Поставка товаров для государственных нужд и подрядные работы для государственных нужд.

Выделение поставки товаров для государственных нужд (§ 4 гл. 30 ГК) в отдельный вид купли-про-дажи преследует цель установление специального правового режима, учитывающего участие в этих отношениях такого своеобразного субъекта гражданского права, как государство — Российская Феде-рация и ее субъекты (ст. 124 ГК). Сфера применения поставок това-ров для государственных нужд определяется понятием таких нужд. В ГК не упоминаются муниципальные нужды, однако заказы для удовлетворения таких нужд существуют, что нашло отражение, в частности, в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»1 (далее — Закон о раз-мещении заказов). Кроме того, согласно ст. 3 этого Закона среди государственных нужд необходимо различать федеральные нужды и нужды субъектов РФ.

Понятие «государственные и муниципальные нужды» характе-ризуется следующими признаками. Во-первых, сущность нужд, т.е. потребности Российской Федерации, ее субъектов или муниципаль-ных образований в товарах, работах, услугах. Во-вторых, источник их покрытия — средства соответствующих бюджетов и внебюджет-ных источников финансирования. В-третьих, преследуемые цели. Ими могут быть: осуществление функций органа публичной власти, реализация целевых программ, решение вопросов местного значе-ния (муниципальные нужды); исполнение международных обяза-тельств (только федеральные нужды). Поставка товаров для государственных нужд осуществляет на осно-вании государственного контракта на поставку товаров для госнужд, а также договоров поставки товаров для госнужд, заключаемых ме-жду организациями — исполнителями заказа и потребителями това-ров (п. 1 ст. 525 ГК). Таким образом, структура договорных связей в этой области может быть простой или сложной. В первом случае в соответствии с условиями госконтракта поставщик поставляет товары непосредственно госзаказчику либо указанным им получателям. При этом поставщик не заключает каких-либо договоров поставки това-ров с получателями. Во втором случае госконтрактом предусматри-вается прикрепление поставщика к конкретным покупателям для заключения с ними договоров поставки товаров для государствен-ных нужд.

Государственный контракт. По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (испол-нитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК). Закон о размещении заказов содержит более общее определение государственного и муниципального контракта: это договор, заклю-ченный заказчиком от имени РФ, ее субъекта или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муници-пальных нужд (ст. 9).

В качестве государственных и муниципальных заказчиков могут выступать (ст. 4 названного Закона): органы государственной власти РФ или ее субъектов и органы местного самоуправления, а также уполномоченные ими на размещение заказов получатели бюджет-ных средств (при размещении заказов за счет бюджетных средств). Госконтракт заключается на основе принятого исполнителем заказа на поставку товаров для госнужд — государственного заказа. Исходя из способов размещения госзаказов, перечисленных в ст. 10 Закона о размещении заказов, поставщиками-исполнителями могут быть: 1) победители торгов (конкурса или аукциона); 2) победители по результатам запроса котировок; 3) единственные поставщики (субъек-ты естественных монополий, учреждения уголовно-исполнительной системы, органы исполнительной власти и т.п.), принявшие предло-жение госзаказчика; 4) лица, заключившие контракт по результатам биржевых торгов.

В предусмотренных законом случаях заключение государст-венного контракта будет являться для поставщика обязательным при условии, что государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (за ис-ключением казенного предприятия) в связи с выполнением гос-контракта. Государственный заказчик обязан заключить госкон-тракт с лицом, победившим на конкурсе или принявшим заказ к исполнению (ст. 527 ГК). Проект государственного контракта раз-рабатывается госзаказчиком и направляется поставщику, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Сторона, получившая проект госконтракта, подписывает его и возвращает один экземпляр другой стороне, либо при наличии разногласий составляет прото-кол разногласий и направляет его вместе с подписанным госконтрак-том другой стороне, или уведомляет ее об отказе от заключения госконтракта.

Выполнить любую из перечисленных обязанностей сторона должна в течение 30 дней. Сторона, получившая госконтракт с про-токолом разногласий, должна в течение 30 дней рассмотреть разно-гласия, принять меры по их согласованию и известить другую сто-рону о принятии госконтракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также по истечении 30-дневного срока неурегулированные разногласия по госконтракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной в течение 30 дней на рас-смотрение суда. Если сторона, для которой заключение госконтракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сто-рона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заклю-чить государственный контракт (ст. 528 ГК).

Государственные и муниципальные контракты, заключенные по итогам размещения заказов, учитываются в соответствующих реест-рах контрактов, ведение которых обеспечивают уполномоченные государственные органы исполнительной власти и орган местного самоуправления (ст. 18 Закона о размещении заказов).

Договор поставки товаров для государственных нужд. Если госконтрактом предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком покупателю по договорам поставки товаров для гос-нужд, государственный заказчик не позднее 30 дней после подписа-ния госконтракта направляет поставщику и покупателю извещение о прикреплении покупателя к поставщику. Извещение о прикреплении является основанием заключения договора поставки товаров для госнужд (ст. 529 ГК). Поставщик обязан направить проект договора поставки указанному в извещении о прикреплении покупателю не позднее 30 дней с момента получения извещения от госзаказчика, если иной порядок подготовки проекта договора не предусмотрен госконтрактом либо проект не представлен покупателем. Дальней-ший порядок взаимоотношений сторон совпадает с порядком за-ключения госконтракта, за тем лишь исключением, что обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор поставки может только покупатель, а не поставщик. (ст. 531, 532 ГК). Когда поставка товаров для госнужд осуществля-ется государственному заказчику или получателям, указанным в его отгрузочной разнарядке, оплата товаров производится самим госза-казчиком. При поставке товаров покупателям по договорам поставки оплата товаров производится покупателями по ценам, определяемым в соответствии с госконтрактом, а госзаказчик признается поручите-лем по этому обязательству покупателя. Если иное не предусмотре-но законами о поставке товаров для госнужд или госконтрактом, убытки, причиненные поставщику в связи с выполнением госкон-тракта, подлежат возмещению госзаказчиком не позднее 30 дней со дня передачи товара. Когда такие убытки в соответствии с госкон-трактом не возмещаются, поставщик вправе отказаться от исполнения госконтракта, потребовать возмещения убытков, вызванных растор-жением госконтракта, отказаться от исполнения договора.

В предусмотренных законом случаях государственный заказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена госконтрактом, при условии возмещения поставщику (а в случае, если это повлекло расторжение или измене-ние договора поставки, то и покупателю) убытков, причиненных таким отказом (ст. 534 ГК). Покупатель вправе полностью или час-тично отказаться от товаров, указанных в извещении о прикрепле-нии, и от заключения договора на их поставку (ст. 530 ГК). В этом случае поставщик должен незамедлительно уведомить госзаказчика и вправе потребовать от него извещения о прикреплении к другому покупателю. Вместо выдачи нового извещения о прикреплении гос-заказчик может направить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием получателя товаров либо самостоятельно принять и опла-тить товары. В противном случае поставщик вправе требовать от госзаказчика принятия и оплаты товаров либо реализовать товары по своему усмотрению с отнесением на госзаказчика разумных рас-ходов, связанных с их реализацией.

5. Ответственность сторон. В целях побуждения сторон госу-дарственных и муниципальных контрактов и договоров поставки к надлежащему исполнению своих обязанностей законодатель широко использует такой способ обеспечения исполнения обязательств, как законная неустойка. Согласно ст. 9 Закона о размещении заказов в случае просрочки исполнения заказчиком обязательства по государ-ственному или муниципальному контракту другая сторона вправе потребовать уплату за каждый день просрочки неустойки (штрафа, пеней) в размере ¹/₃₀₀ ставки рефинансирования ЦБР, действующей на день уплаты неустойки. Заказчик освобождается от уплаты неус-тойки, если докажет, что просрочка исполнения произошла вследст-вие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Что касается ответственности поставщика за допущенные им на-рушения, то она регулируется соответствующими законами о по-ставках для госнужд. Штрафная неустойка в размере 50% от стои-мости недопоставленной продукции предусмотрена Законом о закупках(ст. 8), федеральными законами: «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (ст. 5), «О государствен-ном материальном резерве» (ст. 16). Уплата неустойки не освобож-дает поставщика от выполнения своих обязательств по госконтрак-там и взыскивается до фактического их выполнения. Кроме того, Закон о размещении заказов предусматривает спе-цифический механизм стимулирования исполнения государствен-ных и муниципальных контрактов — ведение реестра недобросове-стных поставщиков (ст. 19). Недобросовестными поставщиками признаются: уклонившиеся от заключения контракта участники раз-мещения заказа, поставщики, с которыми контракты расторгнуты в связи с существенным нарушением с их стороны. Сведения о недоб-росовестных поставщиках содержатся в реестре в течение 2 лет, после чего подлежат исключению из реестра.

Договор контрактации.

Дого-вор контрактации является одним из видов договора купли-продажи, которому посвящен § 5 гл. 30 ГК. Как указывается в учебной лите-ратуре: «Договор контрактации опосредует отношения по заготовке сельскохозяйственных продуктов и сырья, составляющих основу благосостояния любого общества. Специфика сельскохозяйственно-го производства — сильная зависимость от погодных условий, вы-сокий удельный вес других случайных факторов, влияющих на ре-зультат (болезни и вредители растений и т.д.), — делает производи-теля сельскохозяйственной продукции экономически более слабой стороной договора (в отличие, например, от продавца по договору поставки). Поэтому основная направленность юридического норми-рования отношений по контрактации — это повышение уровня пра-вовой защиты производителя-продавца с целью уравнивания его экономических возможностей с возможностями покупателя»1.

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществ-ляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК). По юридической природе данный договор является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

По договору контрактации не может передаваться продукция, которая является результатом переработки выращенной (произве-денной) продукции. К таким отношениям подлежат применению нормы § 3 гл. 30 ГК о договоре поставки. Что следует понимать под реализуемой продукцией — продукцию, которую еще предстоит вырастить (произвести в будущем), и (или) продукцию, уже имею-щуюся у товаропроизводителя в момент заключения договора кон-трактации. Преобладающим является мнение, что «применительно к договору контрактации под реализуемой сельскохозяйственной про-дукцией следует понимать как продукцию, которую еще предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукцию, уже имею-щуюся у товаропроизводителя в момент заключения договора кон-трактации»1.

Существенными условиями договора контрактации являются условия о количестве и ассортименте, поскольку производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором кон-трактации (ст. 537 ГК).

Договор контрактации регулируется § 5 гл. 30 ГК (ст. 535-538). К отношениям сторон по договору контрактации, не урегулирован-ным этими нормами, применяются правила § 3 гл. 30 ГК о договоре поставки (ст. 506-524), а при отсутствии соответствующих норм — общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30). При закупках сель-скохозяйственной продукции для государственных нужд применя-ются правила § 4 гл. 30 ГК и специальные законы о таких закупках, например Закон о закупках.

Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель. В качестве произ-водителя сельскохозяйственной продукции могут выступать ком-мерческие организации, индивидуальные предприниматели, для которых производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности. В юридической литературе ведутся споры относительно участия физического лица в качестве производителя сельскохозяйственной продукции2.

Заготовителем выступает лицо, осуществляющее закупки вы-ращенной (произведенной) продукции для ее дальнейшей перера-ботки или продажи, т.е. коммерческая организация или индивиду-альный предприниматель, занимающиеся предпринимательской деятельность.Права и обязанности сторон по договору контрактации. Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных догово-ром контрактации (ст. 537 ГК). Оплата производится по свободно согласованным в договоре ценам, причем возможно условие предос-тавления аванса.

Заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйствен-ной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок, в том случае, когда принятие сельскохозяйственной продукции осуществ-ляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте.

Договором контрактации может быть предусмотрена обязан-ность заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйст-венной продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором (ст. 536 ГК).

Ответственность сторон по договору контрактации. Особен-ность ответственности производителя сельскохозяйственной про-дукции при неисполнении или ненадлежащем исполнении обяза-тельства состоит в том, что он несет ответственность при наличии его вины. Заготовитель несет ответственность по общим правилам об ответственности за нарушение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК).

Договор энергоснабжения.

Договором энергоснабжения регулируются отношения, связан-ные со снабжением электрической и тепловой энергией, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть (трубопроводы), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК).

Особенности правового регулирования отношений, связанных со снабжением продукцией по отдельным видам договора энергоснаб-жения, определяются правовыми актами, посвященными данным договорам. В сфере газоснабжения действуют Правила поставки газа в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 1621, которые детально регулируют от-ношения, связанные с газоснабжением.

Отношения, связанные с поставкой нефти по магистральным нефтепроводам, регулируются Положением о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов, утв. приказом Мин-топэнерго России от 5 октября 1995 г. № 208. Этот нормативный акт не опубликован и не зарегистрирован в органах юстиции.

Правовые нормы, сформировавшиеся в условиях плановой экономики, не способствовали развитию энергетики в рыночных условиях. Поэтому принят адекватный рыночным отношениям пакет законов, в их числе базовый Федеральный закон от 26 марта 2003 г. «Об электроэнергетике»1 (далее — Закон об электроэнергетике), которыми определен ряд базисных изменений в данной сфере. Осуществляются демонополизация структур Единой энергетиче-ской системы (РАО «ЕЭС России») и развитие конкуренции в сфере производства, сбыта и оказания услуг в области электроэнергетики с выделением генерации (производства), деятельности по передаче электроэнергии, оперативно-диспетчерскому управлению, сбыту электрической энергии в качестве самостоятельных видов дея-тельности.

Указанные изменения в сферах производства, передачи, купли-продажи электроэнергии обусловили ряд существенных изменений и в структуре договорных связей по обороту электрической энергии. Появились новые договорные формы, направленные на регулирова-ние отношений, связанных с реализацией и приобретением электро-энергии на оптовом и розничных рынках электрической энергии. Это: 1) договор об оказании возмездных услуг по передаче электри-ческой энергии; 2) договор об осуществлении технологического присоединения энергопринимающего устройства (энергоустановки) к электрической сети; 3) договор об оказании возмездных услуг по оперативно-диспетчерскому управлению; 4) договор о присоединении к торговой системе оптового рынка электрической энергии; 5) договор купли-продажи электроэнергии; 6) договор купли-продажи электри-ческой энергии по равновесной цене оптового рынка; 7) договоры купли-продажи, а также поставки электрической энергии на рознич-ных рынках; 8) договор купли-продажи электрической энергии у гарантирующего поставщика.

В соответствии с Законом об электроэнергетике к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила § 6 гл. 30 ГК об энергоснабжении применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. По договору энерго-снабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать або-ненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать преду-смотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безо-пасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).

Таким образом, договору энергоснабжения присущ ряд черт, от-сутствующих у других гражданско-правовых договоров. К ним отно-сятся необходимость иметь присоединенную к энергоснабжающей организации сеть, обязанность абонента соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей, исправность прибо-ров учета.

Особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно об-наружить ее как вещь, накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения начал «владения» и «распоряжения» по отношению к энергии, практиче-ское совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса. Заключение договора. Договор заключается между энерго-снабжающей организацией и потребителем (абонентом) энергии. Порядок заключения договора энергоснабжения различен в зависи-мости от того, заключается он с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения договора с гражданами на потребле-ние энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК, ко-гда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор счита-ется заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть из-менен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, счи-тается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окон-чания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекра-щении или изменении либо о заключении нового договора.

Поскольку договор энергоснабжения относится к числу публичных договоров, порядок его заключения содержит особенности. В силу п. 3 ст. 426 ГК не допускается отказ энергоснабжающей организации от заключения публичного договора при наличии возможности пре-доставить энергию потребителю. При необоснованном уклонении энергоснабжающей организации от заключения договора на отпуск энергии потребителю применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК: потребитель энергии в этом случае может обратиться в суд с требованием о понуждении энергоснабжающей организации заключить договор.

3. Субъекты оптового рынка электроэнергии. В соответствии со ст. 31 Закона об электроэнергетике в состав субъектов оптового рынка входят поставщики электрической энергии (генерирующие компании) и покупатели электрической энергии (энергосбытовые организации, крупные потребители электрической энергии, гаранти-рующие поставщики), получившие статус субъектов оптового рынка в порядке, установленном названным Законом, администратор сис-темы оптового рынка, а также организации, обеспечивающие функ-ционирование технологической инфраструктуры (электросети, сис-темный оператор).

При покупке электроэнергии на оптовом рынке покупатель за-ключает договоры с тремя организациями: 1) с электрическими се-тями — на оказание услуг по передаче электроэнергии; 2) с систем-ным оператором — на оперативно-диспетчерское управление техно-логическими режимами работы объектов электрической энергетики; 3) с администратором системы оптового рынка — на присоединение к финансово-расчетной системе оптового рынка. Правила функционирования оптового рынка, передачи электри-ческой энергии по сетям, оперативно-диспетчерского управления технологическими режимами работы объектов электроэнергетики согласно Закону об электроэнергетике определяются Правительст-вом РФ. Поэтому перечисленные выше договоры должны быть ква-лифицированы как договоры присоединения (ст. 428 ГК). Основные условия таких договоров определены правилами об оптовом или розничном рынке (ст. 13, 29, 32, 35 Закона об электроэнергетике), утверждаемыми Правительством РФ. Эти условия могут быть при-няты другой стороной не иначе как путем присоединения к предло-женному договору в целом.

Помимо указанной системы договоров поставщики и покупатели электрической энергии — субъекты оптового рынка вправе заклю-чать в порядке, предусмотренном правилами оптового рынка, дого-воры купли-продажи электрической энергии. Субъекты оптового рынка свободны в выборе контрагентов по таким договорам.

4. Условие о количестве и качестве. В соответствии со ст. 541 ГК энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном догово-ром энергоснабжения, с соблюдением согласованного сторонами режима подачи.

В договоре на снабжение электроэнергией промышленных по-требителей условие о количестве характеризуется, как правило, двумя показателями: 1) количеством киловатт-часов подлежащей отпуску электроэнергии; 2) величиной присоединенной или заяв-ленной мощности.

Потребитель вправе получить предусмотренное договором коли-чество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора. Обязанность энерго-снабжающей организации в отношении количества электроэнергии считается выполненной, если она постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет потребителю возможность непрерывно полу-чать электроэнергию в обусловленном договором количестве.

По смыслу п. 2 ст. 541 ГК абонент вправе изменять обусловлен-ное договором количество потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенные энергоснабжающей органи-зацией, связанные как с недобором, так и перебором энергии.

Когда абонентом по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве, на него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжаю-щей организации, связанных с недобором или перебором энергии.

Отпускаемая потребителям электрическая энергия должна соот-ветствовать по качеству требованиям технического регламента, го-сударственного стандарта, иных обязательных правил и договора. Качество электроэнергии характеризуется двумя показателями: на-пряжением и частотой тока.

Поскольку внутренние энергетические сети, энергопотребляю-щие установки и приборы находятся, как правило, в собственности потребителей, на последних и возложена обязанность обеспечивать их исправность и безопасность. Граница ответственности между потребителями и энергоснабжающей организацией за состояние и обслуживание энергетических сетей, приборов и электроустановок определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения.

5. Оплата энергии. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными право-выми актами или соглашением сторон. 6. Ответственность по договору энергоснабжения. Ответст-венность сторон договора энергоснабжения определена ст. 547 ГК: в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обяза-тельств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обяза-тельство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 2 ст. 15 ГК).

Отсюда следуют два вывода. Во-первых, новым гражданским за-конодательством установлена равная ответственность сторон дого-вора энергоснабжения, однако возмещение упущенной выгоды, вы-званное нарушением условий договора энергоснабжения, в отличие от общего правила гражданско-правовой ответственности не преду-смотрено.

Во-вторых, в отличие от общего основания ответственности, за-крепленного п. 3 ст. 401 ГК, если в результате регулирования режи-ма потребления энергии, осуществленного на основании закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за неиспол-нение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии ее вины (п. 2 ст. 547 ГК).

14. Договор продажи недвижимости.

1. Понятие договора продажи недвижимости. По договору ку-пли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, явля-ется консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета — недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его об-щественным, общенациональным значением.

Во-первых, несмотря на то, что имущественный оборот недви-жимости регулируется нормами гражданского права, правовое регу-лирование прав на недвижимость имеет публично-правовую окра-ску. «Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движи-мым вещам»1. Нормы публичного права не только определяют саму возможность свободного оборота соответствующих объектов не-движимости, но также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило, значительной ценно-стью, требуются особые меры охраны интересов его продавцов и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на объект недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что дос-тигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), общими положе-ниями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК), а также специаль-ными нормативными требованиями отдельных отраслей законода-тельства (приватизация государственного и муниципального иму-щества).

2. Стороны договора продажи недвижимости. По общему пра-вилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально упол-номоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже не-движимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации госу-дарственного и муниципального имущества). Унитарные предпри-ятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственни-ка имущества (ст. 294-298 ГК). 3. Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблю-дение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с мо-мента подписания сторонами единого документа, в котором сфор-мулированы все его существенные условия. Переход права собст-венности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимо-сти и акта государственной регистрации перехода права собственно-сти или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до го-сударственной регистрации перехода права собственности не явля-ется основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на по-купателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом1.

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистра-ции перехода права собственности, суд вправе по требованию дру-гой стороны вынести решение о государственной регистрации пере-хода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

4. Содержание договора продажи недвижимости. Существен-ными условиями договора продажи недвижимости являются усло-вия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимо-сти. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз-мерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, мно-голетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежа-щие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответст-вии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предпри-ятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не за-вершенного строительством объекта.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие опреде-ленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие распо-ложение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор не-заключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содер-жащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть заре-гистрированы в государственном реестре прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним. В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи недвижимости должен обязательно содержать согла-сованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пере-даваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может опреде-ляться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимо-сти. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регист-рации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от ис-полнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязан-ности принять имущество (ст. 556 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность растор-жения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК1. В этом сл<