Корректирование цен аналогов

4.2.1. Направление внесения корректировок:

· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);

· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 12.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Характеристики сделки
	Дата оферты /сделки	Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки.
	Тип информации	Сделка / предложение.
	Условия финансирования	Например: · график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); · необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
Характеристика передаваемых прав
	Передаваемые права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
Физические характеристики
	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: · общая площадь, · полезная площадь, · площади различных функциональных зон.
	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
	Техническое состояние
	Инженерные коммуникации
	Наличие дополнительных улучшений	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
Характеристики месторасположения
	Месторасположение	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: · удаление от административного центра населенного пункта; · доступная инфраструктура; · характеристика подъездных путей; · экология.

4.2.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

· абсолютные – выражены в денежных единицах:

o к стоимости единицы измерения объекта строительства (например, кв.м);

o к стоимости всего объекта строительства;

· относительный – выражены в % или долях единицы.

4.2.4. Основными методами внесения корректировок являются:

Таблица 13.

№ п/п	Наименование	Комментарий
	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
	Метод компенсационных издержек	где: к – корректировка, ден. ед.;   Издi – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
	Парное сравнение продаж	где: С1,2 – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
	Метод капитализации потерь	где: ПотериЧОД – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;   R – ставка капитализации, доли ед.
	Регрессионный анализ	См. п. 4.5.
	Группа экспертных методик	Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок; · метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

Метод сравнения продаж

4.3.1. Сущность метода: стоимость объекта оценки определяется путем последовательной корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	СAiск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	СAi –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	kn –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	km –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	СОО –	стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	di –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

4.4.1. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется путем произведения потенциального валового дохода (ренты) на валовый рентный мультипликатор.

где:	С –	стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
	ПВД –	потенциальный валовый доход, ден. ед.;
	ВРМ –	валовый рентный мультипликатор, ед.

4.4.2.Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.