Аддитивная и мультипликативная модели расчета износа

4.6.1. Аддитивная модель расчета совокупного износа – модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний. Модель подразумевает, что износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.

где:	КСОВ –	коэффициент совокупного износа, доли ед.;
	КФИЗ –	коэффициент физического износа, доли ед.;
	КФУНК –	коэффициент функционального устаревания, доли ед.;
	КЭК –	коэффициент экономического устаревания, доли ед.

Особенность модели – позволяет получить совокупный износ в размере большем, чем 1 (100%).

4.6.2. Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний – модель расчета совокупного износа и устареваний, подразумевающая, что износ и устаревания оказывают взаимное влияние на базу начисления друг друга.

Применительно к совокупному износу:

Особенность модели – не позволяет получить совокупный износ в размере большем, чем 1 (100%).

4.6.3. На что обратить внимание в практической деятельности:

4.6.3.1. В абсолютном большинстве случаев износ и устаревания оказывают взаимное влияние на базу начисления друг друга – совокупный износ следует определять по мультипликативной модели.

4.6.3.2. Чем меньше величины износа и устареваний, тем ближе результат расчета совокупного износа по аддитивной модели к результату расчета по мультипликативной.

4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)

4.7.1. Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).

Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.

4.7.2. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]):

· экстракции,

· экспертных оценок

· аналитических моделей.

4.7.3. Прибыль предпринимателя может указываться как за проект в целом, так и в пересчете на единичный период времени (обычно – год). Взаимосвязь между ними имеет следующий вид:

где:	ПППЕР –	прибыль предпринимателя за период, доли ед.;
	ПППР –	прибыль предпринимателя за проект, доли ед.;
	n –	количество периодов за весь срок реализации проекта, ед.

Пример задачи. Предприниматель продал построенный объект недвижимости на 40% дороже, чем сумма вложенных им средств. Определить годовую величину прибыли предпринимателя, если общая продолжительность проекта составила 3 года.

Решение: