Соотношение прав участника долевого строительства и рисков застройщика: правовое регулирование и последствия реализации
Смирнова Анна Васильевна
студентка 1 курса магистратуры направления «Бизнес – юрист»
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров
Научный руководитель: Фадеева Светлана Витальевна
доцент кафедры гражданского права и процесса
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров,
кандидат юридических наук
АННОТАЦИЯ
Целью данной статьи является рассмотрение рисков и правовых проблем, возникающих у застройщика в условиях предоставления государством участнику долевого строительства широкого спектра возможностей осуществления и защиты своих прав. Проанализированы возможные варианты недобросовестного поведения участника долевого строительства.
Ключевые слова: право, застройщик, участник долевого строительства, договор участия в долевом строительстве, расторжение договора, злоупотребление правом, недобросовестное поведение, правовой риск.
Correlation of the rights of the participant of share construction and risks of the builder: legal regulation and consequences of realization
Smirnova A.V.
student of the 1st year master’s degree in the direction Business lawyer
Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State University of Law
named after O.E. Kutafin (MSAL),Kirov
Scientific adviser Ph.D. Fadeeva S.V.
Annotation:
The purpose of this article is to review the risks and legal issues that arise from the developer in terms of providing government participatory construction of a wide range of possibilities of realization and protection of their rights. Analyzed possible options of bad faith conduct of participatory construction.
Key words:right, the developer, the participant of share building, the contract of participation in share construction, breach of contract, abuse of rights, negligent behavior, legal risk.
Принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее – Закон 214-ФЗ) способствовало закреплению правового статуса сторон, вступающих в договорные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.
С момента вступления в силу Закона 214-ФЗ его положения подвергаются систематическому изменению законодателем. Так, с 1 января 2017 года появился очередной ряд поправок. Как отмечает в своей статье Сергеева С. [2], во многом данные изменения направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства (далее – Участники и/или Участник) при приобретении недвижимости.
Анализируя поправки в Закон 214-ФЗ, можно обнаружить ряд подтверждающих мнение автора обстоятельств. В частности, Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ [3] была введена в действие статья 23.2 Закона 214-ФЗ о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Вместе с этим, вступило в силу Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» [4].
Очевидно, что основные положения Закона 214-ФЗ, в первую очередь, преследуют цель в снижении рисков Участников. На правоотношения, возникающие между застройщиком и Участниками, распространяется, в том числе и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» [5]. В этой связи, Участник признается законодателем слабой стороной в договоре, и, соответственно, государство обеспечивает максимальную охрану законных интересов Участников.
На наш взгляд, данный факт создаёт в определённых случаях ряд правовых проблем и неблагоприятных последствий для застройщика. Кроме того, вышеуказанное обстоятельство служит поводом для злоупотребления правом со стороны недобросовестных потребителей в сфере долевого строительства, которое не допускается ст. 10 Гражданского кодекса РФ [6].
Рассмотрим несколько примеров возможных ситуаций.
1. На практике возникают случаи, при которых Участники после заключения договора с застройщиком, отказываются от взятых на себя обязательств, и решают расторгнуть договор в одностороннем порядке без оснований, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.
Часть 1 статьи 9 Закона 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для одностороннего отказа от договора Участником. В соответствии с буквальным толкованием данной нормы, Участник не вправе расторгнуть договор по собственному желанию в одностороннем порядке в отсутствие предусмотренных на то указанной статьей оснований. Данной позиции в своей статье также придерживается Лушкин С.А. [7].
Однако суды в большинстве случаев приходят к иному выводу. К примеру, позиция Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015, изложенная в Апелляционном определении, гласит, что пунктом 5 ч. 1 ст. 9 Закона 214-ФЗ, исходя из его буквального толкования, не установлено, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями, следовательно, довод застройщика о возможности отказа участника от исполнения договора только при виновном поведении застройщика не основан на законе. Кроме того, договором предусмотрено, что односторонний отказ от его исполнения либо расторжение по инициативе одной из сторон производится по основаниям и в порядке, определенным действующим законодательством, к которому относится и ст. 32 Закона о защите прав потребителей; при этом, в любом случае условия договора не должны противоречить закону, а условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей) [8].
Застройщик, заключающий договор с Участником, направляет денежные средства, полученные от него, на строительство объекта недвижимости в соответствии со ст. 18 Закона 214-ФЗ. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона 214-ФЗ, денежные средства, полученные от Участника в счет цены договора, подлежат возврату Застройщиком в установленный данной нормой срок.
В данном случае возврат денежных средств ввиду одностороннего отказа от исполнения договоров по заявлениям Участников может привести к замедлению темпов строительства в связи с нестабильностью финансирования строящегося объекта, банкротству застройщика, нарушению прав иных участников долевого строительства, потере деловой репутации компании.
2. Возможны ситуации взыскания штрафов и неустоек по искам недобросовестных Участников. Соглашаясь с мнением Крылова А., бесспорным считаем факт, что застройщики сталкиваются с большим количеством исков инвесторов - физических лиц о взыскании денежных средств, в которых свои требования потребители основывают на следующих обстоятельствах:
1. Несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения.
2. Наличие строительных недостатков в переданном помещении.
3. Несвоевременная передача помещения инвестору застройщиком.
4. Отсутствие добровольного удовлетворения ранее направленной претензии потребителя [9].
Застройщик несет ответственность за данные нарушения при наличии вины. Но в ряде случаев Участники злоупотребляют правом, намеренно создавая ситуации для привлечения к ответственности застройщика. Например, Закон 214-ФЗ предусматривает в ч. 8 ст. 7 ответственность за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в виде выплаты Участнику, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню). Чтобы создать основания для взыскания денежных средств с застройщика за просрочку удовлетворения требований потребителя, участник, обращаясь с претензией к застройщику об устранении недостатков (дефектов) на основании ст. 7 Закона 214-ФЗ, умышленно препятствует устранению заявленных замечаний, не обеспечивая доступ в квартиру, тем самым целенаправленно затягивает удовлетворение собственных требований.
Ряд потребителей умышленно уклоняется от приемки квартиры, в дальнейшем предъявляя застройщику требование об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта.
В случае удовлетворения судами заявленных требований потребителя о взыскании денежных средств с застройщика с учетом вышеназванных обстоятельств, происходит ухудшение финансового положения компании, а в этой связи, как уже ранее говорилось в статье, при наличии большего количества исков в адрес организации, возможен ряд более серьёзных неблагоприятных последствий для застройщика, вплоть до банкротства.
Итак, обеспечение государством усиленной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства вызывает необходимость регулирования законодателем границ их осуществления. В ином случае, злоупотребление Участниками предоставленными правами будет неизбежным фактором, ухудшающим положение застройщика, и влекущим за собой реализацию правовых и экономических рисков строительных компаний.
Примечания
1. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст] : [федер. закон : принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 2005. – N 1. – Ст. 40.
2. Сергеева С. Влияние изменений законодательства о долевом строительстве на интересы дольщиков // Жилищное право. 2017. N 1. С. 69 - 75.
3. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Текст]:
[федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 2016 г.: в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 2016. – N 27. – Ст.- 4237.
4. Российская Федерация. Постановление. О защите прав граждан - участников долевого строительства (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»). [Текст]: [Постановление Правительства РФ от 07.12.2016]. – СЗ РФ. – 2016. – N 50. – Ст. 7124
5. Российская Федерация. Законы. О защите прав потребителей. [Текст] : [федер. закон : в ред. федер. закона от 03.07.2016]. – СЗ РФ. – 1996. – N 3. – Ст. – 140.
6. Российская Федерация. Кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]:[кодекс : принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.: в ред. от 28.03.2017]. – СЗ РФ. – 1994. – N 32. – Ст.- 3301.
7. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика, 2005, N 10.
8. По делу о признании расторгнутым договора об участии в долевом строительстве, взыскании сумм, компенсации морального вреда [Текст]: [Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.09.2015 по делу N 33-8779/2015]. – Российская Федерация. – 2015. – 15 сентября.
9. Крылов А. Потребительский экстремизм дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2015. N 8. С. 1, 6.
Особенности формирование реестров требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков
Сочнев Дмитрий Александрович
студент 1 курса Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров
Научный руководитель: Шаклеина Елена Витальевна,
доцент кафедры гражданского права и процесса
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров,
судья Второго арбитражного апелляционного суда,
кандидат юридических наук
АННОТАЦИЯ
В данной статье рассматривается проблема с возможностью выбора участниками долевого строительства формы требований включаемых в реестр кредиторов, так же перехода кредиторов из одного реестра в другой.
Ключевые слова:Банкротство застройщика, участник долевого строительства, формирование реестров, требование о передаче жилых помещений.