Метод дисконтирования денежных потоков
5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом оценки, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).
Общая формула расчета имеет следующий вид:
где: | FV – | будущая стоимость, ден. ед.; |
PV – | текущая стоимость, ден. ед.; | |
i – | ставка дисконтирования, доли ед./период времени; | |
t – | интервал времени, периодов времени. |
Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:
где: | d – | Дисконтный множитель, доли ед. |
5.3.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:
· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;
· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.
Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):
где: | PV – | текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.; |
FVj – | денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.; | |
n – | продолжительность прогнозного периода, периодов; | |
R – | ставка капитализации, доли ед. |
5.3.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.
Решение:
Таблица 11.
Показатель | Значение | |||
Прогнозный период | Первый год постпрогнозного периода | |||
1 год | 2 год | 3 год | ||
Денежный поток, ден.ед. | ||||
Период дисконтирования, лет | ||||
Ставка дисконтирования, % | ||||
Дисконтный множитель, доли ед. | 0,8696 | 0,7561 | 0,6575 | 0,6575 |
Текущая стоимость, ден.ед. | ||||
Ставка капитализации, % | ||||
Будущая стоимость реверсии, ден.ед. | ||||
Текущая стоимость реверсии, ден.ед. | ||||
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед. |
Потенциальный валовый доход
5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
где: | АС – | арендная ставка; |
S – | площадь (дополнительно см. п.3). |
5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода описывается следующими формулами:
где: | ПВД – | потенциальный валовый доход, ден.ед.; |
НП – | потери от неплатежей, ден.ед.; | |
ДХПР – | прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; | |
ДВД – | действительный валовый доход, ден.ед.; | |
ОР – | операционные расходы, ден.ед.; | |
ЧОД – | чистый операционный доход, ден.ед. |