Оценка физического износа здания

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где Фк физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi физический износ участка конструкции, элемента или системы, %;

Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Pk размеры всей конструкции, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания следует определять по формуле

где Фз - физический износ здания, %;

Фki физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Для слоистых конструкций - стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где Фс - физический износ слоистой конструкции, %;

Фi - физический износ материала слоя, %;

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания уве­личивается. В строгом смысле ремонтироваться должны только сменяемые конструкции, нормальный срок службы которых ме­нее нормативного срока службы здания, который, в свою оче­редь, определяется нормативными сроками службы основных не­сменяемых конструкций (фундаменты, стены). Несменяемые конструкции по физическому смыслу ремонтироваться не могут, и проводимые в них укрепительные работы носят восстанови­тельный характер.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью, необходимостью восстановления зданий при повреждениях, использованием ремонтными предприятиями новых строительных материалов и современной технологии органи­зации работ при капитальном ремонте выполняются частично и восстановительные работы, при этом повышается уровень надеж­ности, увеличивается долговечность, возрастает стоимость. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях весь фи­зический износ может быть устранен, а в несменяемых — только уменьшен. В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены закономерности соотношения фи­зического износа и стоимости объективно необходимого ремонта на преодоление этого износа (восстановление).

Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния:

1. Хорошее состояние (износ 0-20%) - Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устра­няемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктив­ного элемента. Капитальный ре­монт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный из­нос.

2. Удовлетвори­тельное состояние (износ 21-40 %) - Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуата­ции, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии

3. Неудовлетво­рительное (износ 41-60 %) - Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капиталь­ного ремонта

4. Плохое (износ 61-80 %) - Состояние несущих конструк­тивных элементов аварийное, а ненесущих — весьма ветхое. Ог­раниченное выполнение конст­руктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприя­тий или полной смены конст­руктивного элемента

5. Износ свыше 80% характеризуется полным разрушением конструктивного элемента. При этом конструкция не выполняет своего назначения, но при разборке здания может быть повторно использован годный строительный материал.

Физический износ конструкций и зданий связан со старением материалов. Интенсивность такого старения различна во времени. Кроме временного (естественного) износа, на конструкции зда­ний влияют и другие виды материального износа: механический, истирание; усталостный при повторных знакопеременных нагруз­ках (температурные, ветровые); коррозия металлических деталей, конструкций и элементов; эрозия, выветривание каменных и бе­тонных конструкций; гниение древесины, поражение ее грибами и жуками-точильщиками. Механизм и интенсивность действия этих процессов различны. Каждый из них в отдельности или в совокуп­ности ведет к постепенной утрате прочностных и эксплуатацион­ных качеств конструкций, элементов и зданий в целом.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нор­мативным срокам службы (обратная задача); б) обследование фактического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов); в) определение износа по объему выполненных ремонтных работ для восстановления конструкции. Важность обследования и уточнения расчета вели­чины физического износа определяется тем, что сроки, объемы и виды ремонта назначаются в зависимости от физического износа конструкций и зданий в целом.

После определения износа отдельных конструктивных элементов вычисляется износ здания в целом. Общий износ здания определяется путем сложения величин износа отдельных его конструктивных элементов, оцененных по удельному весу восстановительной стоимости отдельных элементов в общей стоимости здания.