Договор найма жилого помещения: понятие, виды, характеристика отдельных видов.

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

- консенсуальным,

- взаимным

- возмездным.

- двусторонний

Стороны:

Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наймодатель:

- гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

- ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.

Форма - простая письменная. несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.

Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.

Цена (размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.

Обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.

Срок - не относится к существенным условиям,

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договоры подразделяются на:

- краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,

- долгосрочные - на срок 1-5 лет.

Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:

- не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,

- временных жильцов,

- не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

- не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.

- ограничения диспозитивны.

Разновидности договора:

- договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

- договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

- различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

- различен объем прав сторон;

- квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:

- ГК РФ;

- ЖК РФ;

- Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено.

Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.

Вселение возможно при наличии условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей

Временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев. не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.

3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.

4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наймодатель вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.

2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель обязан:

1) использовать помещение только для проживания

2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;

5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право:

1) использовать помещение для собственного проживания;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Этот договор является возмездным.

Срок действия не может превышать срока договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма НЕ распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора продлить его на новый срок.

Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия.

В период действия договор он может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК (изменение и расторжение договора):

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, он считается измененным.

Существенное изменение, обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут, а в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий:

1) в момент заключения а стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения, а при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением.

Подряд. Общие положения. Отдельные виды договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702ГК).

По юридической природе договор подряда:

· консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

· возмездный;

· двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

· синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Стороны договора подряда:

1. заказчик;

2. подрядчик.

ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гра­жданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие пра­вила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они вы­полняются лично подрядчиком.

Существенные условия договора под­ряда

Существенными условиями договора под­ряда являются:

1. предмет (ст. 702 ГК) и

2. срок (ст. 708 ГК РФ) (суды, включая ВАС России, признают, что вторым существенным условием данного договора является срок выполнения работ, хотя до 2009 года встречалась и противоположная точка зрения);

3. цена работ (отдельные арбитражные суды; хотя она может определяться в соответствии с п. 3 ст. 424 Кодекса - ст. 709).

Предмет договора подряда:

1. индивидуально-определенная вещь - при изготовлении;

2. конкретный овеществленный результат в от­ношении индивидуально определенных вещей - при переработке (обработке) или выполнении иной работы;

3. собственно работа (деятельность по изготовлению вещи, ее пе­реработке или обработке, иные виды работ).

При отсутствии в договоре подряда условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о его предмете договор счи­тается незаключенным.

Срок договора подряда

В соответст­вии со ст. 708 ГК в договоре подряда должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы.

Однако по соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдель­ных этапов работы, т.е. промежуточные сроки.

Изменение указанных в договоре подряда начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работы возможно в случаях и в порядке, предусмотрен­ных договором. Подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором. Указанные в п. 2 ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения (право заказчика отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков, если вследствие просрочки подряд­чика исполнение утратило для него интерес) наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.

Цена в договоре подря­да

Цена в договоре подря­да складывается из двух составляющих и включает:

1. ком­пенсацию издержек, понесенных подрядчиком,

2. причи­тающееся ему вознаграждение за выполненную работу.

Правила определения цены выполненных по договору подряда ра­бот устанавливаются ст. 709 ГК: в договоре подряда должны указы­ваться цена подлежащих выполнению работ или способы ее определе­ния. Однако при отсутствии в договоре подряда таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

Виды договора подряда

ГК РФ выделяет следующие виды договора подряда:

· Бытовой подряд

· Строительный подряд

· Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

· Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

Содержание договора подряда

В соответствии со ст. 702 ГК основной обязанностью подрядчика яв­ляются выполнение по заданию заказчика определенной работы и сда­ча ему результата выполненной работы. При этом подрядчик выпол­няет предусмотренные договором работы на свой риск.

Согласно ст. 705 ГК:

· риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

· риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.

Обязанности подрядчика:

1. выполнить по заданию заказчика определенную работу иждевением подрядчика (из его материалов, его силами и средствами) или с использованием материала заказчика;

2. сдать результат работы заказчику;

3. передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Обязанности заказчика:

· принять результат работы (момент перехода права собствен­ности на полученный результат заказчику);

· оплатить результат работы.

Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК РФ):

1. заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность;

2. если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

3. если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.