Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора — направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Дополнительная литература

1. Баринов Н. А., Бевзюк Е. А., Беляев М. А., Бирюкова Т. А., Барышев С. А., Вахрушева Ю. Н., Долотина Р. Р., Елизарова Н. В., Закиров Р. Ю., Захарова Н. А., Иванишин П. З., Морозов С. Ю., Михалева Т. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.09.2016 г.).

2. Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11–14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е. В. Вавилин, Б. М. Гонгало, В. С. Ем и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 336 с.

4. Гражданское право: учебник / В. Ю. Борисов, Е. С. Гетман, О. В. Гутников и др.; под ред. О. Н. Садикова. Т. 2. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. 595 с.

5. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. Т. 2. М.: Статут, 2016.

6. Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11–14.

7. Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99–104.

8. Кириченко О. В. Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам // Современное право. 2013. № 7. С. 86–88.

9. Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

10. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др.; отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. Т. 2: Обязательственное право. М.: Статут, 2011. 1208 с.

Глава 6.
Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан¹¹⁰

1. Особые основания — самовольная постройка и приобретательная давность

2. Безвозмездные основания

3. Возмездные основания

4. Договор участия в долевом строительстве

5. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК, ЖНК)

Все основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан можно классифицировать на три основные группы.

1. По субъектному составу: общие (купля-продажа, рента, строительство) и специальные (приватизация).

2. По возникновению права: первоначальные (строительство, долевое участие) и производные (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация).

3. По возмездности: возмездные и безвозмездные.

К безвозмездным основаниям относятся: договоры дарения и приватизации жилых помещений, а также наследование жилых помещений.

К возмездным основаниям относятся: договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилья, участие граждан в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, индивидуальное жилищное строительство.

Кроме того, в особую группу принято выделять такие основания приобретения права собственности на жилье, как самовольная постройка и приобретательная давность.

Особые основания

Самовольная постройка

Самовольной постройкой является недвижимое имущество в том числе жилой дом, возведенное или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет¹¹¹.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование, размещение на официальном сайте и на информационном щите в границах участка сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Приобретательная давность

Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это помещение.

Таким образом, давностное владение должно отвечать четырем критериям: добросовестность, открытость, непрерывность, владения жильем как своим собственным¹¹².

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого помещением владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении жилья, находящегося у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с нормами о виндикационном иске, начинается не ранее истечения срока исковой давности по этому иску.

Право собственности на помещение возникает у давностного владельца в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации.

До приобретения на помещение права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками помещения, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Безвозмездные основания