Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Стратегическое видение перспектив лучше всего формируется на базе умения любую ситуацию использовать наилучшим образом для достижения намеченных целей.

На практике стратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, которая требуется для исследования и осмысления перспектив. Матрицей она называется потому, что в ней представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие:

- инновация и инвестиция;

- рост доли рынка;

- достижение удовлетворенности трудом и коллективом;

- получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов;

- профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся:

© маркетинговые

© кадровые

© инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений: Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Другими словами тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля.

Стоимость портфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности.

Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

- выполнение тактических указаний собственника;

- анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

- разработка эффективной политики эксплуатации активов;

- определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

- формулирование указаний для оперативного управляющего.

Оперативное управление недвижимостью – это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

- возникает финансовое равновесие;

- просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

- извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью приводит к возникновению хозяйственно-финансовой деятельности, поэтому функционирующий портфель недвижимости можно рассматривать как «предприятие», генерирующее денежные потоки.

оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

ª выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

ª построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

ª увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

ª контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

ª заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д.

5. Планирование, анализ и контроль состояния портфеля недвижимости. Основные методы и этапы управления собственностью.

Портфель недвижимости – это комплект, нескольких, различных объектов (единиц) недвижимости, сформированный в соответствии с определенными критериями. О портфеле можно говорить тогда, когда каждая его составляющая имеет определенную ценность (потребительскую и экономическую).

Основной задачей планирования портфеля недвижимости является постановка цели, определение стратегии.

Анализ портфеля недвижимости начинается с выделения функциональных секторов недвижимости (жилье, офисы, торговые, складские и промышленные объекты, развлекательные и досуговые комплексы). Каждый функциональный сектор недвижимости имеет свой профиль «риск-доход». Дальнейшая типизация недвижимости внутри сектора возможна по признакам: размер, тип пользователя, возраст недвижимости и т.д.

Контроль заключается в том, чтобы следить за техническим состоянием объекта недвижимости и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Общей целью планирования, анализа и контроля состояния портфеля недвижимости является получение максимального дохода при минимальных рисках и затратах.

Основные этапы управления собственностью:

1. Постановка цели (на этом этапе проводится экономический анализ макро- и микро-ситуации, сбор и обработка информации)

2. Рассмотрение возможных вариантов управления (этот этап связан с разработкой альтернатив, их оценкой, прогнозированием последствий, выбором критерия и оптимизацией (выбор наилучшего)).

3. Выбор способа достижения этой цели

4. Контроль выполняемых действий по достижению цели (контролируя исполнение решения, руководитель корректирует как само решение, так и его выполнение и оценивает результат).

При управлении собственностью используются следующие методы:

© Организационный (главной целью которого является рост надежности)

© Экономический (главной целью этого метода является получение максимального дохода)

© Социально-технический (акцентирует внимание на потребностях общества)

ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ

Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости

На разных стадиях жизненного цикла существует разная потребность в персонале.

Существует 3 группы персонала:

ü руководители (осуществляют управленческую деятельность)

ü специалисты

ü рабочие

Жизненный цикл недвижимости состоит из 2 циклов: инвестиционный проект и эксплуатация.

1. Инвестиционный проект: (строительство ОН)

- найти участок, купить или взять в аренду, получение разрешение на стр-во (руковод-ли)

- инженерные изыскания (специалисты)

- проектирование: тр-ся проектировщики, сметчики (спец-ты)

- само строительство: рабочие разных специальностей (плотники, монтажники…; на стадии отдел. работ: отделочники, маляры); привлекаются субподрядчики: вод-д, вентиляция и т.д.

Заканчивается благоустройством тер-и: также рабочие и т.д.

2 цикл: эксплуатация. Требуется УК, в составе которой будет управленец,экономист и работники, обслуживающие здание и население(сантехник, электрик…)

Когда доходит до стадии ремонта (текущий, капитальный): требуется привлечение подрядчика. Текущий- штукатуры, маляры, сантехники.

Когда заканчивается срок эксплуатации: снос (морал. и физ износ) или реконструкция.

Руководители и специалисты принимают решения о действиях, которые должны увеличить стоимость недвижимости.

Рабочие поддерживают или улучшают состояние недвижимости.

Чтобы определить потребность в бригадах рабочих необходимо объем строительства разделить на производительность труда бригады или срок выполнения работ.

Количество руководителей также не должно превышать существующих нормуправляемости. Один руководитель должен приходиться на девятерых подчиненных. Т.е. руководители должны составлять примерно 10% от общего числа работников, если их будет больше предприятие будет перегружено руководителями.

Деятельность специалистов в настоящее время значительно упрощена наличием компьютеров и различных компьютерных программ. Поэтому количество специалистов для каждой организации подбирается индивидуально. Но общее их количество не должно превышать 25-30% от общего числа работников

Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.

Управление – процесс достижение цели.

Субъект управления - лицо, принимающее решение, т.е. тот, кто управляет.

Объект управления – тот, кем управляют (человек, предмет) - подвергается управленческому воздействию.

Планирование — управленческая деятельность, которая предусматривает выработку целей и задач управления производством, а также определение путей реализации планов для достижения поставленных целей.

Контроль необходим, чтобы проверить, насколько точно мы запланировали, т.е. цель контроля: уменьшение расходов (не потратить больше), сопоставление фактических результатов с плановыми. Посредством контроля проверяется выполнение принятых плановых решений, и оцениваются их последствия.

Планирование является одной из функций управления недвижимостью и заключается в умении предвидеть будущее и использовать это предвидение. Планирование можно определить, как умение предвидеть цели организации, результаты ее деятельности и ресурсы, необходимые для достижения определенных целей.

Планирование – первый и наиболее значимый этап процесса управления. На основе системы планов осуществляется организация запланированных работ, мотивация задействованного для их выполнения персонала, контроль результатов и их оценка с точки зрения плановых показателей.

Планирование – это также способность предвидеть любые неожиданности, которые могут возникнуть по ходу дела, и уметь с ними справляться.

Применение планирования создает следующие важные преимущества:

ª Делает возможной подготовку к использованию будущих благоприятных условий;

ª Поясняет возникающие проблемы;

ª Улучшает координацию действий в организации;

ª Увеличивает возможности в обеспечении организации необходимой информацией;

ª Способствует более рациональному распределению ресурсов;

ª Улучшает контроль в организации.

Процесс планирования состоит из следующих этапов:

© Определение цели планирования. Цели планирования являются решающим фактором при выборе форм и методов планирования. Они обусловливают также критерии при принятии плановых решений и контроле за ходом их реализации.

© Анализ проблемы. На этом этапе определяется исходная ситуация на момент составления плана и формируется конечная ситуация,

© Поиск альтернатив. Па этом этапе среди возможных путей разрешения проблемной ситуации отыскиваются подходящие действия.

© Прогнозирование. На этом этапе формируется представление о развитии планируемой ситуации.

© Оценка. На этом этапе проводятся оптимизирующие расчеты для выбора

© наилучшей альтернативы.

© Принятие планового решения. Выбирается и оформляется единственное плановое решение.

Планирование включает в себя следующие стадии:

z Прогнозирование (анализ внешних и внутренних условий, выявление возможной доходности, оценка рисков)

z Постановка цели владения объектом недвижимости (поиск и анализ целей, виды целей, выбор целей, задачи управляющего по сохранности и повышению доходности объекта)

z Разработка плана действия по достижению цели (обоснование системы мероприятий, составление графика работ, оценка проекта и распределение ресурсов, организация выполнения работ)

z Контроль и оценка результатов управления объектом (оценка степени достижения целей и отклонений, оценка текущей стоимости объекта, анализ текущей чистой стоимости денежных потоков, определение точки безубыточности)

z Обратная связь и корректировка плана и действий управляющего недвижимостью (изменение и корректировка целей, уточнение плана мероприятий и определение приоритетов, обучение или подбор новых менеджеров, корректировка методов управления).

Функции управления недвижимостью объединены в цикл. В него входят такие функции как:

- планирование

- организация

- контроль

- реализация

- анализ

Основными функциями в этом цикле являются планирование и контроль. Планирование это первая и самая важная функция, так как с нее начинается производственный процесс.

Планирование затрат в недвижимости

Затраты представляют собой сумму издержек и трат на производство продукции. Затраты включают в себя себестоимость продукции.

С/С=(М+ОТ+ЭММ)+(КР+УР) где

М – материальные расходы

От – оплата труда

ЭММ – эксплуатация машин и механизмов

КР – коммерческие расходы

УР – управленческие расходы

М, ОТ, и ЭММ – прямые затраты (условно переменные)

КР и УР – косвенные затраты (условно постоянные)

Условно переменные затраты – затраты меняющиеся с изменением объема выпускаемой продукции.

Условно постоянные затраты – затраты, которые не зависят от объема продукции.

Зная себестоимость продукции и величину расходов можно построить график и определить точку безубыточности для организации.

В цену продукции входят: себестоимость, порог рентабельности и НДС.

Затраты на производство продукции можно планировать в зависимости от того по какой цене заказчик согласен приобрести данную продукцию и чему равны плановые накопления.

При планировании затрат используется нормативная документация:

- СНиП

- ГОСТ

- ЕНИР и т.д.

Смешанные затраты – затраты, которые изменяются при изменении объема производства, но в отличии от переменных затрат не в прямой пропорции (затраты на э/э)

Прямые – затраты отношение которых к конкретному объекту калькуляции прослеживается непосредственно (основные материалы, з/п рабочим)

Косвенные – кот. невозможно непосредственно отождествлять с конкретным объектом калькуляции.

Полностью регулируемые- отраж-щие четкую взаимосвязь между входом и выходом пр-са пр-ва

Частично регулируемые – в результате решений принимаемых руководителем (реклама, маркетинг)

Слабо регулируемые – на вел-ну которых невозможно воздействовать в краткосрочном периоде (стр-во проз-х помещений)

Затраты необходимо рассматривать в нескольких аспектах: по стадиям технологического процесса, по стадиям затрат, по видам продукции, по центрам ответственности, по динамике затрат, по отношению к объему выпуска, по степени регулируемости затрат.