Способность недвижимого имущества приносить доход

Основными характеристиками дохода являются:

• размер;

• продолжительность;

• надежность.

Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости

Доход от недвижимости и доход от бизнеса

Необходимо отличать доход бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта, от дохода, приносимого самим объектом. Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе среднего дохода, извлекаемого собственниками сопоставимых объектов. К факто­рам, принимаемым во внимание при определении размера дохода, от­носятся:

• доходы и расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого объек­та за прошлые годы и их динамика;

• доходы и расходы, связанные с эксплуатацией сопоставимых объек­тов за прошлые годы, и их динамика;

• ставки по договорам аренды, заключенным в недавнем прошлом;

• запрашиваемые арендные ставки по оцениваемому и сопоставимым объектам;

• процент неиспользуемых площадей на оцениваемом и сопоставимых объектах;

• настроения на рынке и ожидаемые изменения.

Отчет о прибылях и убытках

Анализ способности объекта приносить доход проводится путем со­ставления отчета о прибылях и убытках. Источниками исходной ин­формации для составления отчета о прибылях и убытках служат:

• административный персонал;

• владельцы объектов доходной недвижимости;

• сотрудники риэлторских фирм;

• сотрудники банков, принимающих участие в финансировании сде­лок с недвижимостью;

• сотрудники страховых компаний;

• материалы периодической печати.

Необходимо с осторожностью относиться к информации, полученной от собственника оцениваемого объекта и, по возможности, перепрове­рять ее. Клиент-собственник пытается завысить в глазах оценщика сто­имость своего объекта, пользуясь конфиденциальным характером ин­формации, которая не может попасть в руки налоговой полиции. Оцен­щик изначально предполагает расхождение между официальными и фактическими данными. Для завышения стоимости используются два приема:

• завышение фактических доходов;

• занижение фактических расходов.

Возможности использования первого приема ограничены, посколь­ку величину дохода легко проверить на основе данных договора аренды или путем бесед с арендаторами. Поэтому на практике прибегают к ма­нипуляции эксплуатационными расходами. В процессе сбора информа­ции оценщика пытаются ввести в заблуждение тремя основными спо­собами:

• занижение отдельных статей расходов;

• исключение из эксплуатационных расходов резервов под обновле­ние;

• отрицание необходимости скидки за простой помещений.

Составление отчета о прибылях и убытках по объекту доходной не­движимости осуществляется последовательно, от одной статьи к другой. Основными статьями отчета о прибылях и убытках являются:

Потенциальный валовой доход (ПВД),т. е. весь доход, который спосо­бен принести объект, при условии полной загрузки площадей до вычета эксплуатационных расходов. Рассчитывается на ежегодной

основе.

Валовой доход (ВД)— потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой помещений и неполучение платежей. Простой помещений бывает двух основных видов:

• хронически незанятые площади;

• промежутки между сменой арендаторов на сдаваемых площадях.
Эксплуатационные затраты— затраты, необходимые для поддер­жания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей
получение валового дохода. Существуют три основные группы

затрат.

Постоянные затраты— затраты, независящие по величине от степе­ни эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имуще­ственные налоги и страховые взносы.

Переменные затраты— затраты, изменяющиеся в зависимости от сте­пени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т. д.

Резервы на восстановление— затраты по замене на протяжении эко­номической жизни объекта отдельных его элементов, подвержен­ных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т. д.).

Управленческие затраты— отдельная статья затрат, идущая на вып­лату вознаграждения административному персоналу (управляю­щим). Основными функциями управляющих являются:

• подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключение с ними арендных договоров;

• надзор за своевременностью арендных платежей;

• поддержание функциональной пригодности объекта;

• выработка обшей стратегии по использованию объекта.

Принципиальное отличие управленческих затрат от всех остальных заключается в том, что они устанавливаются в виде процента от вало­вого дохода (как правило, находятся на уровне 5% от ВД). Чистый доход от эксплуатации (ЧДЭ)— валовой доход за вычетом эксп­луатационных расходов и расходов по управлению, но до выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Денежный поток до налогообложения— чистый доход от эксплуатации после выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Не­обходимо твердо уяснить принципиальное отличие этих двух статей расходов (также именуемых «псевдорасходами»,) от всех остальных. Амортизация относится к «неденежным» расходам, так как факти­чески не выплачивается владельцем объекта, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Расходы по обслуживанию долга также не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

Денежный поток после налогообложения— завершающая статья отчета о прибылях и убытках. Данная статья не является итоговым показате­лем эффективности инвестиционных проектов, поскольку преиму­щества от владения объектами недвижимости включают:

• периодический доход в течение периода владения;

• прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения;

• увеличение доли права собственности инвестора по мере погашения ипотечного кредита на протяжении периода владения.

Реверсияпредставляет собой единовременный доход от продажи объекта по окончании периода владения.

Валовая реверсия— общая выручка от продажи объекта.

Чистая реверсия— валовая реверсия за вычетом комиссионных броке­ров, гонораров юристов, затрат на рекламу и прочих расходов по реализа­ции объекта.

Выручка инвестора от реверсии представляет собой чистую реверсию за вычетом остатка задолженности по основной сумме кредита.

9.1.3. Рыночная ставка аренды

Рыночные ставки аренды определяются поданным договоров на арен­ду недвижимого имущества, схожего с оцениваемым. Оценщику необ­ходимо ясно представлять себе разницу между договорными и рыноч­ными ставками: договорная ставка аренды зафиксирована в договоре арен­ды, в то время как рыночная ставка представляет собой наиболее вероятную ставку, по которой объект может быть передан в аренду в ус­ловиях открытого рынка. Разница между договорной и рыночной аренд­ными ставками называется избыточной рентой.

Рыночные ставки аренды определяются следующим образом. Из дого­воров аренды, заключенных по сопоставимым объектам, устанавливает­ся рыночная арендная плата. После пересчета в сопоставимый формат (на единицу площади, комнату, гостиничный номер, койко-место и т. д.), арендная плата превращается в рыночную ставку аренды и использу­ется для расчета потенциального валового дохода.

Согласно определению, потенциальный валовой доход (отправная ста­тья отчета о прибылях и убытках) равен рыночной ставке аренды, по­множенной на пригодную к сдаче в аренду площадь объекта. Порядок дальнейшего составления отчета был рассмотрен выше.

9.1.4. Внесение поправок

Для отражения различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами допускается внесение поправок к ставкам аренды для сопос­тавимых объектов. Необходимо помнить, что чем больше удельный вес поправки, тем менее надежен полученный показатель. Внесение попра­вок в принципе не способно компенсировать функциональные разли­чия между оцениваемым и сравнимым объектами. Оно также не может «очистить» ставку аренды от влияния внеэкономических факторов (воз­никающих в результате какой-либо связи или зависимости между сто­ронами арендного договора).

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход является одним и трех общепризнанных подходов к оценке стоимости[3]. Согласно этому подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рам­ках доходного подхода используются метод капитализации дохода и ме­тод дисконтирования доходов (денежного потока)