Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. В соответствии с ч. 1 ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения собственника о предоставлении такого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельной разновидностью договора найма жилого помещения, его необходимо отличать от договора социального найма.

По договору социального найма жилого помещения:	По договору найма специализированного жилого помещения:
1. помещение предоставляется только малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях и некоторым иным определенным ФЗ или законом субъекта РФ категориям граждан;	1. предоставляются только определенным категориям граждан, прямо указанным в законе (на период работы, службы или обучения, гражданам, утратившим жилье в результате чрезвычайных обстоятельств либо обращения взыскания, беженцам, вынужденным переселенцам и т.д.) не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте;
2. наниматель может распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению: он может сдавать его в поднаем, обменивать.	2. наниматель не имеет права распоряжаться жилым помещением, он может только проживать в нем;
3. выселение производится, как правило, с предоставлением благоустроенного жилого помещения (и только в случаях, прямо указанных в законе, допускается выселение с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения).	3. выселение производится, как правило, без предоставления жилой площади и только в случаях, прямо указанных в законе, допускается выселение с предоставлением другого жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК по договору найма специализированного жилого помещенияодна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме на основании Типового договора найма специализированных жилых помещений, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности РФ или субъекта РФ.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Договор найма жилого помещения маневренного фондазаключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

Договор найма жилого помещения в фонде жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами заключается на период действия статуса вынужденного переселенца или беженца, либо до получения жилого помещения по договору социального найма или приобретения жилого помещения в собственность.

Договор найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населениязаключается на период, пока человек нуждается в специальном медицинском, социально-бытовом или ином обслуживании в силу возраста, состояния здоровья или по иным причинам.

В договоре найма специализированного жилого помещения обязательно должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, с указанием точного адреса, а также размера и основных характеристик жилой площади, сведений о нанимателе и членах его семьи, прав и обязанностей сторон, оснований расторжения договора.

При предоставлении специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади.

Требование о предоставлении каждому нанимателю изолированного жилого помещения распространяется не на все виды специализированных жилых помещений. Так, в общежитиях коечного типа предоставляется лишь место в комнате, где проживает несколько человек, при условии, что на каждого из них приходится не менее 6 кв.м жилой площади. Изолированные жилые помещения в общежитиях должны предоставляться только семьям. Объектом найма в общежитии является комната, а вспомогательные помещения только используются нанимателем, но в наем ему не передаются, т.к. одновременно используются и другими нанимателями в том, же общежитии.

В маневренном фонде, как и в общежитиях, установлена норма предоставления не менее 6 кв.м жилой площади на каждого проживающего. Такая же норма установлена для беженцев и вынужденных переселенцев.

Для служебных жилых помещений ст. 104 ЖК предусматривает, что они должны предоставляться в виде жилого дома или отдельной квартиры, которая должна быть благоустроенной применительно к условиям населенного пункта.

Жилищное законодательство не предусматривает обязанности государственных и муниципальных организаций обеспечить служебными жилыми помещениями всех нуждающихся в жилье работников. Категории работников (служащих), которым должно предоставляться служебное жилье определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд (ч. 2 ст. 104 ЖК).

Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту

Члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы РФ

Граждане, занятые на работах с химическим оружием

Сотрудники органов внутренних дел

Сотрудники органов ФСБ

Должностные лица таможенных органов

Право на служебную жилую площадь имеют:

Работники лесного хозяйства

Рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем и нефтепроводов

Работники государственных природных заповедников и национальных природных парков

Выборные должностные лица в органах местного самоуправления г. Владивостока

Работники муниципальных образовательных учреждений г. Владивостока

Работники муниципальных учреждений и предприятий ЖКХ и аварийных служб: электромонтеры, дворники, электрогазосварщики, водители, плотники, мастера, монтажники сан.-тех. оборудования

Медицинские работники муниципальных учреждений здравоохранения г. Владивостока

Работники муниципальных учреждений социальной сферы г. Владивостока

Спасатели аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, создаваемых администрацией г. Владивостока

Договор найма служебного жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором найма служебных помещений, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г.

В качестве служебных могут предоставляться только отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилье комнат в коммунальной квартире. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений этого дома.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения).

Специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование их нанимателем для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается только при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-технических, экологических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями.

Специализированный жилищный фонд не может быть использован для передачи в аренду юридическим лицам, даже при условии, что эти юридические лица собираются арендовать жилые помещения с целью обеспечения жильем своих работников. Специализированные жилые поме­щения не могут быть также переданы внаем по договору социального или коммерческого найма.

Специализированное жилье предоставляется на основании решения собственников жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполно­моченных собственником организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражданам, не имеющим иного жилья в данном на­селенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализи­рованного жилого помещения.

Поскольку специализированные жилые помещения входят в государст­венный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следовательно, в договоре не будет указан конкретный размер платы за на­ем. Он будет определяться исходя из общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах общежития исходя из площади этих комнат, по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления. Права и обязанностисторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с правами и обязанностями в дого­воре социального найма. Поэтому в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ содержится норма, от­сылающая к положениям отдельных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специализированного жилого помещения яв­ляются обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; по участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; по капитальному ремонту жилого помеще­ния и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, так же, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать жилое помещение по назначению и в порядке, установленном ЖК: он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий пользования жилым помещением по соответствующему договору и т.д.

Наниматель специализированного жилого помещения может вселить в него членов своей семьи (кроме общежитий коечного типа, помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, а также жилых помещений, расположенных в домах системы социального обслуживания населения). Члены семьи нанимателя имеют такие же права по пользованию жилым помещением, что и сам наниматель. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 - 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

Наниматели специализированных жилых помещений не могут ими распоряжаться: они не вправе производить обмен предоставленных им помещений (даже на другое специализированное жилое помещение), сдавать их в поднаем, в аренду.