Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

ЖК и ЖСК могут выступать в качестве застройщиков при строительстве или реконструкции многоквартирного дома в соответствии с градостроительным законодательством РФ при условии получения соответствующего разрешения.

Особенности организации и деятельности ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома, а также особенности контроля за его деятельностью предусмотрены ст. 123.1, 123.2 Жилищного кодекса РФ.

Вопросы организации жилищного кооператива регулируются ст. 112, 113 ЖК РФ.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей — лиц, желающих организовать жилищный кооператив. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали не менее 5 лиц, так как количество членов кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение собрания учредителей кооператива оформляется протоколом.

Кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Членами ЖК с момента его создания становятся лица, проголосовавшие за его организацию.

Единственным учредительным документом кооператива является его устав. В уставе должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Органами управления ЖК являются:

• общее собрание членов кооператива;

• конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива;

• правление кооператива и председатель правления кооператива.

Высшим органом управления кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.

Общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Он обеспечивает выполнение решений правления кооператива; без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания или правления кооператива. При этом неоднозначным видится правовое положение председателя правления жилищного кооператива — является ли он самостоятельным единоличным исполнительным органом кооператива либо просто возглавляет коллегиальный орган — правление, не образуя самостоятельный орган кооператива.

Еще одним органом кооператива, не являющимся при этом его исполнительным органом, является ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива, создающаяся для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива. Она избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.

Статья 116.1 ЖК РФ предъявляет специальные требования к должностным лицам жилищного кооператива. Членами правления жилищного кооператива, членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ или ликвидирован по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.