Организация и прекращение жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) учреждаются в потребительских целях, поэтому являются некоммерческими юридическими лицами – потребительскими кооперативами.

Существенными различиями между жилищными кооперативами (далее также – ЖК) и жилищно-строительными кооперативами (далее также – ЖСК) является лишь то, что члены жилищного кооператива осуществляют приобретение уже построенного многоквартирного дома, а члены жилищно-строительного кооператива организуют строительство многоквартирного дома, то есть его создание (см. Таблица № 4). И в том и в другом случае члены кооператива участвуют своими средствами и могут осуществлять реконструкцию и последующее содержание многоквартирного дома. Поэтому в дальнейшем при рассмотрении других аспектов деятельности ЖК и ЖСК будем пользоваться обобщающим термином – жилищный кооператив.

Основным нормативно-правовым актом, которым регулируется создание и деятельность жилищных кооперативов, является Жилищный кодекс РФ. В отношении прочих кооперативов существуют иные федеральные законы.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей – будущих членов кооператива. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Членами жилищного кооператива могут быть:

1) граждане, достигшие возраста шестнадцати лет,

2) юридические лица.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава оформляется протоколом и считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав кооператива, утвержденный общим собранием учредителей, а в дальнейшем членов кооператива. Устав кооператива, как и иного юридического лица – есть письменный документ, представляющий собой свод основных норм и правил, устанавливающих правовую структуру и регулирующих деятельность данного кооператива. Наряду с необходимыми условиями, регламентированными законом, устав может включать и другие, не противоречащие закону положения.

В уставе жилищного кооператива предусматривается:

1) наименование кооператива;

2) место нахождения кооператива;

3) предмет и цели деятельности кооператива;

4) порядок вступления в члены кооператива;

5) размер вступительных и паевых взносов;

6) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

7) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

8) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

9) порядок принятия решений кооператива;

10) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

11) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

12) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;

13) другие, не противоречащие законодательству, положения.

Жилищный кооператив является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется Федеральной налоговой службой в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001г. № 129-ФЗ, Постановлением Правительства РФ «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» от 17.05.2002г. № 319 и Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» от 30.09.2004г. № 506.

В собственности жилищного кооператива может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Имущество жилищного кооператива формируется в основном за счет взносов членов кооператива, виды, порядок и условия внесения которых определяются уставом жилищного кооператива.

Уставом жилищного кооператива может быть предусмотрено внесение членами кооператива следующих взносов:

1) вступительные взносы – уплачиваются членами кооператива при вступлении;

2) паевые взносы (паи) – уплачиваются членами кооператива для оплаты и получения кооперативного жилого помещения в свою собственность;

3) целевые взносы – уплачиваются членами кооператива, как правило, на какие-то целевые нужды, например ликвидацию последствий аварии, вызвавшей порчу кооперативного имущества и пр.;

4) членские взносы – уплачиваются членами кооператива в связи со своим членством в кооперативе.

По решению общего собрания членов кооператива (конференции) жилищный кооператив может быть реорганизован путем преобразования в товарищество собственников жилья.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован на общих основаниях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, для ликвидации юридических лиц.

8.2. Органы управления и контроля в жилищном кооперативе

Органами управленияжилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция (если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива);

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива. Его компетенция может быть передана конференции, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива. Наличие в жилищном кооперативе, в котором большое количество членов, в качестве органа управления конференции позволит наиболее эффективно решать отнесенные к ее компетенции вопросы. Конференция будет являться так называемым представительным органом, в состав которого войдут наиболее уважаемые и квалифицированные члены кооператива, представляющие интересы всех остальных членов кооператива. В связи с этим в уставе кооператива должен предусматриваться порядок их выдвижения, избрания, назначения, срок деятельности, возможность досрочного прекращения полномочий, меры контроля и обжалования их решений.

Компетенция и порядок созыва общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива.

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива; исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции). Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

К компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, как правило, относится:

1) утверждение устава кооператива, а также внесение изменений и дополнений;

2) установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив;

3) установление прав и обязанностей членов кооператива;

4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов кооператива;

5) утверждение отчета ревизионной комиссии;

6) определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации кооператива и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива по вопросам, поставленным на голосование, принимаются следующим количествам голосов:

- квалифицированным большинством голосов более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на общем собрании по вопросам, специально указанным в уставе жилищного кооператива;

- по всем остальным вопросам решения принимаются простым большинством голосов от числа голосов присутствовавших на общем собрании.

При этом важно учитывать, что каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Правом одного голоса также обладают и несколько лиц в случае принадлежности им одного пая.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива – правление кооператива и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию (ревизора).

Правление жилищного кооператива является коллегиальным исполнительным выборным органом с ограниченным сроком полномочий, который осуществляет текущее руководство деятельностью организации, а также решает иные вопросы, не отнесенные уставом к компетенции других органов управления. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией). Перечень вопросов, относимых к компетенции правления, не следует определять как закрытый или исчерпывающий, ведь на правлении целесообразно решать все текущие вопросы деятельности кооператива. Однако целесообразно предусмотреть в уставе возможность отмены решений правления на общем собрании или конференции.

Количество членов правления, срок их деятельности (как правило, от двух до пяти лет), порядок принятия решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иными документами).

Правление жилищного кооператива является подотчетным общему собранию членов кооператива. Выборность и подотчетность правления являются правовыми гарантиями для членов кооперативов, так как у них есть возможность его переизбрания.

Председатель правления жилищного кооператива является единоличным исполнительным органом. Он избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом. В уставе могут быть предусмотрены обязательные требования, которым должен соответствовать председатель.

На председателя правления возлагается обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Кроме того, он без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, а также осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к исключительной компетенции других органов.

Председатель правления должен осуществлять свою деятельность только в интересах кооператива с соблюдением принципов добросовестности и разумности. Это обусловлено наличием у него правомочий по совершению сделок от имени кооператива, представления его интересов, а также правом совершать иные действия от его имени без доверенности.

В жилищном кооперативе для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью избирается ревизионная комиссия или ревизор. Наличие коллегиального (ревизионной комиссии) или единоличного (ревизора) контрольного органа зависит от общего количества членов кооператива, их усмотрения, а также иных факторов и определяется уставом и другими внутренними документами.

Ревизионная комиссия или ревизор избираются общим собранием членов кооператива или конференцией на срок не более трех лет. При этом члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления, а также занимать иные должности в органах управления кооператива, быть бухгалтером кооператива. Данное положение является своеобразной гарантией непредвзятости и независимости финансово-контрольного органа.

В случае существования в кооперативе ревизионной комиссии ее возглавляет председатель, который избирается ее членами из своего состава.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например положением о ревизионной комиссии.