 5.4.-5.8.):

Рис. 5.4. Схема 1 договорных отношений УК с ТСЖ

Рис. 5.5 Схема 2 договорных отношений УК с ТСЖ

При передаче функции управления домом ТСЖ заключает с УК договор управления, в котором предусматривается обязанность УК оказывать ТСЖ услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги в многоквартирный дом и осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность. При предоставлении коммунальных услуг УК может действовать либо как посредник ТСЖ (агент или комиссионер), либо как посредник собственников помещений (агент или комиссионер). Поэтому наряду с договором управления есть необходимость заключать дополнительные договоры комиссии или агентирования (рис. 5.6)

Рис. 5.6 Схема 3 договорных отношений УК с ТСЖ

При передаче функций управления общим имуществом дома УК преимущественно организует надлежащее содержание и ремонт общего имущества.

Рис. 5.7 Схема 4 договорных отношений УК с ТСЖ

ТСЖ самостоятельно заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку ресурсов, а УК либо вообще не участвует в этих отношениях, либо на основании дополнительных условий договора управления (дополнительное поручение) участвует в контроле качества поставляемых ресурсов (рис. 5.8.)

Рис. 5.8 Схема 5 договорных отношений УК с ТСЖ

При заключении договора управления с ТСЖ необходимо учесть следующие моменты:

Кто будет начислять и собирать платежи с собственников помещений и нанимателей?
УК заключает договор управления с ТСЖ и, следовательно, должна вести расчеты с ним, а не с каждым собственником и нанимателем. В то же время ТСЖ, заключая договор с УК, может преследовать цель снятия с себя всех обязанностей, кроме контролирующих функций. При существовании специализированных расчетных информационных центров (далее - РИЦ) ТСЖ может поручить функцию начисления и сбора платежей ему. Однако обязательства по периодическому предоставлению всей необходимой для начисления платежей информации придется выполнять УК (размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома, акты недопоставок, показания общедомовых приборов учета и т.п.).

Кто является ответственным за сбор платы?
Если договором управления будет предусмотрена обязанность УК осуществлять работу с должниками (напоминания, предупреждения о необходимости оплаты, претензионная и судебно-исковая работа), то возникнет и ответственность за низкий процент сбора платежей. В этом случае в просрочке платежей поставщикам и подрядчикам будет доля вины УК. Кроме того, необходимо иметь в виду, что при сборе платежей через РИЦ информация о размерах задолженности каждого собственника и нанимателя будет в РИЦ. Это может вызвать дополнительные трудности, связанные с регулярным запросом информации (скорее всего, платным) из РИЦ о должниках. Поэтому желательно, чтобы в договоре между РИЦ и ТСЖ предусматривался бесплатный порядок предоставления такой информации.

Как будут поступать средства из РИЦ?
При наличии заключенного договора между РИЦ и ТСЖ на начисление и сбор платежей с собственников и нанимателей следует точно определить, какой объем платежей РИЦ будет перечислять УК. В целях сокращения расходов возможно заключение договоров с РИЦ на перечисление части средств, поступивших от жильцов дома ТСЖ, напрямую поставщикам без предварительного зачисления на счет УК. В этом случае РИЦ будет уполномоченным и ТСЖ (в части сбора и начисления), и УК (в части перечисления средств поставщикам).

При работе с ТСЖ следует четко представлять, что в данном случае собственники все же выбрали способ управления - ТСЖ, а УК - это профессионал, приглашенный Правлением ТСЖ. В связи с этим решения о смене управляющей компании принимается не общим собранием собственников помещений, а Правлением ТСЖ. Однако вопросы утверждения Годовых планов управления домом, размера платы за содержание и ремонт дома, размера иных обязательных платежей, предлагаемых УК, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений.