Способы обеспечения рентных платежей:

· право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;

в случае передачи по договору ренты движимого имущества либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.
Условие о способеобеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора.Договорренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Разновидности ренты

1. Договор постоянной ренты является разновидностью договораренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента— это бессрочная рента.
Лица, которые могут быть получателем постоянной ренты:

· граждане;

· некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину ил
• некоммерческой организации
Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лиц Существенным условиемдоговора постоянной ренты является размер рентных платежей.
Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное в предусмотрено в договоре.
Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.
• Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа рент плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением

всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.
Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

· задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

· неплатежеспособности плательщика ренты;

· нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

· перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.
Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.
2. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.
Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.
Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.
Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.
Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.
В случаё существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

· выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

· расторжения договора и возмещения убытков;

· возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты

3. Договор пожизненного содержания с иждивением— разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

· объектом передачи по договору может быть только недвижимость

· предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за
ним);

· минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца
может быть менее двухустановленных законом
размеров оплаты труда;

· возможна замена натурального содержания периодичёским
денежными выплатами;

· плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, пере-
данным под выплату содержания, только с предварительного
согласия получателя содержания;

· плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращает
в случае:

· смерти получателя ренты;

существённого нарушения плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе требовать воз врата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Общие положения о договоре аренды

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.
Признаки договора аренды:

· по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

· возмездный характер;

· срочный характер договора;

· предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи

2. Для договора аренды обязательно письменная, форма в случаях, если:

· договор заключен на срок более одного года;

· одна из сторон —юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом.
3.Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону заодин месяц, а при аренде, недвижимого имущества —за три месяца.
Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

· надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

· готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

· письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но, в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.
В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
4. Основной обязанностью арендодателяпо договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

· потребовать передачи имущества;

· расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих - пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору м не могли быть обнаружены во время - осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

· безвозмездного устранения недостатков;

· соразмерного уменьшения арендной платы

· возмещения расходов - на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно нё заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

· досрочного расторжения договора.

5. Основная обязанность арендатора по договору аренды — своевременное внесение аренднойплаты.Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.
6. В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора.
Арендатор вправе с согласия арендодателя:

· сдавать арендованное имущество в субаренду;

· передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

· передавать имущество в безвозмездное пользование;

· передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

· вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.
Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

· арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

· арендатор осуществляет текущий ремонт:

Распределение затрат на улучшениеарендованного имущества производится следующим образом

· отделимые улучшения остаются у арендатора;

· арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе - требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы:
7.Передача имуществаваренду не влечет прекращенияправ третьих лицнанего. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.
Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды.
Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству.- Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
8. Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договорав случае:

· использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

· значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

· невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

· невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей но капитальному ремонту имущества в установленный срок;

· в иных случаях, предусмотренных договором.

Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора:

· непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением,

· выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

· нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

· непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

9. Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

Договор проката.

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий дачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное вложение и пользование. Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате. ‘‘
2. Особенности договора проката:

· арендодатель по договору проката — только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду;

· предмет договора — только движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей; ‘

· договор проката является публх4чнЫIМ договором;

· договор проката заключается на срок не более одного года;

· договор проката заключается только в письменной форме;

· у арендатора нет преимущественного права’ на возобновление его по истечении ранее заключенного договора;

· арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней;

· арендодатель при передаче имущества обязан проверить его исправность и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества;

· арендодатель обязан в течение десяти дней после обнаружения недостатков, затрудняющих использование имущества, устранить их на месте либо заменить недоброкачественное имущество доброкачественным

· арендная плата выплачивается только в виде денежных платежей в твердой сумме;

· арендодатель обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в прокат;

· арендатор не вправе сдавать имущество, полученное по договору проката в субаренду, передавать свои права и обязанности по Договору проката третьим лицам, предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование, отдавать его в залог и т. п.

Аренда транспортных средств

1. По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется предоставить. арендатору транспортное средство во временное владение и пользованием
Виды аренды транспортных средств:

· аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;

· аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

2. Особенности аренды транспортных средств:

· обязательная письменная форма договора;

· здесь не применяются правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового арендного договора;

· арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры;

· особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

З. Отличительные черты аренды транспортного средства с экипажем:

· обязанность по производству как капитального, так и текущего ремонта лежит на арендодателе;

· арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в течение срока договора;

· арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, члены которого являются работниками арендодателя;

· расходыпо оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а расходы. связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, — арендатор;

· обязанность по страхованию транспортного средства и ответственность за ущерб, причиненный в связи с эксплуатацией транспортного средства, лежат на арендодателе;

· арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, только если вред наступил по ёго вине или по вине лиц действия которых он несет ответственность.

4. Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа:

· арендатор обязан производить как текущий, так и капитальный ремонт транспортного средства;

· арендатор своими силами, осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства;

· арендатор несет обязанности по страхованию транспортного средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его эксплуатацией.

Аренда зданий и сооружений

1. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную птату.
2. Закон ограничивает аренду жилых помещений:

· юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

· граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключёния договора найма жилого помёщения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменнойформе путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если срок действия договора больше одного года, то обязательна государственная регистрация договора.
Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Уклонение стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.
З. Арендатор здания или сооружения получает право пользованиячастью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им.
Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или, сооружения без согласия арендодателя.
Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.

Аренда предприятий

1. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

2. Отличительные черты договора аренды предприятия:

· предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания), права требования и долговые обязательства;

· не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности;

· обязательно уведомление кредиторов предприятия.

Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия;

· договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;

· передача предприятия осуществляется по передаточному акту;

· обязательная государственная регистрация договора;

· арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

· арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;

· арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности.

Договор финансовой аренды (лизинг)

1. По договору финансовой аренды(лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Лизинговая деятельность - вид инвестиционной Деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

2. Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами:

купли-продажи и лизинга. Договором лизинга, может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду.

В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.

3. В случае ненадлежащего исполненияпродавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арендатор наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за не надлежащее исполнение договора купли-продажи.

4. Помимо ГК РФ лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицамрегулируется Федеральным законом “О финансовой аренде (лизинге)” от 29.10.98 № 164-ФЗ (в ред. от 18.07.2005). При, ввозе товаров, являющихся предметами международного лизинга, таможенные платежи взимаются, как сказано в Таможенном кодексе РФ, в соответствии с порядком, предусмотренным таможенным режимом, под который такие товары помещаются.