Определение износа объекта недвижимости.
На сегодняшний день на рынке недвижимости невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так об его отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.
Экономическое обесценение имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.
При использовании затратного подхода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетически нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и объектом оценки.
В теории оценки выделяют три вида износа:
Физическое ухудшение (физический износ - F, связанный с физическим устареванием объекта;
Функциональное устаревание (функциональный износ- Fu, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;
Экономическое устаревание (внешний износ - Fe, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.
Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания.
Физический и функциональный износ бывают двух видов:
§ устранимый, который предполагает, что затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость;
1. неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Любой недостаток возможно исправить, однако если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, данный недостаток принято считать неустранимым.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.
Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.
Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100 %. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.
Итоговый результат расчета рыночной стоимости здания
Расчет рыночной стоимости здания или сооружения с учетом накопленного износа производится по формуле
РС=ПВС х (1 - S)
где:
PC - рыночная стоимость здания, сооружения;
ПВС - полная восстановительная стоимость;
S - накопленный износ, рассчитанный по формуле в выше приведенных таблицах.
В соответствие с затратным методом общая стоимость имущества равняется восстановительной стоимости объекта за вычетом износа.
Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
(к табл. 2)
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес | Износ |
| а | % | |
| Фундаменты | 11,25 | |
| Стены и перегородки | 11,25 | |
| Перекрытия | 11,25 | |
| Крыши | 11,25 | |
| Полы | 11,25 | |
| Проемы | 11,25 | |
| Отделочные работы | 11,25 | |
| Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 11,25 | |
| Прочие работы | 11,25 | |
| ИТОГО: | 11,25% |
Стоимость объекта определяется методом воспроизводства полной восстановительной стоимости или по стоимости замещения.
| №п/п | Наименование объекта | Полная восстановительная стоимость, тенге | Доля физического износа в общем износе здания, % | Функциональный износ, % | Внешний износ, % | Коэффициент общего износа | Рыночная стоимость, тенге | Рыночная стоимость, долларов США | Стоимость 1-го кв.м., долларов США |
| А | Торговый комплекс | 423 139 816,57 | 11,25% | 0,0% | 0,0% | 0,89 | 375 536 587,21 | 1 123 318 | 355,85 |
| СТОИМОСТЬ | 423 139 816,57 | 375 536 587,21 | 1 123 318 |
Таким образом, стоимость воспроизводства торгового комплекса с учетом имеющегося износа, но без учета стоимости земельного участка составляет 375 536 587 тенге на дату проведения оценки.