Особенности передачи жилья под выплату ренты
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество (в том числе жилое помещение), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Выделяют постоянную и пожизненную ренту. Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договоры ренты заключаются в нотариальной письменной форме.
В случае передачи под выплату ренты жилого помещения рента обременяет это помещение. В случае отчуждения такого помещения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога переданного под выплату ренты жилого помещения.
Особый интерес с позиций изучения жилищного права представляет собой договор пожизненного содержания с иждивением, так как эта сделка, как правило, приводит к возникновению нового вещного права на жилое помещение.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе за ним. Таким образом, этот договор одновременно может породить право собственности на жилое помещение плательщика ренты и право пользования жильем получателя ренты.
4. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов… и иных объектов недвижимости
Отношения, связанные с приобретением гражданами строящихся жилых помещений по гражданско-правовому договору, урегулированы специальным федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»126(далее по тексту в том числе — 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Признаки договора: консенсуальный, двухсторонне-обязывающий, возмездный, срочный, публичный, договор присоединения, является потребительским, если в качестве Участника долевого строительства выступает физическое лицо127.
Стороны договора:
Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо, в строго предусмотренных законом случаях, на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства Участников строительства для строительства многоквартирных домов и иных непроизводственных объектов на основании полученного разрешения на строительство.
Участник долевого строительства (дольщик) — любой участник гражданского оборота.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Все уступки прав (цессии) по договорам долевого участия также подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации этих договоров урегулирован ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Денежные средства по договору участия в долевом строительстве и договору цессии уплачиваются только после государственной регистрации таких договоров.
Существенные условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое, нежилое), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В случае использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство или реконструкцию, договор должен также содержать существенные условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 214-ФЗ.
Способы обеспечения исполнения обязательств Застройщика:
Залогом обеспечиваются возврат денежных средств и уплата неустойки.
Поручительством банка или страхованием гражданской ответственности Застройщика по выбору Застройщика обеспечиваются обязательства по передаче жилого помещения.
Объектами залога являются:
• предоставленный земельный участок, право аренды, право субаренды.
• при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества является банк;
2) от этого банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально с Участниками строительства.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Права и Обязанности Застройщика:
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права на земельный участок.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере штрафной неустойки, предусмотренной ст. 395 ГК РФ.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска КЖС;
3) ЖСК и ЖНК.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в СМИ или Интернет не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником.
Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок;
4) о местоположении строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств по договору;
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
2. Застройщик обязан использовать денежные средства участников строительства исключительно в целях, предусмотренных ст. 18 214-ФЗ (строительство многоквартирного дома, возмещение затрат на приобретение, оформление, права собственности или права аренды на земельные участки; возмещение затрат на подготовку проектной документации; строительство систем инженерно-технического обеспечения и т. п.). В противном случае у Участника строительства возникает право на одностороннее расторжение договора.
3. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения срока передачи объекта Застройщик уплачивает Участнику строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
4. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект построен с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник по своему выбору вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства Застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Гарантийный срок для объекта не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4.1. Застройщик не менее чем за месяц до срока передачи объекта или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
4.2. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
5. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию недвижимости.
Закон выделяет две основные обязанности Участника строительства: оплатить объект и принять его по акту приема-передачи.
Застройщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке при существенном нарушении Участником строительства сроков оплаты Объекта:
• если оплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа — просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца;
• если оплата должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период — нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления Участнику строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручения участнику лично под расписку предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.
Расторжение договора по требованию Участника долевого строительства
1. Участник долевого строительства в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) при наличии недостатков, не являющихся существенными, и отказе Застройщика удовлетворить требования Участника строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на устранение недостатков;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта;
4) в случае нарушения Застройщиком требований ст. 15.1 214-ФЗ о заключении нового договора поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения договора поручительства;
5) Застройщик использует денежные средства участников строительства в иных целях, чем предусмотрены ст. 18 214-ФЗ;
6) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Договор считается расторгнутым со дня направления Участником уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
По требованию Участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
1) прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по требованию Участника строительства во внесудебном порядке в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора судом в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Жилищные кооперативы
Под жилищным кооперативом, в целом, следует понимать основанное на членстве добровольное объединение граждан или объединение граждан и в исключительных случаях юридических лиц в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, осуществляемое путем объединения членами кооператива имущественных паевых взносов.
В настоящее время в России законодательно признаны и урегулированы три разновидности жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (далее также соответственно — ЖК, ЖСК, ЖНК).
Законодателем проведено сложное правовое регулирование рассматриваемых юридических лиц.
Общие положения о жилищных кооперативах как некоммерческих корпоративных организациях содержатся в параграфе 6 главы 4 ГК РФ.
ЖК, ЖСК и ЖНК являются потребительскими кооперативами. Однако следует учитывать, что действие закона «О потребительской кооперации» на жилищные кооперативы не распространяется; в их названиях использование слов «потребительское общество», «союз потребительских обществ» не допускается128.
Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов определено нормами Жилищного кодекса РФ. Эти кооперативы имеют только одно отличие друг от друга — ЖК приобретает многоквартирный дом, а ЖСК строит такой дом самостоятельно и (или) с привлечением третьих лиц.
Правовой статус жилищных накопительных кооперативов определен отдельным специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»129. Связано это с конституирующими признаками этого кооператива, существенно отличающими его от ЖК и ЖСК.