Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во и

ременное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или

сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Особенности договоров аренды зданий и сооружений:

1) Предметом договора выступают здание или сооружение в целом. В том случае, если

предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о

договоре аренды.

2) Существенными условиями договора являются условия о предмете и арендной

плате. При этом правила, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Арендная

плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным

участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или

сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного

показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера

переданного арендатору здания или сооружения.

3) Форма договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой

письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы

влечет недействительность договора.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит

государственной

регистрации.

При

этом

срок

действия

договора

аренды

здания

(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года, до 30-го (31-го)

числа предыдущего месяца следующего года признается равным году.

Передача имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта.

Правила о форме и государственной регистрации договора аренды здания или

сооружения распространяются и на договоры аренды нежилых помещений (ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,

используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель

обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные

участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия

основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором,

запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей,

водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные

имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения,

индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также

уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1

ст. 656 ГК РФ).

Особенности договоров аренды предприятия:

1) Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс,

включая не только материальные объекты, (пункт 3 Информационного письма Президиума

Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66) но и имущественные права,

долги, средства индивидуализации предприятия. Не все элементы предприятия передаются

на одинаковых условиях. Лицензии на занятие определенным видом деятельности, по

общему правилу, не передаются арендатору. Арендатор получает лицензию на свое имя. В то

же время обязательства, требующие наличия лицензии, сохраняются, и ответственность по

ним несут солидарно арендодатель и арендатор.

2) Договор аренды заключается в письменной форме путем составления единого

письменного документа, подлежащего государственной регистрации. Несоблюдение этих

требований влечет недействительность договора (ст. 658 ГК РФ).

3) Передача предприятия в аренду может сопровождаться переводом долгов на

арендатора. При этом кредиторы арендодателя должны быть уведомлены в письменной

форме. В случае несогласия с переводом долга кредитор имеет право в течение трех месяцев

со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения

соответствующего обязательства. В том случае, если кредитор не был уведомлен, то он

может предъявить указанные требования в течение одного года со дня, когда узнал или

должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По долгам, переданным арендатору без

согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность (ст. 657 ГК

РФ).

4) Все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем состоянии (капитальный

и текущий ремонт), расходы по эксплуатации предприятия, страхованию несет арендатор.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду,

осуществлять реконструкцию предприятия, расширение, техническое перевооружение, если

при этом увеличивается его стоимость (ст. 660 ГК РФ).

2. Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется

приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца

и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для

предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Наряду с Гражданским кодексом РФ регулирование отношений, возникающих из

договора финансовой аренды (лизинга), осуществляется Конвенцией УНИДРУА о

международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.), Федеральным законом от 29

октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и другими нормативными

правовыми актами.

Так, Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге так определяет

сделку финансового лизинга. Это сделка, включающая следующие характеристики:

а) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую

очередь на опыт и суждение арендодателя;

б) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который,

и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем

и арендатором; и

в)

периодические

платежи,

подлежащие

выплате

по

договору

лизинга,

рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости

оборудования.

Особенности договора финансовой аренды (лизинга):

1) В отличие от других договоров аренды договор финансовой аренды (лизинга)

состоит в том, что арендодатель по указанию арендатора приобретает необходимое именно

арендатору оборудование или иное имущество, которое предоставляет в аренду, что

представляет собой форму финансирования деятельности арендатора.

2) Договор финансовой аренды (лизинга) является предпринимательским. В качестве

арендодателя и арендатора выступают лица, осуществляющие предпринимательскую

деятельность.

Предмет

договора

предоставляется

также

для

осуществления

предпринимательской деятельности.

3) В договоре финансовой аренды (лизинга) участвуют три субъекта:

лизингодатель (арендодатель) - физическое или юридическое лицо, которое за счет

привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга

в

собственность

имущество

и

предоставляет

его

в

качестве

предмета

лизинга

лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных

условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к

лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое в

соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату,

на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в

соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором

купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество,

являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю

или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец

может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного

лизингового правоотношения.

4) Существенными условиями договора финансовой аренды (лизинга) является

условие о предмете и продавце. Предметом являются любые непотребляемые вещи,

используемые для предпринимательских целей, кроме земельных участков и других

природных объектов. Предмет договора и продавца выбирает арендатор, иное может быть

предусмотрено договором. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен

уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду

определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Арендатор приобретает права и обязанности

покупателя по договору купли-продажи имущества. Продавец несет ответственность

непосредственно перед арендатором. Арендатор вправе предъявлять непосредственно

продавцу требования, вытекающие из до-го пора купли-продажи, в частности в отношении

качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях

ненадлежащего исполнения договора продавцом. Однако арендатор не может расторгнуть

договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Лизингополучатель (арендатор) вправе передать имущество по сублизингу.

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по

договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во

владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга

имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее

предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу

переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие

лизингодателя в письменной форме.

В качестве разновидностей лизинга выделяют: