Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Это правило является императивным для договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

3) производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

4) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

За наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <*> жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) <*>. Эта обязанность тесно связана с обязанностью по обеспечению сохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельные элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.

В договоре найма жилого помещения норма об обязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивный характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

5) при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства - получение жилого помещения в пользование на время.

Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 - 4 ст. 677 ГК). При этом, согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) использовать жилое помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК);

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом предполагаемые изменения должны быть согласованы с уполномоченными государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов на восстановление жилого помещения;

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

6) по истечении срока договора заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре.

Основанием для изменения договора найма жилого помещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения должен быть изменен при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора.Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений - не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было нарушено обязательство. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора его участниками.