Применяемые стандарты оценки
Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными нормативными документами являются:
- закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; в действующей редакции.
- Международные стандарты оценки МСО 1-3;
- ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Минэконом развития и торговли РФ от 14 августа 2007 г. № 256;
- ФСО № 2 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Минэконом развития и торговли РФ от 14 августа 2007 г. № 255;
- ФСО № 3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Минэконом развития и торговли РФ от 14 августа 2007 г. № 254;
- Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов – Оценщиков «СМАО» оценке недвижимости «СМАО» Утвержденные Решением Совета Партнерства НП «СМАО» от 18 июля 2008 года.
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
1. отчет об оценке выражает профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, но не является гарантией того, что Объект будет продан (заложен) на свободном рынке по цене, равной его рыночной стоимости, указанной в данном отчете.
2. Правовой статус Объекта оценки определен на основании сведений, переданных Заказчиком. Данная информация принята как достоверная без какой-либо юридической проверки.
3. Сведения о наличии запрещения или ареста отсутствуют.
4. По предложениям Оценщика, Объект не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме оговоренных в настоящем отчете, которые могут повлиять на его стоимость.
5. Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить при обычном визуальном осмотре или путем изучения представленной документации и информации.
6. Объект не находится в залоге и свободен от каких-либо дополнительных сервитутов.
7. В отчете использовались достоверные источники информации.
8. Все иллюстрированные материалы использованы исключительно в целях облегчения визуального восприятия и не предназначены для каких-либо иных целей.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:
1. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.
2. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
3. Все прогнозы, сделанные в отчете базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки, однако, эти предположения могут изменится с течением времени.
4. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (заключение о стоимости, данные об оценщиках, принимавших участие в оценке, сведения о фирме) не могут быть предоставлены Заказчиком кому-либо для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью и т.д. без предварительного письменного разрешения Оценщика.
5. ОДО «Сибирь» обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, полученной от заказчика и рассчитанной в ходе настоящего исследования в соответствии с установленными профессиональными стандартами.
Вид определяемой стоимости
В соответствии с условиями договора, определяется рыночная стоимость объекта. Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается:
«… наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Оцениваемые права
Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект. Право собственности на объект, согласно ГК РФ, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
Процесс оценки
Процедура оценки включает:
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;
2. Интервью с Заказчиком;
3. Изучение документов;
4. Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект;
5. Определение количественных и качественных характеристик Объекта;
6. Выбор и применение стандартных подходов и методов к оценке, осуществление необходимых расчетов;
7. Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
8. Подготовка отчета об оценке;
9. Составление и передача Заказчику Отчета.
Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.
1.6 График проведения работ
Работы по оценке проводились с 05 декабря 2016 г. по 14 декабря 2016г.
06.12.16 г.
Практическая работа 2
Тема: Описание объекта оценки и характеристика описания края, региона.
Цель: Научиться проводить описание объекта оценки, его местоположение.
Задание 1
Описать объект оценки, его местоположение, состояние объекта, конструктивные характеристики здания, определить технологическое состояние объекта.
Описание объекта оценки.
Таблица 2.1
Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Характеристика показателя |
| Характеристика местоположения объекта | |
| Адрес | Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» |
| Местоположение | на окраине населенного пункта |
| Преобладающая застройка микрорайона | жилая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | магазины |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | удовлетворительно |
| Престижность данного района | средняя |
| Транспортная доступность | нормальная |
| Общая характеристика здания | |
| Тип здания | жилой одноэтажный деревянный дом |
| Год постройки | |
| Материал наружных стен | дерево |
| Фундамент дома | бетон |
| Состояние здания, вт.ч. внешний вид (субъективная оценка) | хорошее |
Продолжение табл. 2.1
| Техническое обеспечение здания | электро- и водоснабжение, отопление (котел) |
| Тип проводки | открытая |
| Количество этажей в здании | |
| Количество квартир на этаже | - |
| Характеристика объекта оценки | |
| Этаж расположения | |
| Общая площадь, кв.м. | 111,7 |
| Кол-во комнат | |
| Высота потолков | 2,9 |
| Слаботочное обеспечение | - |
| Дополнительные системы безопасности | нет |
| Внутренняя отделка жилого дома | улучшенная |
Таблица 2.2
Представленные документы
| Показатель | Документ |
| Жилой дом, общей площадью 111,7 кв.м. | Кадастровый паспорт здания от 08 августа 2008 года. Кадастровый номер 24:13:2401006:0042:04:216:002:000958260 |
Таблица 2.3
Описание объекта оценки
| № п/п | Наименование объекта | Адрес объекта | Технические характеристики |
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м. | Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» | Фундамент – бутобетонный ленточный. Стены – брусовые (18*18). Перегородки деревянные. Перекрытие деревянное утепленное. Крыша простая, кровля шиферная. Оконные проемы – профиль ПВХ. Дверные проемы – филенчатые. Полы дощатые, ДВП, окрашены половой эмалью. Отделка: стены – гипсокартон со следующей оклейкой обоями, Потолок – потолочная плитка. Туалет – Пластиковые панели. Отопление – котел на твердом топливе. Электроснабжение от наружных стен. Водоснабжение – от поселковых сетей, канализация септик (6 м3). Общее состояние объекта – хорошее. На земельном участке имеются дополнительные улучшения: баня, хоз. Постройки, гараж. |
Задание 2
Дать характеристику и описать край, регион, расположение объекта оценки (Географическое положение, история, климат, архитектура, транспорт, экономика города, промышленность и т.д.).
Ермаковский район расположен в южной части Красноярского края, в бассейне правых притоков реки Енисей – рек Ус и Оя. Площадь района — 17.652 км², протяжённость с севера на юг – 185 км., с запада на восток — 205км. На юге Ермаковский район граничит с республикой Тыва, на севере и западе — с Шушенским районом, на востоке – с Каратузским районом Красноярского края.
Бо́льшая часть территории района расположена в центре Западно-Саянских гор. Высота над уровнем моря в северной части района колеблется от 200 до 400 метров. В южной части располагаются высокие горные хребты Западных Саян— Кулумыс, Ойский, Араданский, Куртушибинский, Ергаки, Мирской, Метугул-Тайга и другие. Их средняя высота 1000—1500 метров. Высшая точка района (ок. 2600 метров) находятся на левом берегу Енисея, на отрогах Осевого Саянского хребта.
Территория Ермаковского района почти не затронута хозяйственной деятельностью, здесь располагаются Государственный природный биосферный заповедник «Саяно-Шушенский», природный парк «Ергаки», который заслуженно называют жемчужиной Сибири, 1 заказник и 7 памятников природы краевого значения.
Западный Саян, хребет Ергаки, Висячий камень.
Горный хребет Ергаки — это уникальное, прежде всего, по красоте место на стыке Западного и Восточного Саян. Высшая точка хребта - пик «Звёздный» - 2265 м., расположен в пределах Ермаковского района.
В межгорных котловинах Саян встречается много озёр. У подножья пиков «Братья» расположены два красивейших озера — «Озеро Художников» и «Озеро Горных Духов».
Ещё одна достопримечательность парка — «Висячий камень» — обломок скалы, нависший над озером «Радужное». Его объём около 30 м³, вес около 40 тонн. Богатство и разнообразие природных объектов позволяют району развиваться как одному из туристских центров края.
Сопредельные территории:
- северо-восток и восток: Каратузский район.
- юго-восток и юг: Республика Тыва.
- запад и северо-запад: Шушенский район.
Таблица 2.4
Характеристики населенных пунктов Ермаковского района
| Населённый пункт. | Численность населения. | Населённый пункт. | Численность населения. |
| Ермаковское | Чёрная Речка | ||
| Танзыбей | Покровка | ||
| Верхнеусинское | Вознесенка | ||
| Мигна | Червизюль | ||
| Нижний Суэтук | Маралсовхоз | ||
| Семенниково | Маральский | ||
| Разъезжее | Усть-Золотая | ||
| Жеблахты | Салба | ||
| Новополтавка | Нижнеусинское | ||
| Ивановка | Николаевка | ||
| Новоозерный | Песочный | ||
| Арадан | Большая Речка | ||
| Верхний Кебеж |
Рис. 2.1 - Характеристика численности населения
Экономика:
Основная отрасль специализации района – сельское хозяйство.
Крупные предприятия района:
- ТОО «Стандарт» - производство хлеба и хлебобулочных изделий.
- ЗАО «Ермакуголь» - производство холстопрошивного полотна.
- АООТ «Ермаковский ДОК» - производство пиломатериалов.
- ОАО «Лесозаготовки и переработки» - заготовка и переработка древесины.
- ООО ПКФ «Содружество и Ко» - глубокая переработка древесины.
07.12.16 г.
Практическая работа 3
Тема: Проведение анализа рынка недвижимости оцениваемого объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Цель: Научиться проводить анализ рынка недвижимости и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Задание 1
Провести анализ рынка недвижимости, на котором находится объект оценки. Выделить сегмент и основные понятия и особенности рынка недвижимости. Найти соответствующие показатели для расчета стоимости объекта недвижимости. Составить таблицы, диаграммы.