Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности.

В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу, входят следующие принципы:

- принцип остаточной продуктивности,

- принцип вклада,

- принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи),

- принцип сбалансированности (пропорциональности),

- принцип оптимальных размеров (величин),

- принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (на примере земельного участка). Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства – труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда – заработная плата, для капитала – выплаты по процентам, для предпринимательских действий – прибыль, для земли – рента.

Принцип вклада (принцип эффективности инвестиций) основывается на понятии «вклад». Вклад – это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса).

Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада.

Данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.

Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего использования собственности (имущества): по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения или убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижимости будет эффективным, а сумма привлечённых к нему элементов ресурсов – оптимальной.

В принципе изменяющейся доходности проявляется общий для многих процессов эффект – «эффект насыщения».

Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. Любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость имущества уменьшается.

Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).

Иногда принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав трактуется как принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на имущество разделены между двумя и более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта.

Разделение имущественных прав на объект может быть физическим, юридическим, по времени (срок аренды) и другим.

Принцип экономического разделения подобен принципу сбалансированности, т.к. предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.