Особенности правового режима земельных долей.
Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4.09.1992г. №708 был предусмотрен порядок приватизации (т.е. приобретения государственного имущества в частную собственность) земель сельскохозяйственного назначения. Земельные участки передавались в собственность работников сельскохозяйственного предприятия, в том числе уволенных по сокращению, пенсионеров, работников социальной сферы на селе, временно отсутствующих работников (студентов, военнослужащих срочной службы). Каждому работнику передавалась земельная доля, размер которой определялся в гектарах исходя из дифференцированной средне районной нормы бесплатной передачи земли. Общая площадь земельного участка определялась путем умножения земельной доли на количество лиц.
Земельная доля не давала право на какой-то конкретный земельный участок, поэтому осуществление права собственности было невозможным. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком, пользование и распоряжение им.
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепил иное определение земельной доли. Земельная доля - это доля в праве общей долевой собственности. Ранее действовавшее законодательство не предоставляло право на выдел земельных долей в натуре. Федеральный закон устранил эти запреты.
Порядок распоряжения земельной долей можно отразить в следующей таблице
| Число участников общей долевой собственности | ||
| Не более 5 | Правила ГК РФ | |
| Более 5 | ГК РФ с учетом ст.21 Закона РБ «Земле», ст. 12,13,14 ФЗ «Об обороте земель сельхоз. назначения» | |
| Без выделения | Только после выдела | |
| Без государственной регистрации права на земельную долю: - завещать; внести в уставный капитал сельскохозяйствен-ной организации, исполь-зующей земельный участок; передать в доверительное управление. После государственной регистрации права на земельную долю: - продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельхозорганизации, члену КФХ, использующим земельный участок (извещение других сособственников не требуется) | Продать другим лицам, Передать в аренду, |
| Как оформить земельную долю? |
| Выдел в счет доли – один из самых трудоемких процессов в области кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственного назначения, который претерпел изменения и начал осуществляться по-новому с 1 июля 2011г. Данные изменения внес Федеральный закон Российской федерации от 29 декабря 2010г. №435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», который явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Для проведения процедуры выдела необходимо пройти следующие четыре этапа: 1. Составление проекта межевания земельного участка. 2. Утверждение проекта межевания (собственник земельной доли может выбрать один из двух вариантов): - созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта; - единоличное утверждение проекта межевания. 3. Кадастровый учет создаваемого земельного участка. 4. Государственная регистрация перехода права собственности на созданный земельный участок. Что же с собой представляет каждый этап ? 1. Составление проекта межевания земельного участка Проект межевания - одно из обязательных новшеств в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данный проект составляется кадастровым инженером. Он должен содержать размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые вы бы хотели выделить. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника (условия оговорены выше). 2. Утверждение проекта межевания 2.1. Созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта С ведением нового закона изменилась роль общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее оно утверждало местоположение земельного участка и носило обязательный характер. До 1 июля 2012г общее собрание носит добровольный характер, поэтому если вы хотите самостоятельно провести выдел своего земельного участка, то можете обойтись без его проведения. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Чтобы собрать общее собрание, сообщение о его проведении публикуется соответствующим органом местного самоуправления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» (в срок не позднее, чем за сорок дней до дня проведения общего собрания), вывешивается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Если собрание проводится по вашей инициативе, то вы должны письменно уведомить соответствующий орган местного самоуправления с учетом того, что извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за сорок дней до его проведения. Общее собрание считается состоявшимся, если на собрании присутствовали участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа. Если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, то обязательно присутствие владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решения принимаются открытым голосованием и считаются принятыми, если за него проголосовало большинство участников общего собрания или владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании. По итогам проведения общего собрания в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, а также в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли. 2.2. Единоличное утверждение проекта межевания Реализация данного этапа происходит, если участник общей долевой собственности на земельный участок хочет выделиться единолично или если отсутствует решение общего собрания. Участник долевой собственности подписывает договор с кадастровым инженером, который составляет проект межевания земельного участка и утверждает его через публикацию в газете. Если в течение 30 дней никаких возражений не поступало, собственник может приступить к реализации следующего этапа. 3. Кадастровый учет создаваемого земельного участка В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета. Для этого необходимо предоставить в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия следующие документы: 1. Заявление. 2. Документ, удостоверяющий личность (для предъявления). 3. Межевой план. 4. Заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные: - копия проекта межевания земельных участков; - копия решения общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и об утверждении указанного проекта; - перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в общей собственности; - либо сведения о реквизитах данных документов (в случае их представления ранее в орган кадастрового учета). По окончанию кадастрового учета вы получаете кадастровый паспорт земельного участка (или земельных участков). Но на этом процедура выдела не закончилась. Поэтому не тяните «кота за хвост», а быстрее обращайтесь в Росреестр для государственной регистрации прав. Не стоит выжидать два года, а то придется все делать заново. 4.Государственная регистрация перехода права собственности на созданный земельный участок Регистрация права на выделенный участок – это заключительный этап. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота, и вы уже смело можете им распоряжаться (в рамках закона). Для того чтобы зарегистрировать право, необходимо обратиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия со следующими документами: - заявление; - документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию права; - кадастровый паспорт земельного участка; - справка об отсутствии возражений от иных участников долевой собственности (либо из органа местного самоуправления); - документы, подтверждающие уведомление участников долевой собственности (список, реестр, сообщение в печатном органе); - протокол общего собрания участников долевой собственности; - другие документы, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок: Ø соглашение об образовании общей долевой (совместной) собственности в случае подачи заявления на государственную регистрацию общей собственности. Ø заверенная уполномоченным должностным лицом администрации поселения копия решения общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков. Ø копия перечня собственников вновь образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Сроки и условия выдела земельной доли В заключение хотелось бы еще отметить, что в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если в срок до 1 июля 2012г. участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного участка до 1 июля 2013г. обязан: - провести общее собрания с внесением повестки дня этих собраний вышеозначенных вопросов; - обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков; - обеспечить проведение кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков. Если же вам не нужна ваша земельная доля, можно сразу от нее отказаться, тем самым облегчите жизнь органам местного самоуправления. Для этого обратитесь с заявлением в Управление Росреестра по Республике Бурятия, после чего право собственности на такую долю возникнет у соответствующего муниципального образования, на территории которого находится данный земельный участок. Хотелось бы обратить ваше внимание, что оформление права собственности на земельную долю – это закрепление прав на особо ценный объект недвижимости – земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, цена которого будет возрастать из года в год. В настоящее время сняты ограничения на передачу земельных участков, выделенных в счет земельной доли, в ипотеку для получения кредитов и займов для нужд сельскохозяйственного производства. Это способствует вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот. Реальные собственники земель сельскохозяйственного назначения должны предпринять все действия по оформлению своих прав для того, чтобы земля имела хозяина и использовалась по целевому назначению для сельскохозяйственного производства во благо людей и страны. |
Невостребованные доли.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение 3 и более лет с момента приобретения прав, подлежат выделению в земельный участок, в состав которого включаются в первую очередь неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества. Общее собрание вправе принять решение об определении местоположения данного земельного участка. Специально уполномоченный орган принимает решение об образовании этого земельного участка и публикует сообщение с указанием собственников невостребованных земельных долей. Если в течение 90 дней они не заявят о своем желании воспользоваться правами, устанавливаются границы этого земельного участка. После этого специально уполномоченный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности Республики Бурятия.