Корректировки на качество отделки

Уровень ремонта квартир	Минимум	Максимум	Среднее
Квартира требует полного ремонта (без отделки)	0 т.р./кв.м.	0 т.р./кв.м.	0 т.р./кв.м.
Удовлетворительная отделка (эконом) (самые «элементарные» и недорогие материалы)	1,9 т.р./кв.м.	3,3 т.р./кв.м.	2,6 т.р./кв.м.
Хорошая отделка (стандарт) («массовые» отделочные материалы в среднем ценовом сегменте)	3,4 т.р./кв.м.	5,6 т.р./кв.м.	4,5 т.р./кв.м.
Улучшенная отделка (с элементами дизайна) (качественные и брендовые материалы, работы выполнялись профессионалами)	5,6 т.р./кв.м.	9,8 т.р./кв.м.	7,7 т.р./кв.м.
Отличная отделка (индивидуальные дизайнерские работы) (элитные материалы, работы выполнялись профессионалами)	от 11,6 т.р./кв.м.

Характеристика каждого вида отделки приведена в Приложении к настоящему Отчету.

Описание отделки оцениваемой квартиры приведено в разделе 8 настоящего Отчета. Качество ремонта аналогов оценивалось на основе объявлений о продаже и дополнительных пояснений риэлторов и собственников квартир.

С учетом рекомендаций НП «Омская коллегия оценщиков» по определению величины корректировки на отделку были приняты следующие значения затрат на отделку: 0,0 т.р./кв.м. (аналоги №№1-4 – под отделку).

Затраты на отделку для объекта оценки приняты Оценщиком исходя из выполненного объема строительных и отделочных работ на уровне 1,0 т.р./кв.м.

Экспертным путем было выявлено отсутствие прямой зависимости изменения рыночной стоимости от качества отделки, определяемое через величину затрат на ремонтные работы. Таким образом, при расчете корректировки на качество существует необходимость коррекции величины расходов на отделочные работы в сторону уменьшения. Экспертами были разработаны корректирующие коэффициенты, которые для жилой недвижимости находятся в интервале от 1 до 0,5[15].

Для расчетов корректирующий коэффициент принят на уровне среднего значения – 0,75.

Таким образом, корректировка для аналогов №№1-4: +0,750 т.р./кв.м. (1,0т.р./кв.м.-0,0т.р./кв.м.)*0,75 [15].

Из полученных в результате корректирования стоимостей аналогов, с целью повышения достоверности окончательного результата, выделим доверительный интервал стоимостей. Таким образом, рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки будет определяться как среднее между скорректированными стоимостями аналогов, попадающими в доверительный интервал. Для реализации данного метода воспользуемся следующей последовательностью действий:

1. Определим среднее значение выборки скорректированных стоимостей аналогов.

2. Рассчитаем стандартное (среднеквадратическое) отклонение как корень квадратный из дисперсии:

Для этого вычислим дисперсию выборки по формуле:

где – дисперсия выборки, – количество аналогов,

– скорректированная стоимость i-го аналога,

– среднеарифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов (расчетная рыночная стоимость по сравнительному подходу).

3. Рассчитаем коэффициент вариации как соотношение величины стандартного отклонения к среднему значению выборки.

4. Рассчитаем стандартную ошибку:

где – стандартное отклонение, – численность выборки.

5. Определим t-критерий Стьюдента [20]. Находятся критические точки распределения Стьюдента (значения t-критерия) по заданной доверительной вероятности 95% и числу степеней свободы, определяемому как уменьшенное на единицу количество аналогов.

6. Рассчитаем величину предельной ошибки. Предельная погрешность определяется по набору скорректированных цен объектов-аналогов с использованием распределения Стьюдента. Вычисляется предельная ошибка интервального оценивания полученного результата как произведение стандартной ошибки и полученного значения t-критерия.

7. Доверительный интервал определяется как среднее значение скорректированных стоимостей аналогов плюс/минус величина предельной ошибки.

8. Из окончательного расчета исключаются значения стоимостей аналогов, не попадающие в доверительный интервал.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, составляет:

Объект оценки	2-комнатная квартира
Общая площадь, кв. м.	58.6
Адрес	г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94
Результаты оценки, полученные с применением сравнительного подхода, руб.	2 660 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч)

14. Согласование и итоговая стоимость объекта

При оценке объекта был применен только сравнительный подход, которому присвоен весовая доля 100%. Согласование полученных результатов с использование различных подходов:

Стоимость, определенная затратным подходом, руб.	Весовая доля подхода	Стоимость, определенная сравнительным подходом, руб.	Весовая доля подхода	Стоимость, определенная доходным подходом, руб.	Весовая доля подхода	Итоговая рыночная стоимость, руб.
Не применялся	0%	2 660 000	100%	Не применялся	0%	2 660 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, округленно, составляет:

Объект оценки	2-комнатная квартира
Общая площадь, кв. м.	58.6
Адрес	г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	2 660 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч)