Споры по договорам найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ст. 69 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя - это проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие лица (родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя в случае, если вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях и только в судебном порядке. В случае если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в нем, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище.

При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях (п. 13 Постановления Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия").

Как правило, по делам о признании права пользования жилыми помещениями требуется доказывать следующие факты:

- заключение договора социального найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ);

- факт вселения истца в спорное жилое помещение в установленном порядке и фактическое проживание в нем (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ);

- круг лиц, которые обладают равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца;

- давали ли они письменное согласие на его вселение (не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем, а также при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи).

Факт заключения договора социального найма жилого помещения до 1 марта 2005 г. (в период действия ЖК РСФСР) доказывают:

- ордер на жилое помещение;

- обменный ордер в случае вселения в порядке обмена;

- договор социального найма жилого помещения.

Начиная с 1 марта 2005 г. доказательством заключения договора социального найма служит только договор социального найма жилого помещения.

Факт вселения истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем доказывают:

- справка о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- документы о внесении платы за спорное жилое помещение и коммунальных платежей (банковские документы, чеки, квитанции и т.д.);

- акт о фактическом проживании. Такой документ может быть составлен с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей и т.д.;

- свидетельские показания и т.д.

Перечень лиц, обладающих равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением устанавливаются при помощи:

- справки о регистрации по месту жительства и составе семьи;

- документов регистрационного учета по месту жительства (например, заявление о регистрации и согласии на его вселение);

- свидетельских показаний и т.д.

В случае выезда нанимателя или члена его семьи из занимаемого ими жилого помещения заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании выбывшего утратившим право пользования жилым помещением.

По делам о признании нанимателя (члена его семьи) утратившим право пользования жилым помещением доказываются следующие факты:

- заключение договора социального найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ);

- вселение истца в спорное жилое помещение в установленном порядке и фактическое проживание в нем (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ);

- круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их письменное согласие на его вселение (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ). Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем и при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;

- условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 69, 70 ЖК РФ). Не требуется, если истец вселялся в спорное жилое помещение в качестве нанимателя или одновременно с нанимателем, а также при вселении несовершеннолетнего ребенка нанимателя или члена его семьи;

- выезд ответчика на постоянное жительство в другое место (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ);

- обстоятельства, свидетельствующие об отказе ответчика от права пользования спорным жилым помещением, а также об обратном (ст. 153, 154, 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), как-то:

неисполнение обязанностей, вытекающих из договора социального найма, например отказ от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

временный выезд из спорного жилого помещения на время выполнения работы и т.д.

Требуются доказательства:

- заключения договора социального найма жилого помещения;

- факта вселения истца в спорное жилое помещение и фактического проживания в нем;

- круга лиц, обладающих равными с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением - те же, что и по предыдущей категории дел.

Выезд ответчика на постоянное жительство в другое место и обстоятельства, свидетельствующие о его отказе от права пользования спорным жилым помещением, доказываются при помощи:

- справок о регистрации по месту жительства и составе семьи по новому месту жительства;

- заявления ответчика о снятии с регистрационного учета (выписке) и о постановке на такой учет (прописке), листка убытия;

- документов о внесении квартплаты и коммунальных платежей;

- справки из военкомата о снятии и постановке на воинский учет;

- акта о непроживании ответчика в спорном жилом помещении и об отсутствии его вещей в нем, составленного с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей, иных лиц;

- свидетельских показаний и т.д.

На вынужденный характер выезда ответчика на постоянное жительство в другое место могут указывать:

- свидетельство о расторжении брака;

- акт о препятствии в проживании ответчика в спорном жилом помещении;

- свидетельские показания и т.д.

Достаточно часто после расторжения брака возникает необходимость в принудительном обмене. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (п. 3 ст. 72 ЖК РФ). При этом должны учитываться заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если (ст. 73 ЖК РФ):

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (см. подп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Подлежат доказыванию следующие факты:

- поскольку принудительный обмен возможен только в отношении жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ), то жилые помещения, предлагаемые для обмена, должны соответствовать понятию жилого помещения, данному в ст. 15, 16 ЖК РФ;

- жилое помещение, предлагаемое для обмена, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ);

- наличие или отсутствие условий, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается;

- соблюдены ли законные интересы граждан, проживающих в данных жилых помещениях (п. 3 ст. 72 ЖК РФ);

- на самом ли деле имеется спор между членами семьи и нанимателем жилого помещения (п. 3 ст. 72 ЖК РФ);

- проживают ли в жилом помещении несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо ли согласие на обмен органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 72 ЖК РФ);

- варианты обмена и их соответствие интересам обменивающихся сторон;

- состав лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, и т.д.

Могут потребоваться следующие доказательства:

- решение о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятые органом местного самоуправления, либо ордер как основание для вселения по договору социального найма до введения в действие нового ЖК РФ в отношении занимаемых жилых помещений - на спорное жилое помещение и на жилое помещение, предназначенное для обмена;

- выписки из домовых книг относительно спорного жилого помещения, а также жилого помещения, предназначенного для обмена;

- копии лицевых счетов по спорному жилью и по жилому помещению, предназначенному для обмена;

- согласие в письменной форме наймодателя жилого помещения на обмен (п. 1 ст. 72 ЖК РФ);

- варианты обмена;

- доказательства того, что ответчику (ответчикам) предлагались варианты обмена, и он отказался от них;

- сведения о состоянии жилого помещения;

- доказательства, подтверждающие необходимость обмена;

- заявление нанимателей, проживающих в жилом помещении, с которыми планируется принудительный обмен, по варианту обмена и их согласие на обмен;

- письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен, если в обмениваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, и т.д.