Рыночной стоимости права собственности

Применяя доходный подход к оценке исполнитель должен:

• установить период прогнозировании. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
• исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
• определить ставку дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложенных в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемые для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки;

Подход, с точки зрения дохода, представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

В рамках данного подхода различают метод прямой капитализации (ПК-метод) и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (КНО-метод). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка ставки капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации потенциальных доходов – прогноз чистого дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

· метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

· метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

Оценка прав собственности объекта недвижимости методом прямой капитализации (ПК-метод) выполняется с использованием следующей формулы:

V = NO/R

где NO _– чистый операционный доход объекта оценки (руб.);

R – коэффициент капитализации

ПК-метод при своем математической простоте на основе прямых рыночных данных (NO₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень доходов (NO₁) и желаемую отдачу (R)

Метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Алгоритм реализации подхода:

· прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течении периода действия арендной ставки;

· расчет операционных расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;

· определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации для расчета терминальной стоимости;

· расчет величины рыночной стоимости путем дисконтирования чистого денежного потока, связанного с реализацией предполагаемого проекта использования оцениваемого объекта, и терминальной стоимости объекта;

· определение величины рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости.

Оценка стоимости права собственности ГТС определяется с использованием следующей формулы:

t V = ∑ t=1	NO t	+	Vp
(1+Y)t-0.5	(1+Y)t-0.5

где Y – ставка дисконтирования;

V_p - терминальная стоимость;

t – интервал планирования;

0,5 – коэффициент, учитывающий приведения доходов на середину периода;

NO _– чистый операционный доход объекта оценки.

D_o^t = D_в^t – З_оп^t

где D_в^t – валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования;

З_оп^t – операционные расходы стивидорной компании по эксплуатации причала.

I. Прогнозирование и определение потока доходов

От эксплуатации причала в течение периода

Действия арендной ставки

Особенности прогноза

1. В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
2. Длину расчетного судна принять равной 150 м.
3. Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
4. В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)

Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:

n

D_в^t = ∑ V_в^t T_в^t

n=1

где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;

V_в^t – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;

T_в^t – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.

Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»

	Показатель
Число суток в месяце	Коэффициент полезного использования	Число возможный линий к постановке судов	Число суток отстоя в месяце (судо-суток)
март	(*)	0,6
апрель		0,6
май		0,6
июнь		0,6
июль		0,6
август		0,6
сентябрь		0,6
откябрь		0,6
ноябрь		0,6
декабрь		0,6
январь		0,6
февраль		0,6
март	(*)	0,6
Итого:	365	-	-	Итого:

(*) – от даты оценки до конца текущего месяца

Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.